Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2010 по делу n А58-3264/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. №126, от 03.10.07 г. №127, от 24.10.07 г. №141, от 23.11.07 г. №158, от 26.11.07 г. №159, от 24.12.07 г. №169, от 14.01.08 г. №6 индивидуальным предпринимателем Евтюшиным В.С. произведена оплата в сумме 16 158 930 руб., что в общей сложности составляет 32 317 860 рублей, предусмотренных инвестиционным договором.

Актами сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.01.08 г. по инвестиционному договору от 13.03.07 г. №13032007, подписанными между ООО «Компания Нова-С» и индивидуальным    предпринимателем    Евтюшиным    В.С.,    между    ООО     «Компания    Нова-С»    и индивидуальным предпринимателем Аксенчуком А.А., установлено отсутствие задолженности предпринимателей перед ООО «Компания Нова-С».

Письмами от 17.01.08 г. №04, 05 ООО «Компания Нова-С» подтвердило, что по инвестиционному договору от 13.03.07 г. №13032007 обязательство по оплате за инвестиционную долю в сумме 16 158 930 руб. индивидуальным предпринимателем Евтюшиным В.С., в сумме 16 158 930 руб. индивидуальным предпринимателем Аксенчуком А.А. выполнены в полном объеме.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.08 г. серия 14-АА №432925 объект: торгово-офисные помещения в 125-квартирном жилом доме (часть здания). назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 1830,2 кв.м., этаж 1-4, инвентарный номер 98 401:9 000024001/А2, литеры А, А1, А2, адрес: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Курашова, д.44, квартал 50 зарегистрирован на праве собственности за ООО «Стройпласт».

Из содержания кадастрового паспорта от 27.07.09 г. следует, что административное здание, площадью 3268,5 кв.м., инвентарный номер 98 401 000/ЯК1/019674, литера А, расположенное по улице Курашова 44 «А» г.Якутска, имеет степень готовности 13%.

Из технического паспорта, составленного на вышеуказанное здание (дата обследования 27.07.09 г.) следует, что объект представляет незавершенное строительство, площадью 2268 кв.м.

Между ООО «Стройпласт» (застройщик), ООО "Инжиниринговая компания "СахаИнжСтрой" (новый застройщик), индивидуальным предпринимателем Евтюшиным В.С. (новый инвестор 1), индивидуальным предпринимателем Аксенчук А.А. (новый инвестор 2) подписан инвестиционный договор от 24.08.09 г. №21-и-09.

По условиям договора застройщик осуществлял строительство жилого 125-квартирного дома с торгово-офисными помещениями по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, 50-й квартал, ул.Лермонтова; строительство осуществлялось на основании распоряжения заместителя мэра г.Якутска от 04.11.04 г. №1541. Стороны пришли к соглашению перевести обязательства застройщика перед новым инвестором 1 и новым инвестором 2 по строительству объекта, возникшие на основании инвестиционных договоров от 01.02.05 г. №02-05, от 13.03.07 г. №13032007 на нового застройщика.

Новый инвестор 1, новый инвестор 2 в равных долях приобрели у инвестора инвестиционную долю в строительстве второго этажа второй очереди объекта на общую сумму 32 317 860 руб. из расчета 38 000 руб. за 1 кв.м. При этом, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, новому инвестору 1 и новому инвестору 2 передаются 850,47 кв.м. (по проекту) нежилых помещений, техническая характеристика которых указана в приложении №1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью. Площадь передаваемых помещений уточняется сторонами согласно утвержденной внутренней планировке объекта в соответствии с результатами обмеров, произведенных БТИ по окончании строительства. Указанная инвестиционная доля принадлежит инвестору на основании инвестиционного договора от 01.02.05 г. №1/02-05 о долевом участии в строительстве нежилых помещений. Инвестор своевременно и в полном объеме выполнил свои обязательства по финансированию строительства инвестиционной доли, что подтверждается актом сверки платежей между инвестором и застройщиком от 23.01.07 г. Общая сумма инвестиций по инвестиционному договору от 01.02.05 г. №1/02-05 составила 39 922 640 руб. Экспликация передаваемого новым инвесторам 1 и 2 нежилого помещения общей площадью (по проекту) 850,47 кв.м. приводится в приложении №2 к настоящему договору. Новый инвестор 1 и новый инвестор 2 своевременно и в полном объеме выполнили свои обязательства по оплату инвестору, приобретенной у него инвестиционной доли, что подтверждается актом сверки платежей от 17.01.08 г. между инвестором и новым инвестором 1 и новым инвестором 2. В течение 45 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию новый застройщик передает новым инвесторам 1 и 2 всю необходимую документацию для оформления объекта инвестирования в собственность. Новый застройщик обязуется передать, а новые инвесторы 1 и 2 принять в равных долях объект инвестирования по передаточному акту в течение 5 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Срок окончания строительства объекта инвестирования 4 квартал 2009 г., срок ввода объекта инвестирования в эксплуатацию 1 квартал 2010 г.

