Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 по делу n А74-2294/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 продавец принял на себя обязательства передать покупателю здание магазина по акту приема-передачи в течение 2 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи.

В подтверждение факта передачи спорного здания магазина (факта исполнения продавцом соответствующей обязанности по договору продажи недвижимости) в материалы дела представлен акт приема-передачи спорного магазина от 23.09.2008 по договору купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 (т. 1 л.д. 18).

В суде первой инстанции директор общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» Шепелев А.В. пояснил, что в указанном акте от 23.09.2008 он не расписывался.

Общество с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» отрицает тот факт, что на данном акте имеется его печать.

Согласно заключению эксперта государственного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Долининой В.И. от 22.09.2009 №1514/1.1, установить, кем, Шепелевым А.В. или другим лицом, исполнены подписи от имени Шепелева А.В., расположенные в 2-х актах приема-передачи магазина от 23.09.2008 по договору купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008, в строках «Продавец Директор ООО «ТД-Трейд-КНК» Шепелев А.В.» не представилось возможным.

В соответствии с заключением эксперта государственного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Баженова С.М. от 17.09.2009 №1515/3.1 в актах приема-передачи магазина от 23.09.2008 по договору купли-продажи оттиски печати общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК»  нанесены с использованием рельефного клише, данные оттиски нанесены не печатью общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК», образцы которой представлены на исследование.

Кроме того, из акта приема-передачи магазина от 23.09.2008 следует, что он составлен в г. Новокузнецке, что противоречит требованиям статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3.2 договора купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 о месте передачи объекта недвижимого имущества.

Из объяснений сторон также следует, что спорное здание передано в аренду продавцом (ООО «ТД-Трейд-КНК») третьему лицу и не находится во владении и пользовании покупателя (ООО «СибТрейд-НК»).

С учетом изложенных обстоятельств и результатов экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что акт приема-передачи магазина от 23.09.2008 не подтверждает передачу здания магазина по договору купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 от продавца к покупателю, поскольку данный акт является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

Вместе с тем, согласно пунктам 3.1-3.6, п. 5.1 договора купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 (т. 1 л.д. 15-17) продавец обязуется передать здание магазина по акту приема-передачи; приемка объекта производится по месту его нахождения, оформляется актом приема-передачи и подписывается уполномоченными представителями продавца и покупателя; обязательство продавца передать здание магазина считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина; стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности после подписания акта приема-передачи здания магазина.

Положений о том, что переход права собственности на здание магазина не зависит от исполнения обязанности продавца передать спорный объект покупателю, договор купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 не содержит.

Поскольку доказательств, подтверждающих переход или передачу спорного здания магазина, в материалы дела не представлено, то с учетом положений частей 1 и 3 статьи 551, ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 549, ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения иска ООО «Сибтрейд-НК» о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание - магазин, площадью 234,3 кв.м, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008, отсутствуют.

С учетом изложенного, доводы сторон о доказанности (недоказанности) уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости не подлежат оценке судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  то решение суда первой инстанции об удовлетворении иска путем государственной регистрации права собственности  общества с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» на нежилое здание - магазин, площадью 234,3 кв.м, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008, подлежит отмене. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» о государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванное нежилое помещение  следует отказать.

С учетом изложенного, решение суда в части взыскания с ответчика 3 000 рублей судебных расходов и 20 577 рублей 20 копеек  судебных издержек также подлежит отмене.

По встречному иску.

Обществом с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» заявлено встречное исковое заявление о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 (далее – спорный договор, спорная сделка). В качестве основания недействительности названного договора общество с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» ссылается на то, что в нарушение части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по указанной сделке отчужден лишь объект недвижимости (здание магазина) без земельного участка, на котором он находится; воля сторон на отчуждение здания магазина вместе с земельным участком отсутствовала.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорной сделки ничтожной в силу следующего.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 11 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом изложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в предмет исследования по иску о признании сделки ничтожной входят вопросы соответствия оспариваемой сделки требованиям закона или иным правовым актам. ООО «ТД-Трейд-КНК» ссылается на то, что спорная сделка не соответствует ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, в настоящем деле необходимо установить была ли направлена воля сторон спорного договора на отчуждение здания магазина без земельного участка, на котором он находится.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о недоказанности того, что волеизъявление сторон договора купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 направлено на отчуждение здания магазина без  земельного участка, на котором находится здание магазина, в силу следующего.

