Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А58-7297/2009. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е    

г. Чита

Дело №А58-7297/2009

30 ноября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2010 года

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Клепиковой М.А., Стрелкова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании иск Окружной администрации города Якутска к индивидуальному предпринимателю Слепцовой Антонине Васильевне о взыскании 2 937 630,95 руб.

установил:

14.11.2006 Департамент имущественных отношений мэрии города Якутска и индивидуальный предприниматель Слепцова А.В. заключили договор аренды земли №62 на срок с 14.11.2006 по 1.05.2008. Данный договор в установленном порядке прошёл государственную регистрацию.

По акту приёма-передачи истец передал ответчице в пользование под торговый павильон земельный участок из земель поселений под кадастровым номером 14:36:103013:0198, находящийся по адресу: город Якутск, ул. Жорницкого, квартал 145, общей площадью 865 кв.м, в том числе под торговый павильон 255,5 кв.м (код целевого назначения участка 5.3) и благоустройство территории 609,5 кв.м (код целевого назначения участка 12.1).

Поскольку ответчица, пользуясь земельным участком в период с 2006 по 2009 год, не производила оплату за пользование, истец, руководствуясь статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 307, 309, 330, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Жорницкого, квартал 145, за 2006, 2007 и 2008 годы в размере 1 451 118,57 руб. и договорной неустойки в размере 1 486 512,38 руб. за период с 16.04.2006 по 20.08.2009, всего 2 937 630,95 руб.

2.06.2010 истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчицы 1 708 774,83 руб., в том числе 1 047 039,61 руб. задолженности по арендной плате, 661 735,22 руб. Данное заявление судом разрешено не было, уточнение не принято, но в его принятии истцу не отказано.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) истец Департамент имущественных отношений окружной администрации города Якутска заменён на Окружную администрацию города Якутска. С индивидуального предпринимателя Слепцовой А.В. в доход бюджета городского округа «Город Якутск» взыскано 713 631,68 руб. основного долга и 80 000 руб. пени; в доход государственного бюджета Республики Саха (Якутия) – 178 407,92 руб. основного долга и 20 000 руб. пени; в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 16 420 руб. В удовлетворении остальной части иска Окружной администрации города Якутска отказано.

Не согласившись с данным решением, индивидуальный предприниматель Слепцова А.В. обратилась в Четвёртый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку судом при рассмотрении дела нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Свою позицию ответчица обосновывает тем, что суд не принял во внимание акт выбора участка и доказательства предоставления земли для строительства, а именно, акт проверки соблюдения земельного законодательства от 5.04.2009; не учёл пункт 3.1.2 договоров аренды №62 и №382, указывающих на то, что у арендатора есть право на строительство на арендуемом участке.

Кроме того, как утверждает ответчица, суд исказил её требования в части изменения указанной в договоре №62 площади торгового павильона с 255,5 кв.м до 156,4 кв.м и площади благоустройства с 609,5 на 708,6; не принял во внимание письмо ФГУП «Ростехинвентаризация». По мнению ответчицы, судом первой инстанции неправомерно не было применено законодательство, устанавливающее ограничение арендной платы в 2% от кадастровой стоимости 2007 и 2009; не рассмотрены договор переуступки и соглашение от 2.02.2005, как доказательство единства договоров №62 и №382, не приняты доказательства оплаты на сумму 265 541,18 руб.

Определением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2010 года суд перешёл к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции принято уточнение размера исковых требований о взыскании с ответчицы 1 708 774,83 руб., в том числе 1 047 039,61 руб. задолженности по арендной плате, 661 735,22 руб. пени.

Истцу предложено представить пояснения по вопросу о зачёте в счёт арендной платы 155 000 руб., уплаченных ответчицей по квитанциям от 23.03.2007, от 23.04.2007 и платёжными поручениями №96 от16.05.2007, №114 от 14.08.2007 и №121 от 31.10.2007; подробный расчёт основного долга и неустойки.

Требования суда апелляционной инстанции истцом исполнены не были. Судебное заседание откладывалось, истцу вновь было предложено уточнить исковые требования и представить расчёт цены иска с учётом уточнений.

Во исполнение требований суда истец представил уточнения исковых требований от 29.11.2010, согласно которым размер основного долга составляет 1 047 039,61 руб., а с учётом платежей ответчицы в сумме 155 000 руб. – 892 039,61 руб. Размер пени составляет 643 618,40 руб. При этом расчёт цены иска истцом по-прежнему не представлен.

В соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает уточнение истцом размера исковых требований. В окончательном варианте суд рассматривает по существу требования о взыскании с ответчицы в пользу истца основного долга в сумме 892 039,61 руб. и неустойки в сумме 643 618,40 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее: 19.07.2005 был заключён договор аренды земельного участка под кадастровым номером 14:36:103013:0198 (то есть спорным) между Департаментом имущественных отношений окружной администрации города Якутска и индивидуальным предпринимателем Хачатряном Н.М. на срок до 1.05.2008 (т.1 л.91-94).

В материалах дела имеется письмо индивидуального предпринимателя Хачатряна Н.М. на имя руководителя Департамента имущественных отношений окружной администрации города Якутска, которым Хачатрян уведомляет арендодателя о своём намерении переуступить права арендатора спорного участка ответчице (т.1 л.107). Данный документ не датирован, отметок о получении его Департаментом имущественных отношений окружной администрации города Якутска не имеет.

23.06.2006 между индивидуальным предпринимателем Хачатряном Н.М. и ответчицей подписан договор о перенайме (уступке права аренды) спорного участка (т.1 л.108-109). Истец (собственник имущества, арендодатель) стороной этого договора не является. Соответственно, никаких обязательств перед ответчицей у истца из данного договора не возникло.

