Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2010 по делу n А10-756/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

арендная плата составила 1 833 475,93 руб. (2 117,3 руб. × 17 319 кв.м × 5% × 1) в год, 152 789,70 руб. в месяц. Размер арендной платы изменен в вязи с применением коэффициента вида разрешенного использования в размере 5%, примененный при расчете арендной платы для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды.

С 01.01.2009 истец рассчитал арендную плату в размере 152 789,70 руб. в месяц и с 19.05.2009 – за земельный участок площадью, на котором объекты не введены в эксплуатацию (15 319,44 кв.м.) – 1 621 792,51 руб. в год, 135 149,37 руб. в месяц; за площадь земельного участка под объектами введенными в эксплуатацию (1 999,56 кв.м) – 84 673,36 руб. в год, 7 056,11 руб. - ежемесячно. Итого в месяц 142 205,48 руб.

В связи с принятием Решения Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ от 26.06.2009 №СР-871 Предприятие утратило право на аренду земельного участка площадью 1 281 кв.м. Поэтому с 28.07.2009 арендная плата за площадь земельного участка не введенного в эксплуатацию (14 038,44 кв.м) составила 1 486 179,45 руб. в год, 123 848,28 руб. в месяц; за площадь земельного участка под объектами введенными в эксплуатацию (1 999,56 кв.м) арендная плата составила 84 673,36 руб. в год, 7 056,11 руб. в месяц. Итого в месяц 130 904,40 руб.

Всего по расчету истца начислено арендной платы по договору 4 347 583,61 руб., из них: за 2005 год – 592 547,02 руб., 2006 год – 210 606,22 руб., 2007 год – 202 842,84 руб., 2008 год – 1 251 889,63 руб., 2009 год – 1 696 984,70 руб., с 01.01.2010 по 31.03.2010 – 392 713,20 руб.

Возражая на иск, ответчик указал на то, что размер арендной платы должен исчисляться исходя из размера арендной платы за земельный участок, определенный договором аренды 102 600,64 руб. в месяц, 1 231 207,71 руб. – в год и дополнительным соглашением к нему от 27.04.2006 – 16 903,57 руб. ежемесячно, с 20.04.2006 – 142 267,85 руб. в год. Согласно расчету ответчика сумма арендной платы по договору аренды составила: в 2005 году – 642964,01 руб., в 2006 году – 545631,12 руб., в 2007 году – 202 842,84 руб., в 2008 году – 202 842,84 руб., в 2009 году – 202 842,84 руб., с 01.01.2010 по 31.03.2010 – 50 710,71 руб., а всего: 1 847 834,36 руб.; сумма платежей по договору – 3 255 095,99 руб.

Оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что между сторонами возник спор относительно суммы начислений арендной платы за период с 23.06.2005 по 31.12.2007. Спора относительно поступившей оплаты по договору нет.

Истец в 2005-2006 годах начислил арендную плату меньше, чем указал в своем расчете ответчик, что не ухудшает положения ответчика и не нарушает его прав. В 2007 году расчеты арендной платы сторон совпадают. Кроме того, ответчик в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения от 27.04.2010 к договору, указанное дополнительное соглашение в дело не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами определяет по ставкам арендной платы в соответствии с действующим законодательством на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует пункту 3.1 договора.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 №4 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена», установлена методика расчета годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена с 01.01.2008. Согласно указанному Постановлению годовой размер арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле Ап=КС з.у.×Кр/100, где КС з.у. -  кадастровая стоимость земельного участка, К/100 - коэффициент разрешенного использования.

Постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.12.2007 №384 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, в том числе утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:031806:0012 – 2117,30 руб. за 1 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв.м., с кадастровым номером 03:24:031806:0012 составляет 36 669 518,70 руб.

В соответствии с пунктами 1.2.3 и 2.3, 2.7 указанного Постановления коэффициент разрешенного использования для лиц, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду для жилищного строительства на основании заявления, без проведения торгов, если предоставление участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка коэффициенты разрешенного использования установлены в размере 2,5%  для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, в размере 5% – для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка и в размере 2% – для иных земельных участков, для которых не установлены специальные коэффициенты.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Понятие земельного участка определено статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с земельным законодательством арендная плата устанавливается и определяется для определенного объекта земельных отношений.

Объектом спорного договора является земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, в соответствии с земельным законодательством, имеющий свои определенные признаки, в том числе определенную площадь (17 319 кв.м.), кадастровую стоимость, вид разрешенного использования.

Методика расчета арендной платы, утвержденная Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 №4 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена» также не содержит в себе положений, позволяющих при определении размера арендной платы за земельный участок использовать иные понятия и определения, в частности «площадь, введенная в эксплуатацию». Согласно указанной методике расчета, размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости конкретного земельного участка и коэффициента вида разрешенного использования данного земельного участка, который зависит от того, по истечении какого периода после заключения договора аренды введены в эксплуатацию объекты, для строительства которых был предоставлен земельный участок. Такое установление коэффициентов видов разрешенного использования направлено на стимулирование жилищного строительства на земельных участках.