Приложениями к договору являются подписанные сторонами договора техническая характеристика офисных помещений, составляющих в натуре размер долевого участия новых инвесторов 1 и 2 в строительстве административного здания на 400 сотрудников в квартале 50 г.Якутска (приложение №1), экспликация помещения (приложение №2).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 30.04.2010 г.:

- административное здание, кадастровый (или условный)          номер объекта 14:36:105012:0046:98 401 000/ЯК2/019674, назначение: объект незавершенного строительства, общей площадью 3268,5 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Курашова, д.44 «А», находится на праве собственности ООО "Инжиниринговая компания "СахаИнжСтрой". Объект обременен залогом на срок с 28.01.2010 г. по 16.01.2015 г., залогодержатель Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО),

- земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство жилого дома с магазином и офисными помещениями, площадью 2390 кв.м., кадастровый номер 14:36:105012:112, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск,     ул.Курашова,     квартал     «50»,    находится    на    праве    аренды     ООО     "Инжиниринговая компания "СахаИнжСтрой". Объект обременен залогом на срок с 28.01.2010 г. по 16.01.2015 г., залогодержатель Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО).

Истцы указывая, что  долевая собственность на спорный объект недвижимости возникла на основании инвестиционного договора, статей 12, 209 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», обратились в суд с настоящим иском.

          Суд первой инстанции,  отказывая  в удовлетворении исковых требований,  установил, что действующее законодательство не предусматривает возможности признания права общей долевой собственности в объеме конкретных долей за отдельными инвесторами на объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию.

          Суд апелляционной инстанции оснований для  переоценки выводов суда первой инстанции не находит.

           В статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

В соответствии со статьей 6 Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», инвестор имеет, в частности, право на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В силу статьи 8 Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», условия договора инвестирования, заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок его действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

По условиям инвестиционного договора передача ответчиком как застройщиком помещений в административном здании в собственность истцов как инвесторов в равных долях осуществляется по передаточному акту в течение 5 календарных дней с момента разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Передача застройщиком документации для оформления объекта инвестирования в собственность инвесторов осуществляется в течение 45 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С учетом перечисленных норм права, а также анализа условий договора инвестирования истцы как инвесторы могут приобрести право собственности на объект недвижимости только после передачи результата выполненных заказчиком работ. Документом, подтверждающим передачу объекта инвестирования, является акт о результатах реализации договора инвестирования. Таким образом, основаниями возникновения права собственности служат договор инвестирования и акт о результатах реализации договора инвестирования.

По делу установлено, что спорные помещения площадью 850,47 кв.м. (по проекту) на втором этаже административного здания входят в состав незавершенного объекта инвестиционной деятельности.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения судом настоящего дела объект инвестирования - жилой 125-квартирный дом с торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, 50-й квартал, ул.Лермонтова, как законченный строительством объект не принят, в эксплуатацию не введен, определение площади передаваемых помещений окончательно не произведено.

Вместе с тем по смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности признания права общей долевой собственности в объеме конкретных долей за отдельными инвесторами на объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию.

        Суд первой инстанции обоснованно указал, что заявленная истцами доля - это часть недостроенного объекта, который является предметом действующих договоров подряда и еще не существует как объект гражданских прав. В связи с этим, требование о признании права собственности на долю удовлетворению не подлежит.

       При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия находит   обжалуемый судебный акт отвечающим нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

          Доводы апелляционной жалобы истцов не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу. Они подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании подателем норм материального права.

        Учитывая изложенное, правовых оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда  не имеется.

         Руководствуясь  статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 июля 2010 года по делу № А58-3264/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

             Председательствующий:                                Скажутина Е.Н.

             Судьи:                                                              Клочкова Н.В.

                                                                                       Юдин С.И.