Тем не менее, 14.11.2006 заместитель главы городского округа «Якутск» издаёт распоряжение №4264зр о предоставлении ответчице спорного земельного участка для размещения на нём торгового павильона (т.1 л.19). В тот же день стороны заключают договор аренды земельного участка №62 на срок до 1.05.2008 (т.1 л.15-18) и подписывают акт приёма-передачи арендованного имущества (т.2 л.10). Участок предоставлен ответчице для размещения торгового павильона. Договор в установленном порядке прошёл государственную регистрацию.

В дальнейшем никаких изменений в договор ни в части способа исчисления арендной платы, ни в части площади земельного участка, ни в части цели использования имущества стороны не вносили.

Утверждения ответчицы о том, что площадь фактически занимаемого ею земельного участка не соответствует площади, указанной в договоре аренды, со ссылкой на письмо ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республики Саха (Якутия) №537/08 от 17.10.2008 (т.1 л.139), суд оценивает критически. Во-первых, письмо не скреплено печатью ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республики Саха (Якутия). Во-вторых, данное письмо, в любом случае, не имеет для сторон юридически обязывающего значения. В-третьих, как отмечено выше, в прошедший государственную регистрацию договор аренды земельного участка стороны в установленном порядке изменений не вносили.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу: в спорный период ответчица пользовалась земельным участком общей площадью 865 кв.м, в том числе 255,5 кв.м – под торговым павильоном, 609,5 кв.м – благоустройство территории (т.1 л.15, т.2 л.10).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №12404/09 от 2.02.2010, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона №137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Учитывая изложенное, размер арендной платы в данном случае следует исчислять с учётом постановлений главы городского округа «Якутск» №19 от 22.03.2006 (на 2006 год), №1 от 9.01.2007 (на 2007-2008 годы), решения Якутской городской думы №РЯГД-15-3 от 25.02.2009.

При этом доводы ответчицы о том, что при расчёте арендной платы истец неправильно применил повышающий коэффициент, так как, по мнению ответчицы, земельный участок предоставлен ей под капитальное строительство, суд оценивает критически. Согласно условиям договора аренды №62 земельный участок был представлен ответчицы для размещения торгового павильона, то есть для осуществления торговой деятельности. Как отмечено выше, никаких изменений в указанный договор стороны в установленном порядке не вносили. Следовательно, соответствующий повышающий коэффициент истцом применён при расчёте размера арендной платы правомерно.

Тот факт, что в 2005 году истец намеревался выделить земельный участок под строительство индивидуальному предпринимателю Хачатряну (т.1 л.99), при рассмотрении настоящего спора юридического значения не имеет, так как правоотношения между истцом и ответчицей возникли исключительно из договора аренды №62 и не имеют никакого отношения к правоотношениям между истцом и Хачатряном.

В 2006 году ответчица пользовалась спорным земельным участком в течение 47 дней (с 14.11.2006 по 31.12.2006). Годовая ставка арендной платы за земельный участок под торговым павильоном (255,5 кв.м) составляет согласно постановлению главы городского округа «Якутск» №19 от 22.03.2006 с учётом поправочного коэффициента 222 009,06 руб.; под благоустройством территории (609,5 кв.м) – 74 340,71 руб. Соответственно, размер арендной платы за 2006 год: 28 587,47 руб. + 9572,64 руб., всего 38 160,11 руб.

В 2007-2008 годах годовая ставка арендной платы за земельный участок под торговым павильоном (255,5 кв.м) составляет согласно постановлению главы городского округа «Якутск» №1 от 9.01.2007 с учётом поправочного коэффициента 318 266,13 руб.; под благоустройством территории (609,5 кв.м) – 107,70 руб. Соответственно, размер арендной платы за 2007-2008 годы: 636 532,26 руб. + 215,40 руб., всего 636 747,66 руб.

В 2009 году спорный период составляет 39 дней (с 1.01.2009 по 8.02.2009), как указано в уточнении исковых требований от 2.06.2010, принятых судом апелляционной инстанции (т.3 л.4). В последующем истец период пользования ответчицей спорным имуществом не уточнял. Годовая ставка арендной платы за земельный участок под торговым павильоном (255,5 кв.м) составляет согласно решению Якутской городской думы №РЯГД-15-3 от 25.02.2009 с учётом поправочного коэффициента 236 471,99 руб.; под благоустройством территории (609,5 кв.м) – 5413,71 руб. Соответственно, размер арендной платы за 2009 год: 236 471,99 руб. + 5413,71 руб., всего 241 885,70 руб.

Таким образом, исходя из размера арендной платы, площади участка и периода пользования имуществом, ответчица в силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязана уплатить истцу 916 793,47 руб. (38 160,11 руб. за 2006 год + 636 747,66 руб. за 2007-2008 годы + 241 885,70 руб. за 2009 год = 916 793,47 руб.).

Материалами дела объективно подтверждается и истцом признаётся факт уплаты ответчицей 155 000 руб. (т.2 л.43-47). Следовательно, размер задолженности ответчицы за период с 14.11.2006 по 8.02.2009 составляет 761 793,47 руб. Данная сумма подлежит взысканию с последней в пользу истца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора №62 и статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие наличия просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы ответчица обязана уплатить истцу неустойку в размере 0,7%, но не от размера задолженности, а от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку размер основного долга истец определил неправильно, неверным является и представленный им расчёт неустойки. Правильный расчёт неустойки выглядит следующим образом: в соответствии с постановлениями главы городского округа «Якутск» №19 от 22.03.2006 (на 2006 год), №1 от 9.01.2007