Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2010 по делу n А19-3745/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

информации о состоянии и технико-канализационных возможностях помещения, инженерного обследования строительных конструкций здания, разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт для целей заключения долгосрочного договора аренды выяснилась необходимость проведения капитального ремонта в связи с невозможностью использовать имущество по его назначению.

За период с июня по сентябрь 2006 года ООО Компания «АВЕН» за свой счет производило    поставку    необходимых    материалов    и    оборудования    для    проведения капитального ремонта, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами: сметой от 01.06.2006, счетом от 01.06.2006 № 2711, платежными поручениями от 01.06.2006 № 2, от 30.06.2006 № 11, от 04.08.2006 № 21,от 04.08.2006 № 22, от 14.08.2006 № 23, 05.09.2006 № 26, актом от 15.12.2006 № 42, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 15.12.2006 № 42кс и счетом-фактурой от 27.12.2006 № 577 (договор подряда № 1-29/05 от 29.05.2006); счетом от 25.08.2006 № 325, платежными поручениями от 28.08.2006 №25, 07.09.2006 №30, 12.09.2006 № 36, 09.10.2006 № 44, 12.10.2006 № 47, 30.11.2006 №53, 13.12.2006 № 86, товарной накладной от 26.12.2006 № 325 и счетом-фактурой от 26.12.2006 №325 (заявка материалов от 21.08.2006); счетом от 02.06.2006 № 475, платежными поручениями от 07.06.2006 № 5, 26.06.2006 № 10, 12.07.2006 № 15, 21.07.2006 № 17, 12.09.2006 № 34, товарной накладной от 15.09.2006 № 475 и счетом-фактурой от 15.09.2006 № 475 (заявка материалов от 01.06.2006); счетом от 05.06.2006 № Э/1774, платежными поручениями от 06.06.2006 № 6, товарной накладной от 14.06.2006 № 01-901 и счетом-фактурой от 14.06.2006 № 01-901 (заявка на поставку оборудования от 01.06.2006); счетом от 08.09.2006 № 68, платежным поручением от 27.12.2007 № 431, товарной накладной от 28.12.2006 № 830 и счетом-фактурой от 28.12.2007 № 830 (договор № 475 от 11.12.2006).

Между ООО Компания «АВЕН» и Иркутской КЭЧ района СибВО подписан акт приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006, согласно которому Иркутская КЭЧ района сдала, а ООО Компания «АВЕН» приняла нежилые помещения общей площадью 591,4 кв.м., из которых 345,4 кв.м. - помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного здания (помещения №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11) и 246 кв.м. - в подвальном помещении административного здания (помещения №№ 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33) по адресу: г.Иркутск, ул.К.Маркса, 34 для использования под кафе. В данном акте приема-передачи содержится указание на то, что состояние всех передаваемых в аренду помещений требует капитального ремонта (т. 4 л.д. 45).

23.10.2006 между ТУ ФАУФИ по Иркутской области (арендодатель), Иркутская КЭЧ района СВО (балансодержатель) и ООО Компании «АВЕН» заключен договор № 364/06ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с условиями которого арендодатель при согласии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 34, литер А помещения № 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 и 11, расположенные на первом этаже, нежилые помещения № 27, 28, 29, 30, 31, 32 и 33, расположенные   в   подвале   двухэтажного   кирпичного   здания   согласно прилагаемой выкопировке из технического паспорта.

Общая площадь сдаваемых в аренду объектов - 591,4 квадратных метров. Срок договора аренды установлен с 01.09.2006 до 31.08.2055. Помещения согласно п. 1.1 договора переданы для размещения кафе. Расчет арендной платы стороны согласовали в Приложении № 1 к договору.

Договор 14.12.2006 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УОБАО.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, стороны обратились в суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Представленный сторонами договор аренды № 364/06ф от 23.10.2006 содержит данные, позволяющие установить подлежащее передаче в аренду имущество (помещения). Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован 14.12.2006 Управлением федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УОБАО.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования закона к форме сделке и согласованию существенных условий договора (условия о предмете) сторонами были соблюдены.

Суд кассационной инстанции, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, указал, на необходимость проверки договора аренды № 364/06ф от 23.10.2006 на предмет его заключенности в связи с отсутствием в акте приема-передачи подписи арендодателя. В соответствии со ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Согласно п. 1.2 рассматриваемого договора, передача помещений оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемых помещений), который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах. Акт приема-передачи приобщается к договору и является его неотъемлемой частью. При отсутствии акта приема-передачи договор считается незаключенным.

Из акта приема-передачи от 01.09.2006 (т. 4 л.д. 45) усматривается, что указанные в договоре нежилые помещения были переданы  балансодержателем (Иркутской  КЭЧ  района)  арендатору  -  ООО  Компания «АВЕН». Данный акт подписан без разногласий представителями арендатора и балансодержателя и скреплен их печатями, представителем ТУ ФАУФИ по Иркутской области акт не подписан.

Факт передачи спорного имущества в аренду по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006 ни одна из сторон не оспаривает.

Суд первой инстанции выполнил указания кассационной инстанции, оценил представленный в материалы дела акт приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006 в совокупности с условиями договора и пришел к правомерному выводу о том, что неподписание акта представителем ТУ ФАУФИ не свидетельствует о его отсутствии либо недействительности, поскольку в силу п. 2.1.2 договора аренды обязанность по передаче помещений арендатору возложена на балансодержателя, у которого объект аренды находится в оперативном управлении.

В связи с чем, доводы заявителя апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во времени владение и пользование или во временное пользование.

ТУ ФАУФИ заявило о взыскании с общества за указанный период времени (с 01.09.2006 по 14.12.2006) неосновательного обогащения в виде стоимости арендной платы, полученного последним вследствие пользования спорными помещениями.

Нежилые помещения были переданы арендатору (ООО Компания «АВЕН») по акту 01.09.2006.

Договор аренды зарегистрирован 14.12.2006, что в силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является моментом заключения договора.

В соответствии с п. 2. ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Учитывая вышеназванное положение закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, заявляя указанное требование, истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт пользования обществом спорными помещениями в рассматриваемый период времени.

ТУ ФАУФИ по Иркутской области обосновывает дату пользования обществом помещениями моментом их передачи по акту приема-передачи от 01.09.2006.

Принимая во внимание п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также условия договора (п.1.1) о том, что имущество передается в аренду для использования под кафе, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что передаваемые по договору в аренду нежилые помещения должны были быть пригодными для их использования в соответствии с указанным в договоре назначением - для размещения кафе, но на момент передачи по акту от 01.09.2006 помещения не могли были быть использованы в соответствии с их назначением и требовали капитального ремонта.

Материалами дела (договорами подряда, актами приемки выполненных работ, договорами поставки, товарными накладными на поставку строительных материалов, платежными документы на их оплату) также подтверждается выполнение ООО Компания «АВЕН» на объекте по ул. Карла Маркса, 34, литер А капитального ремонта в период с июня 2006 года по 06.03.2007 (дата подписания последнего акта приемки выполненных работ).

Так, ООО Компания «АВЕН» реально смогло использовать помещения по назначению (под размещение кафе) после окончания в них капитального ремонта - 06.03.2007.

Доказательств обратного (использование помещений путем размещения в них кафе до указанной даты) в материалы дела не представлено. ТУ ФАУФИ не доказало факт временного пользования ООО Компания «АВЕН» чужим имуществом в период с 01.09.2006 по 14.12.2006.

Следовательно, вывод суда о том, что требование Агентства о взыскании с общества неосновательного обогащения и процентов в указанный период времени удовлетворению не подлежит, является правомерным.

Обращаясь в суд с иском ТУ ФАУФИ по Иркутской области также предъявило ООО Компания «АВЕН» требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.12.2006 по 25.11.2009 в размере 4 423 351 руб. 54 коп. и пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 15.12.2006 по 25.11.2009 в сумме 7 547 441 руб. 35 коп.

Как установлено ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Установив, что обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества возникает с момента передачи арендатору имущества, соответствующего условиям договора и его назначению, а также, что переданными по договору аренды нежилыми помещениями ООО Компания «АВЕН» смогло пользоваться с 06.03.2007 (после окончания в них капитального ремонта), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что плата за пользование данным имуществом (арендная плата) подлежит начислению с указанной даты.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктами 2.3.10 и 4.2 договора аренды № 364/06ф от 23.10.2006 установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в установленном в приложении № 1 к договору размере ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Доказательства внесения арендодателю арендной платы за пользование помещениями в период с 06.03.2007 до рассмотрения спора в суде в материалах дела отсутствуют.

Как следует из представленного ООО Компания «АВЕН» расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями ее общий размер за период с 06.03.2007 по 30.11.2009 составляет 4 096 912 руб. 75 коп.  Данный расчет ответчиком не оспаривается.

При указанных обстоятельствах требование ТУ ФАУФИ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 096 912 руб. 75 коп. удовлетворено правомерно.

Подлежат отклонению доводы истца о недействительности договора аренды со ссылкой на несоответствие его п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685.

Как следует из доводов ТУ ФАУ ФИ по Иркутской области, изложенных в апелляционной жалобе, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения конкурса.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 № 156) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Так, на момент совершения спорной сделки (14.12.2006) поименованный в пункте 3 названного Постановления порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, Министерством экономического развития и торговли РФ не разработан и не утвержден.

Следовательно, указанное истцом обоснование не влечет признание договора недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование ТУ ФАУФИ о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы судом первой инстанции было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что переданное в аренду имущество в момент его передачи находилось в состоянии непригодном