Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.02.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, для целей совершения сделок с объектами оценки определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оспариваемым распоряжением от 27.02.2013 № 483-недв ЗАО «Универбыт» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им нежилого помещения, общей площадью 97,5 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54, по цене 5 744 519 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 31.01.2013 № 018 с рассрочкой оплаты нежилого помещения на пять лет.

Отчет от 31.01.2013 № 018, на котором основана указанная рыночная стоимость нежилого помещения в оспариваемом распоряжении, составлен ООО АНО «Экосервис».

В свою очередь общество, ссылаясь на экспертное заключение от 01.04.2013 № 15, составленное оценщиком Аданькиным М.А., являющимся сотрудником ООО «Современные бизнес - технологии» не согласно с указанной ценой, считая ее завышенной.

 Согласно экспертному заключению от 01.04.2013 № 15 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 97,50 кв.м. по состоянию на 01.04.2013 составляет 3 870 000 рублей.

По ходатайству общества Арбитражным судом Красноярского края (для разрешения противоречия, касающегося рыночной стоимости указанного нежилого помещения), учитывая наличие разногласий между сторонами по стоимости отчуждаемого имущества определением от 25.07.2013, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта оценки; проведение экспертизы поручено кандидату экономических наук, доценту кафедры «Экономика и международный бизнес горно-металлургического производства» института управления бизнес-процессами в экономике (ИУБПЭ) ФГАОУ ВПО «Сибирский Федеральный Университет» Бурменко Р.Р.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д. 9/9 пом. 54, от 31.01.2013 № 018, выполненный ООО АНО «Экосервис», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), и других актов оценочной деятельности, применяемых при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов, с подробным указанием несоответствий.

- определить рыночную стоимость объекта оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д.9/9 пом. 54.

Из экспертного заключения Бурменко Р.Р. по отчету № 018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д.9/9 пом. 54, следует, что ею исследовался указанный отчет, устанавливались обстоятельства, позволяющие определить его достоверность.

В тексте экспертного заключения имеется вывод по отчету об оценке от 31.01.2013 № 018, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д.9/9 пом. 54, в сумме 5 744 519 рублей не подтверждена в ходе экспертизы отчета.

Из текста экспертного заключения Бурменко Р.Р. по отчету № 018 также следует, что экспертиза отчета № 018 об оценке нежилого помещения 54 в части содержания и наличия обязательных разделов отчетов, рекомендуемых положениями ФЗ-135, ФСО-1,2,3 замечаний не имеет, поэтому при определении рыночной стоимости объекта оценки Бурменко Р.Р. использовала всю информацию, приведенную в отчете № 018. Изменения внесены в разделы, в которых рассчитывается величина рыночной стоимости объекта оценки.

В частности, Бурменко Р.Р. указывает, что в отчете №018 итоговая величина стоимости объекта приведена без указания – с НДС или без НДС; в отчете имеется раздел «Применяемые стандарты оценочной деятельности и основание их применения», но обоснования применения ФСО – 1, 2, 3 стандартов и правил осуществления оценочной деятельности СРОО не имеется; внесена неоднозначная информация по объекту оценки и объектам аналогам (собрана информация о сделках с объектами торгово-офисного назначения, в данном же случае речь идет о парикмахерской); имеются ошибки в расчетах корректировок – неверно произведена корректировка на площадь, неверно указана площадь объекта оценки; неверно учтены дополнения – их учет не должен влечь изменения рыночной стоимости.

Бурменко Р.Р. устанавливалась рыночная стоимость нежилого помещения на текущую дату – 25.07.2013; ею на указанную дату получен результат  рыночной стоимости нежилого помещения площадью 97,5 кв.м. - 3 581 986 рублей или 2 937 229 рублей (без НДС).

 Кроме того Бурменко Р.Р. оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определена на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства  заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 15.12.2012.

 В соответствии с экспертным заключением Бурменко Р.Р. по отчету № 018 рыночная стоимость нежилого помещения 54, площадью 97,5 кв.м. по состоянию на 15.12.2012 составила 2 941 299 рублей.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, признал недействительным распоряжение от 27.02.2013 № 483-недв в части установления цены приватизируемого имущества в размере 5 744 519 рублей.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов недвижимости при реализации преимущественного права  выкупа недвижимого имущества находящегося в государственной или муниципальной собственности является обязательным.

Таким образом, определение стоимости оценки спорного муниципального имущества (нежилого помещения № 54, общей площадью 97,5 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54) является обязательным в связи с предоставлением распоряжением администрации г. Красноярска от 27.02.2013 № 483-недв ЗАО «Универбыт» преимущественного право на его приобретение.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья  446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, является для Департамента горимущества обязательным в силу положений статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Принимая во внимание экспертное заключение Бурменко Р.Р. по отчету № 018, с учетом замечаний к отчету об оценке № 018, суд первой инстанции обоснованно определил условие договора о цене в размере 2 941 299 рублей.

Частями 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

 Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования общества об определении условий договора.

Нарушений при распределении Арбитражным судом Красноярского края судебных расходов  судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции об удовлетворении  заявленных требований является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент горимущества освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение    Арбитражного  суда   Красноярского края  от  «30»  октября    2013   года по делу №А33-7487/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

Г.Н. Борисов

Е.В. Севастьянова