Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2009 по делу n А19-3745/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендной платы;

-  потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно имеющимся в материалах дела сметам и актам приемки выполненных работ, товарным накладным на поставку материалов, договорам подряда и договорам поставки ООО «Компания «Авен» в период с июня 2006 года по март 2007 года организовывала за свой счет и своими силами капитальный ремонт помещения.

Поскольку работы по капитальному ремонту помещения окончены ООО «Компания «Авен» 06 марта 2007 года, следовательно, именно с этого момента следует начислять арендную плату за пользование имуществом.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что взысканию с ООО «Компания «Авен» подлежит арендная плата за период с 06.03.2007 по 28.02.2009 в сумме 3 145 860 руб. 25 коп.

Положение абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

Таким образом, с учетом требований ст. 410 ГК РФ и имеющейся в материалах дела переписке сторон о проведении с зачета стоимости проведения капитального ремонта в счет арендной платы, обоснованно суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества по Иркутской области о взыскании 3 145 860 руб. 25 коп. арендной платы  с ООО «Компания «Авен». Также посчитал, что стоимость  произведенного  ООО  «Компания «Авен»  капитального  ремонта  в  сумме 3145 860 руб. 25 коп. подлежит зачету в счет арендной платы.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции относительно иска ТУ Росимущества по Иркутской области о взыскании 4348065 руб. 38 коп., составляющих пени за период с 14.12.2006 по 02.03.2009 за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей не подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Компания «Авен» могло использовать по назначению спорное помещение только с 06.03.2007 по окончании капитального ремонта, факт которого подтвержден доказательствами, имеющимися в деле и получившими оценку судом первой инстанции. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки в этой части выводов суда первой инстанции.

Далее, требования о взыскании пени за период с 06.03.2007 по 02.03.2009 также удовлетворению не подлежат ввиду обращения ООО «Компания «Авен» в апреле 2007 года за зачетом стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, в связи с чем обязательства по внесению арендной платы за этот период у ООО «Компания «Авен» прекратились в силу ст. 410 ГК РФ.

За период с 01.09.2006 по 14.12.2006 Территориальным управлением Росимущества по Иркутской области заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в сумме 425 171 руб. 61 коп. и 7 752 руб. 47 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2006 по 14.12.2006.

В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В предмет доказывания по данному основанию входит факт получения ответчиком имущественной (денежной или неденежной) выгоды за счет истца, следовательно, по данному иску истец должен доказать факт пользования этим имуществом ответчиком, срок пользования имуществом и размер  неосновательного обогащения.

Судом установлено, что с момента передачи имущества (01.09.2006) и до регистрации договора аренды (14.12.2006) ООО «Компания «Авен» фактически не использовала объект недвижимости по назначению - для размещения кафе.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании неосновательного обогащения является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании с ООО «Компания «Авен» процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 752 руб. 47 коп. за период с 01.09.2006 по 14.12.2006, начисленных на сумму неосновательного обогащения.

ООО «Компания «Авен» заявлено требование о взыскании с ответчика 17 680 420 руб. 82 коп., составляющих стоимость ремонта арендованного на основании договора от 23.10.2006 №364/06ф имущества и зачете стоимости произведенного ремонта в размере 3 145 860 руб. 25 коп.   в счет арендной платы.

Как следует из материалов дела, ООО Компания «Авен» в октябре 2005 года (письмо №01/100 от 20.10.2005) обратилось к Иркутской КЭЧ района Сибирского военного округа (далее - Иркутская КЭЧ района СибВО) о заключении договора аренды на помещение по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 34 лит. А. Данный объект недвижимости является федеральной собственностью и находится на балансе Иркутской КЭЧ района СибВО (балансодержатель).

После соответствующих обследований между ООО Компания «Авен» и Иркутской КЭЧ района СибВО подписан акт приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006, с указанием на то, что состояние всех передаваемых в аренду помещений требует капитального ремонта.

23  октября 2006 года между ООО Компания «Авен» и Теруправлением (арендодатель) и Иркутской КЭЧ района СибВО заключен договор N 364/06ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 14.12.2006, номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 38-38-01/128/2006-091.

Как следует из материалов дела, ООО «Компания «Авен», предварительно согласовав проведение капитального ремонта с балансодержателем - Иркутской КЭЧ района, за период с июня 2006 года по март 2007 года организовала за свой счет и своими силами капитальный ремонт помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 34 литер А.

Факт согласования проведения капитального ремонта с балансодержателем подтверждается утвержденными начальником Иркутской КЭЧ района Лебедевым С.С. сметами на инженерное обследование строительных конструкций части здания, на разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт, локальным сметным расчетом на капитальный ремонт помещения.

В качестве доказательств произведенного капитального ремонта ООО «Компания «Авен» представило в материалы дела договоры подряда, акты приемки выполненных работ, договоры поставки, товарные накладные на поставку строительных материалов, платежные документы на их оплату. Стоимость выполненных работ составила 20826281 руб. 07 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленные сторонами доказательства в обоснование своих требований и возражений проверяются судом на предмет их относимости (ст. 67 АПК РФ) и допустимости (ст. 68 АПК РФ) по   конкретному делу.

ООО «Компания «Авен» приняло в аренду нежилые помещения, находившиеся, как это следует из передаточного акта от 1 сентября 2006 года, в состоянии, требующем капитального ремонта.

Как следует из п. 1.1. договора аренды, использование имущества предполагалось под кафе.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из заявленного требования, ООО «Компания «Авен» просит взыскать убытки вследствие проведения за его счет капитального ремонта помещения, а не стоимость выполненных  в объекте аренды неотделимых улучшений.

