Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

329 присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, пом. № 34; а части бывшего нежилого помещения № 5 в г. Красноярск по ул. Семафорная, 329 присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, пом. № 37.

В соответствии с техническим паспортом от 10.07.2008 нежилое помещение № 34 по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, общей площадью 22,9 кв.м. расположено в подвале здания и включает лестничную клетку (площадь 16,9 кв.м.) и электрощитовую (площадь 6,0 кв.м). В соответствии с техническим паспортом от 10.07.2008 нежилое помещение № 37 по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, общей площадью 24,1 кв.м. расположено в подвале здания и включает элеваторный узел (площадь 24,1 кв.м).

Между открытым акционерным обществом «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» и Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности» (ООО «СибНИИцемент») 13.06.2007 заключен договор № 1011 на теплоснабжение (снабжение тепловой энергией и химически очищенной водой) до границы раздела с энергоснабжающей организацией по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорая, д. 329 (приложение №3).

Согласно акту разграничения балансовой принадлежности эксплуатационной ответственности тепловых сетей от 03.04.2007 (приложение к договору) потребителю ООО «СибНИИцемент» принадлежат следующие тепловые сети и оборудование: тепловые сети от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 до элеваторного узла. Элеваторный узел, запорно-регулирующая арматура, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутренняя система отопления и горячего водоснабжения. Кранов ГВС - 10 штук.

В материалы дела представлен договор на теплоснабжение № 1011 от 13.06.2007 (л.д. 18 т.1), акт разграничения балансовой принадлежности, схема теплоснабжения (л.д. 26 - 28 т.1).

ООО «СибНИИцемент» в подтверждение довода о несении расходов по содержанию инженерных сетей здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 в 2007, 2008, 2009, 2010 годах представило в материалы дела товарные накладные и платежные поручения о приобретении деталей для инженерных сетей и оборудования; счетчиков холодной и горячей воды с отметками о поверках в 2008, 2013 годах; комплекта термопреобразовательного сопротивления; счетчиков электрической энергии СЭТ4-1/1М № 698927 и СЭТ4-1/1М № 698952, трансформатора тока опорного ТОП-0.66, копии акта скрытых работ по монтажу электротехнических устройств от 02.11.2007.

ООО «Охранное агентство «Атолл» на основании договора купли-продажи от 21.03.2008 является собственником нежилого помещения № 24 общей площадью 157,7 кв.м. в здании по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2008 внесена запись о государственной регистрации права 24-24-01/006/2008-634.

В соответствии с протоколом № 4 «О результатах торгов посредством публичного предложения» по продаже имущества ОАО «Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности» от 29.03.2010 в лот № 1 включен земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. № 2. Начальная цена 1447000 руб. Заявку на участие в торгах подало ООО «Охранное агентство «Атолл», предложив цену 1447000 руб. (л.д. 66 т.1). Предметом торгов сети не указаны. По акту (л.д. 67 т.1) документы на сети не переданы.

Конкурсный управляющий ОАО «Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности» Кустиков В.В., действующий на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 26.02.2010 по делу № А33-5187/2007, (продавец) и продал ООО «Охранное агентство «Атолл» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 (л.д. 11 т.1).

В соответствии с пунктом 1.1. договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 продавец обязался передать, а покупатель - принять на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м.. кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. № 2. При этом продавец продает покупателю указанный земельный участок вместе со всеми находящимися в его границах подземными инженерными сетями коммуникаций, электрическими газовыми сетями (в том числе подземные коллекторы), водопроводными, канализационными и аналогичными им сетями, каналами и прочими подземными сооружениями в границах земельного участка.

Вышеуказанное имущество принадлежит продавцу (ОАО «Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности»)  на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.08.2009 № 24 ЕИ 305465 (пункт 1.2 договора купли-продажи от 29.03.2010)

Согласно пункту 2.1 договора за недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1, соглашением сторон договора, установлена цена в сумме 1447000 руб.

Во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 продавец и покупатель составили два акта приема-передачи от 29.03.2010:

1. акт приема-передачи недвижимости, по которому продавец передал покупателю земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. № 2; при этом продавец продает покупателю указанный земельный участок вместе со всеми находящимися в его границах подземными инженерными сетями коммуникаций, электрическими газовыми сетями (в том числе подземные коллекторы), водопроводными, канализационными и аналогичными им сетями, каналами и прочими подземными сооружениями в границах земельного участка (л.д. 13 т.1);

2. акт приема-передачи инженерных коммуникаций, по которому продавец передал покупателю (без цены) электрические сети от ПС № 133 по адресу: ул. Семафорная, 329, до ввода в здание; подключение в щитовую № 4-35 и 4-95, щитовую в здании со счетчиками № 968927 и № 968952; тепловые сети от наружной стены здания по адресу: ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла; элеваторный узел, запорно-регулирующую арматуру, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутреннюю систему отопления, стояки и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения; кранов ГВС - 10 шт.; сетей холодного водоснабжения здания и системы канализации здания по адресу: ул. Семафорная, 329 (л.д. 12 т.1).

На основании договора купли-продажи от 29.03.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2010 зарегистрировано право собственности ООО «Охранное агентство «Атолл» на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. № 2 (л.д. 80 т.1).

Как усматривается из межевого дела по упорядочению на местности границ объекта землеустройства по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, и кадастрового паспорта земельного участка от 12.05.2012 № 24/12-134017, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600023:469 образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:14 и внесен в государственный кадастр недвижимости 01.06.2009. В приложении к акту согласования границ земельного участка № 2 площадью 1487 кв.м обозначено местоположение 3-этажного здания и охранной зоны сетей, примыкающих к зданию.

Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, ОАО «Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с ликвидацией 23.08.2010 (государственный регистрационный номер записи 2102468584766).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 20.05.2013 № 01/153/2013-100 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: сооружение, тепловые сети от наружной стены здания адрес: Тепловые сети от наружной стены здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 20.05.2013 № 01/153/2013-93 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: элеваторный узел здания, адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

ООО «Охранное агентство «Атолл» обратилось к открытому акционерному обществу (ОАО) «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» с письмом от 09.08.2012 № 122, содержащим просьбу заключить договор теплоснабжения на помещения нежилого здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329. ОАО «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» сообщило ООО «Охранное агентство «Атолл», что теплоснабжение нежилого здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, осуществляется в соответствии с договором на теплоснабжение № 1011 от 13.06.2007, заключенным с ООО «СибНИИцемент».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Охранное агентство «Атолл» к ООО «СибНИИцемент» с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения и ООО «СибНИИцемент» к ООО «Охранное агентство «Атолл» о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 и актов приема-передачи от 29.03.2010.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истребование имущества из чужого незаконного владения представляет собой один из вещных способов защиты права собственности. Реализуется он путем предъявления собственником, утратившим владение, иска к фактическому владельцу имущества, не имеющему на владение законных оснований.

В силу указанной нормы права, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 32, 36, 39, 40 постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) в предмет доказывания по заявленному требованию входят следующие обстоятельства: приобретение истцом права собственности или иного законного (титульного) владения на истребуемое имущество, являющееся индивидуально-определенной вещью; выбытие указанного в иске имущества из фактического владения собственника (законного владельца); наличие этого имущества в натуре; фактическое владение ответчиком истребуемым имуществом в отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемой вещи; незаконность владения ответчиком этим имуществом.

Для удовлетворения искового требования необходимо наличие указанных обстоятельств в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Объектом спора являются: тепловая сеть от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; элеваторный узел здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 (помещение № 37 в нежилом здании); запорно-регулирующая арматура, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутренняя система отопления, стояков подводки к нагревательным приборам, нагревательных приборов здания, разводящих магистралей, стояков и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения, краны ГВС-10 шт. здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

ООО «Охранное агентство «Атолл» указывает, что спорный объект был передан в его  собственность  на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 (л.д. 11 т.1).

В соответствии со статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Двусторонней сделкой, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по возмездной передаче имущества в собственность является договор купли-продажи.

29.03.2010 ОАО «Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности» и ООО «Охранное агентство «Атолл» заключили договор купли-продажи недвижимости, а именно - земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:469.

Акты приема-передачи от 29.03.2010 подписанные ОАО «Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности» и ООО «Охранное агентство «Атолл»  во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 не являются документами, фиксирующими содержание сделки, направлены на ее исполнение. В этой связи  условие об объектах, в отношении которых достигнуто соглашение о передаче в собственность покупателя, не подлежит определению на основании содержания актов приема-передачи от 29.03.2010.

В рассматриваемом случае документом, фиксирующим содержание сделки,  является договор от 29.03.2010.

Признаки инженерных сетей, переданных  обществу  «Охранное агентство «Атолл», в договоре от 29.03.2010 не указаны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о возникновении права собственности по указанному договору на объекты, являющиеся предметом спора в настоящем деле.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно протоколу от 29.03.2010  предметом торгов по лоту №1 являлся исключительно земельный участок (л.д. 66 т. 1). Следовательно, договор от 29.03.2010  заключен в отношении земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно статье 131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе