Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2010 по делу n А19-3745/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

для его использования по назначению в соответствии с условиями договора, что послужило причиной производства арендатором капитального ремонта данного имущества.

С указанными выводами суд апелляционной инстанции соглашается.

Необходимость в проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества подтверждается имающимися в материалах дела доказательствами - актом приема-передачи недвижимого имущества о 01.09.2006, содержащем указание на то, что помещения требуют капитального ремонта; заключением строительно-технической экспертизы, проведенной по определению суда, из которой следует, что все учтенные в смете работы квалифицируются как работы по капитальному ремонту, были вызваны неотложной необходимостью и до их производства использование объекта недвижимости по целевому назначению (под кафе) было невозможно (т. 4 л.д. 45, т. 6 л.д. 134-164).

Суд пришел к правильному выводу о том, что, получив в аренду недвижимое имущество в непригодном для его использования по назначению в соответствии с условиями договора состоянии, общество вынуждено было произвести в нем капитальный ремонт, и, как следствие, нести соответствующие расходы на его производство.

Арендатор предпринял все меры для надлежащего исполнения им обязательства по внесению арендной платы, следовательно, его вина в просрочке внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями отсутствует, что исключает возможность возложения на общество ответственности в виде уплаты неустойки (пени).

Материалами дела подтверждается, что арендатор неоднократно - в октябре 2006 года и марте 2008 года обращался к арендодателю с письмами (т. 4 л.д. 13 8, т.7 л.д. 5), содержащими просьбу произвести зачет стоимости произведенного им капитального ремонта в счет арендной платы. Но эти предложения не были удовлетворены арендатором ввиду отсутствия разработанного и утвержденного органами государственной власти Положения о порядке возмещения затрат на проведение капитального ремонта арендатором объектов федерального недвижимого имущества (т. 2 л.д. 115).

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так, для взыскания с арендатора стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы необходимо, чтобы производство капитального ремонта было предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью.

Факт наличия неотложной необходимости в проведении капитального ремонта арендуемых обществом нежилых помещений подтвержден имеющимся в деле доказательствами, в том числе заключением судебной строительно-технической экспертизы (т. 6, л.д. 134-164).

Довод заявителя жалобы о том, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, судом апелляционной инстанции отклоняется. Эксперт был предупрежден  об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении суда от 01.12.2008. В материалах дела также имеется  расписка эксперта о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласование проведения капитального ремонта с балансодержателем подтверждается утвержденными начальником Иркутской КЭЧ района Лебедевым С.С. сметами на инженерное обследование строительных конструкций части здания, на разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт, локальным сметным расчетом на капитальный ремонт помещения.

Факт производства арендатором за свой счет капитального ремонта нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации, а также его стоимость подтверждаются имеющимися в материалах дела документами (сметами, актами приемки выполненных работ, накладными на поставку материалов, договорами подряда и поставки, а также платежными документами), и сторонами не оспаривается.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендатор приступил к ремонту арендуемых помещений еще задолго до официального заключения договора аренды и передачи их по акту, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Материалами дела подтверждается, что именно это имущество в последующем явилось предметом заключенного сторонами договора аренды, данное имущество требовало капитального ремонта для использования его по назначению и без проведения такого ремонта аренда имущества по назначению, указанному в договоре, была невозможна.

Доводы ТУ ФАУФИ о том, что в момент заключения договора и принятия по акту в аренду имущества арендатор знал о его недостатках, однако не отказался от его заключения, что в силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность возмещения арендатору понесенных им затрат на устранение недостатков имущества, были рассмотрены судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, со ссылкой на ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Ссылки истца на то, что ООО «Компания «АВЕН», заявляя свои требования, не представило в материалы дела разрешение на строительство по проведению капитального ремонта, а  также на то, что права на самовольное строительство не подлежат защите в суде, также судом отклоняются.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В силу части 17 той же статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Истец не представил доказательств, в соответствии с которыми получение ответчиком разрешения на строительство являлось обязательным.

При указанных обстоятельствах, требование ООО Компания «АВЕН» было правомерно удовлетворено в сумме 20 262 281 руб. 07 коп.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного требования истца в части возмещения расходов на приобретение и установку трансформатора ТМ-160 и подстанции трансформаторной КТПН-160 6/04 (564 000 руб.), сторонами не оспариваются.

В результате частичного удовлетворения исковых требований ТУ ФАУФИ по Иркутской области и ООО Компания «АВЕН», суд первой инстанции, со ссылкой на ч. 5 статьи .170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате зачета, правомерно взыскал с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Компания «АВЕН» основной долг в размере 16 192 368 руб. 32 коп.

   Расходы по госпошлине распределены судом первой инстанции в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, Арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Иркутской области от 09 декабря 2009 года по делу №А19-3745/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

            Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий                                                                   Т.В. Стасюк

Судьи:                                                                                                            С.И. Юдин

                                                                                                             Е.Н. Скажутина