Согласно выписке Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.04.2009 №01/009/2009-990 (т. 1 л.д. 21) и свидетельству о государственной регистрации права от 11.06.2008 (т. 1 л.д. 20) земельный участок общей площадью 5 752 кв.м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, уч. 23К, кадастровый номер 19:01:160103:1037 (предыдущий номер 19:01:160103:0106), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания магазина (литер А2) и завершения строительства склада непродовольственных товаров (литер Б5) (далее – спорный земельный участок), принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК». В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (т. 4 л.д. 71).

Указанный земельный участок приобретен ООО «ТД-Трейд-КНК» по договору купли-продажи от 25.04.2008 (т. 4 л.д. 69-73), в котором указано, что на спорном земельном участке находятся следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «ТД-Трейд-КНК»:

- магазин (Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2008 № 00/008/2008-829);

- незавершенный строительством склад непродовольственных товаров (Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2008 № 00/008/2008-828).

Право собственности ООО «ТД-Трейд-КНК» на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.07.2007 серии 19АА № 081554 – на незавершенный строительством склад непродовольственных товаров (т. 4 л.д. 68), от 14.02.2007 серии 19АА № 023782 – на здание магазина (т. 1 л.д. 19).

В договоре купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 указано, что здание магазина находится на земельном участке с кадастровым (или условным) номером 19:01:160103:1037 общей площадью 5752 кв.м, по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Игарская, уч. 23К.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» обращалось к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» с просьбой подготовить пакет документов, необходимый для передачи земельного участка в собственность общества с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» (исх. № 244 от 18.05.2009, т. 1 л.д. 69).

В материалы дела представлена расписка директора общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» Шепелева А.В. (т. 1 л.д. 71) о том, что он обязуется подготовить документы по продаже части земельного участка, приобретенного обществом с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» по договору купли-продажи от 25.04.2008, обществу с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК»; провести межевание участка, продажу ½ (пятьдесят процентов) обществу с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК». Адрес нахождения земельного участка: г. Абакан, Игарская, 23К, кадастровый номер 19:01:160103:0106; назначение участка: эксплуатация и обслуживание производственных зданий.

Довод о том, что данная расписка дана физическим лицом Шепелевым А.В. и не касается предмета договора купли-продажи недвижимого имущества № СГ-НК/46п-2008 от 23.09.2008, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку из данной расписки следует, что речь идет именно о земельном участке, на котором находиться спорный объект недвижимости – здание магазина. Наличие либо отсутствие печати общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» не влияет на содержание расписки.

Каких-либо доказательств, подтверждающих намерение покупателя  (ответчика по встречному иску) приобрести  здание магазина без земельного участка, на котором он находится, в материалы дела не представлено.

Таким образом, доказательств того, что воля сторон договора купли-продажи недвижимого имущества № СГ-НК/46п-2008 от 23.09.2008 была направлена на отчуждение спорного здания магазина без соответствующей части земельного участка общей площадью 5 752 кв.м, на котором расположено здание магазина, не представлено.

Однако, из материалов дела следует, что межевание земельного участка общей площадью 5 752 кв.м для продажи соответствующей его части, занимаемой спорным зданием магазина, не проведено; на кадастровый учет соответствующий земельный участок не поставлен, то есть отсутствует как объект права.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, предметом спора по встречному иску является соответствие (несоответствие) договора купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 закону (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Вопросы согласования условий договора (в том числе одного из существенных условий договора – предмета договора) и его исполнения не входят в предмет исследования по спору о признании договора ничтожным в силу его несоответствия закону.

С учетом изложенных обстоятельств, довод ООО «ТД-Трейд-КНК» о том, что на спорном земельном