Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по делу n А74-8225/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

объектами, капитальными гаражами и боксами, а также земельные участки предоставленные на период строительства и реконструкции промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - для части земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, площадью 4747 кв.м (пункт 2.3 договора).

В силу пункта 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно пункту 6.12 договора арендатор принял на себя обязательство произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с 17.12.2012 по 26.06.2013 в соответствии с установленными в указанный период Абаканским городским Советом депутатов размером арендной платы в сумме 291 933 рублей 61 копейки в срок до 01.12.2013.

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендатор несет ответственность по договору - в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи земельного участка от 26.06.2013 указанный в договоре участок передан арендатору (т.1, л.д. 18).

Не согласившись с постановлением Мэра города Абакана от 12.08.2013 № 1536 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка и применения коэффициента Кв, индивидуальный предприниматель Абрамов И.Ф. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным пунктов 1.1, 1.2, 1.3 указанного постановления и обязании администрации города Абакана внести соответствующие изменения.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30.01.2014 по делу № А74-6211/2013 удовлетворены требования индивидуального предпринимателя Абрамова Игоря Фёдоровича, признаны недействительными пункты 1.1, 1.2, 1.3 постановления администрации города Абакана от 12.08.2013 № 1536 как несоответствующие нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации; суд обязал администрацию города Абакана по вступлении в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Абрамова Игоря Фёдоровича путём внесения в пункты 1.1, 1.3 постановления от 12.08.2013 № 1536 изменений, изложив их в следующей редакции:

- пункт 3: «Предоставить Абрамову Игорю Фёдоровичу (далее Арендатор) (свидетельства о регистрации права от 13.12.2012/ 19 АА483543/, 13.12.2012/19 АА483544/, 13.12.2012/19 АА483545/) земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 4 851 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:2450, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Промышленная, 31Н, в аренду сроком на 11 месяцев, для эксплуатации и обслуживания складов»;

- пункт 4: «Установить для земельного участка, указанного в п. 3 настоящего постановления, коэффициент Кв для расчёта арендной платы в соответствии с п. 9.1 Приложения к решению Совета депутатов города Абакана от 27.11.2012 № 482 - земельные участки, предоставленные под производственные территории, в том числе занятые расположенными на производственных территориях административно-управленческими объектами, капитальными гаражами и боксами, а также земельные участки, предоставленные на период строительства и реконструкции промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 15.10.2013 по делу № А74-4302/2013 удовлетворены требования индивидуального предпринимателя Абрамова И.Я., установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 4 851 кв.м, с кадастровым номером 19:01:030132:2450, предоставленного для эксплуатации и обслуживания склада с магазином, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Промышленная, участок 31 Н, равная рыночной стоимости в размере 12 825 000 рублей.

Постановлением администрации города Абакана от 01.04.2014 № 586 в постановление от 12.08.2013 № 1536 внесены изменения и дополнения согласно решению арбитражного суда от 30.01.2014 по делу №А74-6211/2013.

Согласно постановлению администрации города Абакана от 06.11.2013 № 2228 в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости с 10.10.2013 арендатором земельного участка по договору № АФ27884 от 26.06.2013 следует считать Абрамову Анастасию Игоревну.

К договору аренды № АФ27884 арендодателем и Абрамовой Анастасией Игоревной (арендатором) 06.11.2013 подписано соответствующее дополнительное соглашение.

В письме от 30.04.2014 № 3485 филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Хакасия (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия) сообщил, что с  08.02.2013 осуществлен учет изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на «для эксплуатации и обслуживания склада с магазином», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030132:2450 составляет по состоянию на 01.01.2013 – 9623 171 рубль 25 копеек; с 08.02.2013 по 27.11.2013 – 31 883 100 рублей 48 копеек; на 01.01.2014 – 12 825 000 рублей  (период действия с 28.11.2013 по 13.01.2014); с 14.01.2014 – 9 716 310 рублей 45 копеек (т.1, л.д. 33).

Арендатор письмами от 05.03.2014, 06.05.2014, от 21.07.2014 просил арендодателя произвести перерасчет арендной платы. Арендодатель в ответах от 03.06.2014 № 3977, от 06.08.2014 № 5926 сообщил арендатору, что задолженность по арендной плате за период с 17.12.2012 по 09.10.2013 составляет 114 144 рубля 27 копеек. При расчете арендной платы применил кадастровую стоимость, определенную в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия от 30.04.2014.

Индивидуальный предприниматель Абрамов И.Ф. 07.07.2014 обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия с просьбой осуществить учет изменений объекта недвижимости и внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 08.02.2013 в размере 9 623 171 рубль 25 копеек в соответствии с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания складов. По результатам рассмотрения письмом от 18.07.2014 № 5080 документы истцу возвращены в связи с несоответствием заявления установленной форме.

На заявление Абрамова И.Ф. от 23.07.2014 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия принято 08.08.2014 решение №19/14-25848 об отказе в учете изменений объекта недвижимости по причине обращения с заявлением ненадлежащего лица (т.1, л.д. 100).

Полагая, что с учетом вышеуказанных обстоятельств, у арендатора возникли убытки в виде переплаты арендных платежей по договору аренды от земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884, индивидуальный предприниматель Абрамов И.Ф. обратился с иском о взыскании убытков в арбитражный суд.

Администрация города Абакана, считая, что Абрамов И.Ф. ненадлежащим образом исполнил обязательство по оплате арендных платежей по договору за период с 26.06.2013 по 09.10.2013, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендой плате и неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 26  мая 2015 года в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Абрамова И.Ф. отказано.  Иск администрации города Абакана удовлетворен.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, индивидуальный предприниматель Абрамов И.Ф. обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Между администрацией города Абакана и индивидуальным предпринимателем Абрамовым Игорем Федоровичем сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Администрация города Абакана надлежащим образом выполнила принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование по акту приёма-передачи оговорённый в договоре аренды земельный участок.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Договор аренды земельного участка от 26.06.2013 №  АФ27884 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, поэтому к этому договору подлежит применению регулируемая арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия установлены Положением о порядке определения размера арендной платы, а также порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденным Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.

Согласно постановлению Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле: Ап = КС x Кв x Ки, где: Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования; Ки - коэффициент инфляции.

Как следует из апелляционной жалобы, доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к несогласию с использованием при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка в размере 31 883 100 рублей 48 копеек.

Отказывая в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Абрамова И.Ф о взыскании с администрации города Абакана убытков, суд первой инстанции исходил из того, что индивидуальным предпринимателем Абрамовым И.Ф. не доказано обстоятельство, свидетельствующее о наличии переплаты ответчику арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884, то есть наличие убытков, поскольку расчет подлежащей уплате индивидуальным предпринимателем арендной платы произведен администрацией города Абакана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, наличие переплаты индивидуальным предпринимателем не доказано.

Суд