Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А33-21276/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

23.10.2008, до вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 73-Ф3 от 28.04.2009.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в отношении данной сделки, исходя из правил вышеуказанного Федерального закона, подлежат применению правила статьи 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 от 26.10.2002 в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 206-Ф3.

По основаниям недействительности сделок должника, установленных статьей 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» истец договор от 23.10.2008 не оспаривает.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, статья 61.2, на которую ссылается истец в исковом заявлении, в силу правил пункта 3 статьи 5 Федерального закона № 73-Ф3 от 28.04.2009 к оспариваемому договору не подлежит применению.

Фактически основанием недействительности сделки истец указывает статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В обоснование иска истец также ссылается на пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», в котором разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Как установлено судом первой инстанции, оспариваемый договор передачи прав и обязанностей арендатора, как и основной договор заключен в письменной форме, зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно правил пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Исходя из условий договора аренды № 854 от 25.05.2004, земельный участок предоставлен ООО «СТРОЙСЕРВИС-ИНВЕСТ» для использования в целях строительства жилого массива переменной этажности с инженерными сетями на срок с 19.02.2004 по 18.02.2010.

Предоставление данного земельного участка произведено арендатору с учетом правил пункта 2 части 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации с предварительным согласованием места размещения объекта. Суд первой инстанции правильно установил, что при таком способе предоставления земельного участка органом местного самоуправления стоимость права на получение участка в аренду не определяется. Основанием для предоставления земельного участка под строительство по указанной процедуре по правилам статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации является наличие решения о предварительном согласовании места размещения объекта и кадастрового паспорта земельного участка.

ООО «СТРОЙСЕРВИС-ИНВЕСТ» не являлось первым арендатором земельного участка, получило права арендатора также в результате заключения договора от 02.09.2004 передачи прав и обязанностей арендатора от ООО «Стройсервис». Из данного договора усматривается, что цена передачи прав установлена в размере 1 000 рублей, без каких-либо иных выплат (пункт 3.1 договора).

Третий арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер оплаты по договору о передаче прав и обязанностей арендатора может определяться размером долга по арендной плате, который имеется у первоначального арендатора к моменту уступки права, стоимостью исполнения других обязанностей первоначального арендатора перед арендодателем; иными обстоятельствами, связанными с состоянием земельного участка, а не стоимостью права на заключение договора аренды в отношении свободного от застройки того же земельного участка, когда цена права аренды формируется в условиях конкуренции, как это установлено в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта (на конкурсе, аукционе).

Таким образом, к порядку определения цены данного договора неприменимы правила ее определения в случае продажи права на заключение договора аренды на аукционе при предоставлении земельных участков под строительство без предварительного согласования места размещения объекта.

Также из представленной истцом расшифровки строки 130 баланса по состоянию на 30.06.08 не усматривается за счет каких источников финансирования (собственных или заемных средств, средств инвесторов) произведены затраты на строительство, отсутствует также расшифровка затрат по данной строке.

Деятельность застройщика по строительству жилого дома регулируется земельным, градостроительным, гражданским и иным законодательством в соответствующих частях.  Деятельность по созданию объекта капитального строительства в отношениях с инвесторами - Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом Российской Федерации от 25.02.99 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», правилами общей части ГК Российской Федерации.

Указанными Законами предусмотрено заключение договоров (контрактов) между участниками инвестиционной деятельности, предметом которых является регулирование производственно-хозяйственных и других взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности (статья 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Действующее законодательство не содержит требований о включении в цену уступки права при передаче прав арендатора по договору аренды земельного участка под строительство стоимости затрат первоначального арендатора на освоение земельного участка и строительство объекта либо обязанности включения в текст договора передачи прав и обязанностей арендатора условий об отношениях сторон в отношении состоявшейся части инвестиционной деятельности застройщика.

Стороны договора о передаче прав и обязанностей арендатора не лишены права урегулировать в случае необходимости вопрос о судьбе инвестиционных затрат первоначального арендатора как в новом договоре инвестирования, так и в ином договоре с условиями возмещения первоначальному арендатору затрат на капитальные вложения.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно не усматривает оснований для вывода о злоупотреблении правом при определении в оспариваемом договоре цены передачи права в размере 80 000 рублей, без учета инвестиционной составляющей затрат первоначального арендатора по освоению земельного участка.

Кроме того, исходя из условий договора аренды № 854 от 25.05.2004 срок его действия установлен по 18.02.2010, по окончании срока действия договора, договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений. Пользование арендуемым имуществом по окончании указанного срока не допускается.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, поскольку договор аренды подлежит прекращению по истечении его срока 18.02.2010, возвращение первоначальному арендатору прав и обязанностей по прекращенному договору аренды невозможно.

Следовательно, истец не обосновал, в чем состоит нарушение его прав и законных интересов оспариваемой сделкой, и каким образом нарушенное право может быть восстановлено.

Доводы истца о нарушении прав дольщиков не подтверждены документально наличием зарегистрированных в установленном порядке договоров долевого участия в строительстве; земельный участок не являлся объектом залога в пользу залогодержателя – Сбербанка Российской Федерации.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 26 марта 2010 года по делу № А33-21276/2009.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 марта 2010 года по делу № А33-21276/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий судья

О.В. Магда

Судьи:

Н.Н. Белан

В.В. Радзиховская