В процессе производства по делу ООО «Иркутскстройизыскания» была проведена судебная строительная экспертиза,   по результатам которой заключением от 31.12.2008  сделаны следующие выводы:

-   объем работ, отраженный в смете, утвержденной КЭЧ района (СибВО) совпадает с объемом работ, фактически выполненных истцом;

-   все учтенные в смете и выполненные истцом работы классифицируются как капитальные и  выполнение этих работ вызвано неотложной необходимостью; отделимым улучшением при выполнении капитального ремонта является установка силового трансформатора, характер расположения которого позволяет выполнить его демонтаж и перенос в иное место; безопасное использование имущества, полученного 000 «Компания «Авен» по акту от 01.09.2006 без проведения в нем капитального ремонта, было использовать по назначению невозможно.

Таким образом, в указанном заключении содержатся сведения о том, что выполненные работы являются   капитальными и необходимыми для использования по целевому назначению арендованного ООО «Компания «Авен» по договору от 23.10.2006 имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 86 АПК РФ, заключение эксперта не имеет заранее установленной преюдициальной силы и исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу.

       В заключении от 31.12.2008 ООО «Иркутскстройизыскания» ответило на поставленные определением суда от 01.12.2008 вопросы, в связи с чем данное заключение принимается судом  в качестве надлежащего доказательства.

Представленные ООО «Компания «Авен» в качестве доказательства проведения капитального ремонта, документы суд также принимает в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих факт проведения капитального ремонта ООО «Компания «Авен» за счет собственных средств и  в соответствии с требованиями закона.

Договором аренды от 23.10.2006 №364/06ф сроки, порядок и условия проведения капитального ремонта не предусмотрены.

Суд первой инстанции установил и пришел к выводу о том, что ООО «Компания «Авен» не имело возможности использовать арендованное помещение в соответствии с условиями договора аренды от 23.10.2006 №364/06ф и по указанному в нем назначению без проведения в этом помещении капитального ремонта, впоследствии выполненного   истцом.

Проведение истцом капитального ремонта своими силами на сумму 20 826 281 руб. 07 коп. вызвано неотложной необходимостью, что следует из п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ.

Факт выполнения истцом работ и их стоимость подтверждены надлежащими доказательствами.

Вместе с тем, как установлено экспертизой, к отделимым улучшениям, выполненным ООО «Компания «Авен» при проведении капитального ремонта, относятся стоимость трансформатора ТМ-160 и подстанции трансформаторной КТПН-160 6/04 на сумму 564 000 руб.

Квалифицируя сложившиеся между сторонами отношения, суд полагает, что в период до 14.12.2006 (дата государственной регистрации договора аренды) между сторонами фактически возникли отношения из норм подряда, регулируемых главой 37 главой Гражданского кодекса РФ (ремонт имущества, являющегося федеральной собственностью).

При отсутствии заключенного сторонами договора подряда, возникшие обязательства следует квалифицировать как обязательства вследствие неосновательного обогащения (ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ).

После государственной регистрации договора аренды - 14.12.2006, затраты ООО «Компания «Авен» на капитальный ремонт здания подлежат возмещению за счет Территориального управления Росимущества по Иркутской области на основании п. 1 ст. 616ГКРФ.

С учетом изложенного, требование ООО «Компания «Авен» о возмещении стоимости этих работ в сумме 20 262 281 руб. 07 коп. (20 826 281 руб. 07 коп. - 564 000 руб.) является обоснованным.

Договором от 23.10.2006 предусмотрен четкий порядок внесения арендной платы -арендная плата вносится арендатором денежными средствами за каждый месяц вперед до 10-го числа текущего месяца.

Таким образом, по условиям данного договора аренды порядок внесения арендной платы предусмотрен только путем перечисления денежных средств в бюджет.

Договором аренды предусмотрено, что любые изменения условий названного договора возможны только на основании отдельного соглашения (п. 6.1 договора).

Таким образом, учитывая, что стороны не изменили в установленном порядке (путем подписания отдельного соглашения к договору) ряд существенных условий - форму и порядок внесения арендных платежей, представленные Территориальным управлением Росимущества по Иркутской области документы на взыскание установленной в размере 3 145 860 руб. 25 коп, составляющих арендную плату, о наличии задолженности по которой ООО «Компания «Авен» не возражает, могут рассматриваться не иначе, как сделка - зачет встречных однородных требований.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования срок, которого наступил либо срок, которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Письмом от 02.10.2006 ООО «Компания «Авен» обращалось к Территориальному управлению Росимущества по Иркутской области с предложением о возмещении затрат за капитальный ремонт  принятых по акту от 01.09.2006 помещений  в счет арендной платы.

Письмом от 25.04.2007 №рл-6/2873 Территориальное управление Росимущества по Иркутской области  отклонило  данное предложение.

Таким образом, суд первой инстанции сделал вывод о том, что сторонами не достигнуто соглашение о зачете стоимости выполненных ООО «Компания «Авен» работ по капитальному ремонту арендованных помещений в счет зачета подлежащей оплате арендной платы по договору от 23.10.2006 №364/06ф.

Суд первой инстанции, с учетом изложенных обстоятельств, пришел к выводу о том, что иск ТУ Росимущества по Иркутской области о взыскании 3 145 860 руб. 25 коп арендной платы по договору от 23.10.2006 заявлен обоснованно, также как и иск ООО «Компания «Авен» о взыскании 20826281 руб. 07 коп. расходы, составляющие по выполнению   капитального ремонта.

В соответствии с п. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о зачете требований.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены в полном объеме, являлись предметом исследования и рассмотрения судом первой инстанции и, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут быть переоценены ввиду отсутствия оснований, следовательно, не влияют на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены