Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 по делу n А74-3552/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия.

Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда апелляционной инстанции также не имеются.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта от 07.07.2015 №01/07/07/2015 отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований в проведении повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части установленной судом первой инстанции редакции пунктов 2.1, 2.3.1 договора купли-продажи нежилого помещения по ул. Пушкина, 124, пом. 39Н в г. Абакане).

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель Дресвянников Павел Александрович (арендатор) на основании заключённого с Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 23.01.2006 №172 арендовал объект муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 530,3 кв.м., расположенного в г. Абакане Республики Хакасия, ул. Пушкина, 124, помещение 39Н.

В порядке реализации права на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Дресвянников П.А. обратился к собственнику имущества с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Заявление арендатора признано обоснованным. Постановлением администрации г. Абакана от 20.02.2015 №424 утверждены условия приватизации вышеуказанного объекта по цене 35 010 000 рублей согласно отчёту об оценке общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы собственности» от 09.02.2015.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил индивидуальному предпринимателю Дресвянникову П.А. проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом от 25.02.2015 №589.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи  от 01.04.2014 продавец продаёт, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 530,3 кв.м., расположенное в г.Абакане Республики Хакасия, ул.Пушкина, 124, помещение 39Н.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта составляет 35 010 000 рублей, без НДС. Стоимость определена на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы собственности» №04/03/II по состоянию на 30.12.2014.

В пунктах 2.3.1 и 2.3.2 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 35 010 000 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 15 каждого числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путём перечисления денежных средств в течение 5 лет согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика для определения рыночной стоимости спорного помещения.

В соответствии с отчётом от 20.03.2015 №456-14/Г рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 23 500 000 рублей, без НДС.

Не согласившись с условиями приватизации объекта, истец направил ответчику протокол разногласий к договору от 19.03.2015.

Согласно редакции покупателя стоимость выкупаемого имущества составляет 23500000 рублей, уплачивается в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора. В протоколе покупатель изложил свои разногласия по пунктам 1.3, 1.5, 1.6, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 3.1, 3.2, 3.3, 4.3.

Письмом от 14.04.2015 №977 ответчик отклонил разногласия, возражая против исключения каких-либо пунктов из договора и настаивая на своей редакции спорных пунктов, изложенной в протоколе согласования разногласий от 06.04.2015.

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества и по иным условиям договора, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также Федеральный закон       №159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В настоящем деле наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества не оспаривается.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в частности, в предмет рассмотрения суда апелляционной инстанции входит урегулирование разногласий по пунктам 2.1, 2.3.1 проекта договора.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 по делу №А57-9149/2010 и от 25.12.2012 №9785/12 по делу №А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из неё подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 №3139/12).

По ходатайству истца судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости приватизируемого помещения.

Согласно полученному экспертному заключению от 07.07.2015 №01/07/07/2015 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 30.12.2014 составила 26191000 рублей без учёта налога на добавленную стоимость (л.д. 68-112, т.2).

Ответчик не согласился с выводами экспертизы и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, оспаривая достоверность выводов эксперта. В качестве обоснования своих возражений ответчик представил в дело экспертное мнение межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» от 27.07.2015 на заключение эксперта №01/07/07/2015 (л.д. 34-39, т.3).

Стороны имели возможность задать вопросы эксперту Караблину В.Н. в судебном заседании. На вопросы представителя ответчика эксперт дал исчерпывающие и убедительные ответы, устранив тем самым какие-либо неясности заключения.

Арбитражным судом не выявлены пороки экспертного заключения, вызывающие сомнение в его достоверности.

Надлежаще оформленное заключение представлено в дело, содержит исчерпывающие ответы на поставленный судом вопрос, не содержит неясностей, является полными, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит противоречий, требующих повторной экспертизы в соответствии со статьёй 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие участника дела с мнением экспертов не является основанием для назначения повторной экспертизы, поэтому судом первой инстанции отклонено ходатайство ответчика о её назначении.

Поскольку ответчиком не представлено надлежащих доказательств несоответствия отчета от 07.07.2015 №01/07/07/2015 положениям действующего законодательства, суд первой инстанции отказал в назначении повторной судебной экспертизы отчетов. В связи с тем, что кандидатура эксперта и вопросы, поставленные перед экспертом, были согласованы сторонами при назначении судебной экспертизы, у суда отсутствуют правовые основания, с учетом положений статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не принимать выводы экспертного заключения от 07.07.2015 №01/07/07/2015.

На основании изложенного, учитывая, что отчет от 07.07.2015 №01/07/07/2015 об оценке спорного имущества соответствует требованиям законодательства об оценке, определенная в нем рыночная стоимость является достоверной, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Федерального закона