В материалах дела отсутствуют документы, позволяющие установить дату введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или его части, для строительства которого и был предоставлен в аренду ответчику земельный участок, объектов недвижимого имущества. Согласно Решению Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ от 26.06.2009 «Об утверждении схемы расположения земельных участков, образованных путем раздела земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности» спорный земельный участок разделен и образован земельный участок площадью 16 038 кв.м с целевым назначением «для строительства многоквартирного жилого дома». В силу статей 11.3, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, при разделе которого образуются земельные участки, прекращает свое существование на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Документов, подтверждающих постановку на кадастровый учет вновь образованного земельного участка площадью 16 038 кв.м, внесение изменений в договор аренды земельного участка в связи с разделом спорного земельного участка в материалы дела не предоставлено. Дополнительным соглашением 24.03.2008 к договору стороны с 20.08.2008 установили коэффициент кадастровой стоимости в размере 5%. Как указывалось выше, договор аренды земельного участка заключен 04.10.2005. Из представленных документов суд апелляционной инстанции сделал вывод, что объекты недвижимого имущества на земельном участке введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды в связи с чем, при расчете арендной платы после 04.10.2008 следует применять коэффициент вида разрешенного использования – 5%, с 26.06.2009 кадастровая стоимость земельного участка площадью 16 038 кв.м составляет 33 957 257,40 руб. (16038 кв.м х 2117,30 руб. за 1 кв.м. (удельный показатель кадастровой стоимости).

При таких данных размер арендной платы в 2008 году составил:

- с 01.01.2008 по 04.10.2008 – 687 553,47 руб., из расчета: 36 669 518,70 руб. х 2,5% = 916 737,97 руб. в год; 76 394,83 руб. в месяц (916737,97руб.:12 мес. х 9 мес. + 76394,83 руб. : 30 дней х 4 дня);

- с 05.10.2008 по 31.12.2008 – 437 997,03 руб., из расчета: 36 669 518,70 руб. х 5% = 1 833 475,94 руб. в год; 152789,66 руб. в месяц (1833475,94руб. : 12 мес. х 2 мес. + 152 789,66 руб. : 30 дней х 26 дней).

Всего арендная плата в 2008 году составила 1 125 550,50 руб.

Размер арендной платы за 2009 год составил 1 763 785,88 руб.,

- с 01.01.2009 по 25.06.2009 – 891 273,03 руб., из расчета 36 669 518,70 руб. х 5% = 1 833 475,94 руб. в год; 152 789,66 руб. в месяц (152 789,66 руб. х 5 мес. + 152 789,66 руб. : 30 дней х 25 дней),

- с 26.06.2009 по 31.12.2009 – 872 512,85 руб., из расчета: 3 3957 257,40 руб. х 5% = 1 697 862,87 руб. в год; 141 488,57 руб. в месяц (141 488,57 руб. х 6 мес. + 141 488,57 руб. :30 дней х 5 дней).

Размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 составил 424 465,71 руб. из расчета 1 697 862,87 руб. в год, 141 488,57 руб. в месяц.

Всего по договору аренды арендная плата за спорный период времени составила 4 319 798,17 руб., из них за 2005 год – 592 547,02 руб., за 2006 год – 210 606,22 руб., за 2007 год – 202 842,84 руб., за 2008 год – 1 125 550,50 руб., за 2009 год – 1 763 785,88 руб., с  01.01.2010 по 31.03.2010 –  424 465,71 руб. Ответчик оплатил 3 255 096 руб., что истцом не оспаривалось. Задолженность составила 1 064 702,17 руб.

Стало быть, исковые требования в части долга арендной платы правомерны в указанной сумме.

Поскольку ответчик допустил просрочку в уплате за аренду земельного участка относительно срока, определенного в договоре, на что указал истец, а ответчик не оспорил этого обстоятельства и доводов истца не опроверг, то суд первой инстанции правомерно, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил исковые требования в части неустойки.

Составленный истцом расчет неустойки в сумме 155 481,70 руб. проверен и принят как не противоречащий фактическим обстоятельствам и не нарушающий прав ответчика.

При изложенных обстоятельствах решение арбитражного суда по делу как принятое при неправильном применении норм материального права подлежит изменению в части суммы задолженности арендной платы на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По приведенным причинам суд апелляционной инстанции не принял апелляционные доводы ответчика в части расчета арендной платы как не соответствующие обстоятельствам дела и правовым положениям.

В силу положений части 2 статьи 66 Арбитражного кодекса Российской Федерации нормативные акты органа местного самоуправления и субъекта Российской Федерации, на основании которых рассчитана арендная плата по договору, не относятся к доказательствам и направление их ответчику не является обязанностью истца, определенной в пункте 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В указанной части довод заявителя жалобы отклонен как основанный на неправильном применении нормы процессуального закона.

Суд апелляционной инстанции также не принял довод заявителя о неизвещении его судом первой инстанции о дате и времени продолжения судебного заседания после перерыва.

В заседании суда первой инстанции, состоявшемся 04.05.2010 был объявлен перерыв до 06.05.2010. Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на сайте Арбитражного суда Республики Бурятия.

В соответствии с абзацем 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 №113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» если продолжение судебного заседания