Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n А10-2534/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                         Дело № А10-2534/2010

9 декабря 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 2 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 декабря 2010 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Рылова Д.Н., Желтоухова Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Восточные ворота» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2010 года по делу № А10-2534/2010 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Восточные ворота» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия  признании незаконными действий и обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить проект купли-продажи арендуемого имущества

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Банка ВТБ-24 (закрытого акционерного общества)

(суд первой инстанции: Пунцукова А.Т.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от ООО «Восточные ворота»: Иванов Л.А., генеральный директор, паспорт серии 81 01 № 181076, выдан ОВД Октябрьского района г. Улан-Удэ 14 сентября 2001 года, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 12 ноября 2010 года;

от Минимущества Республики Бурятия: Шиханов А.И., главный специалист, доверенность от 18 февраля 2010 года № 05-007-000020;

от Банка ВТБ-24: не было (извещен)

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Восточные ворота» (далее – Общество, ООО «Восточные ворота») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее – Министерство, Минимущество) о признании незаконными действий и обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить проект купли-продажи арендуемого имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 октября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Банк ВТБ-24 (закрытое акционерное общество) (далее – Банк ВТБ-24).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нежилое помещение площадью 593,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, д. 14а (далее - спорное нежилое помещение), не находилось непрерывно во временном владении и временном пользовании ООО «Восточные ворота» в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), поскольку с 27 февраля 2007 года находится в фактическом владении и пользовании Банка ВТБ-24, которому оно передано на основании договоров субаренды. Кроме того, суд первой инстанции указал, что по условиям договора аренды от 1 января 1994 года № 777 арендуемые Обществом нежилые помещения должны использоваться под торгово-промышленный центр, однако спорное нежилое помещение было передано Банку ВТБ-24 для размещения офиса, что не соответствует целям аренды.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Восточные ворота» обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что он полностью отвечает требованиям и условиям, установленным статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, при наличии которых субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения. По мнению Общества, исходя из положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача спорного нежилого помещения в субаренду означает пользование арендатором таким помещением, при этом поскольку перенайма спорного нежилого помещения не произошло, то ответственным перед арендодателем (Министерством) оставалось ООО «Восточные ворота». Сдача спорного нежилого помещения не противоречит условиям договора аренды от 1 января 1994 года № 777, такое право арендатора было изначально оговорено в данном договоре.

В отзыве от 24 ноября 2010 года № 002-001782/10-0-1 на апелляционную жалобу Минимущества выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

Банком ВТБ-24 письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

О месте и времени судебного заседания Банк ВТБ-24 извещен надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением № 67200032248738, а также размещенной 8 ноября 2010 года на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда информацией о принятии апелляционной жалобы к производству, однако своего представителя в судебное заседание не направил. В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ООО «Восточные ворота» и Министерства, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 1 марта 2010 года ООО «Восточные ворота» обратилось в Минимущества с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества –  нежилого помещения площадью 593,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, д. 14а, и зачете затрат по капитальному ремонту в счет оплаты за данное помещение (т. 1, л.д. 13-14).

Письмом Министерства от 29 марта 2010 года № 002-000777/10-0-1 в реализации преимущественного права приобретения названного нежилого помещения отказано (т. 1, л.д. 15-16). Из содержания письма следует, что единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа послужило включение спорного нежилого помещения в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением Министерства от 4 марта 2010 года № 110.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о законности действий Миниимущества по отказу в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения ошибочными, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или (применительно к рассматриваемому спору) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Восточные ворота» является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Данное обстоятельство подтверждается, в частности, уведомлением Межрайонной инспекции МНС России № 1 по Республике Бурятия от 29 октября 2004 года № 0323-11-13918 о возможности применения упрощенной системы налогообложения, налоговой декларацией за 2009 год (сумма полученных доходов – 11 523 104 руб., сумма произведенных расходов – 10 720 971 руб.), сведениями о среднесписочной численности работников по состоянию на 1 января 2010 года (5 человек) и Министерством по существу не оспаривается (т. 1, л.д. 49-53).

Спорное нежилое помещение является обособленным объектом недвижимости, что подтверждается имеющимся в материалах дела копией технического паспорта и фактом государственной регистрации дополнительного соглашения от 29 января 2010 года к договору аренды. Данное обстоятельство Министерством по существу не оспаривается.

На момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения (1 марта 2010 года) ООО «Восточные ворота» не имело задолженности по арендной плате.

Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела актами зачета затрат по капитальному ремонту имущества в счет арендных платежей за периоды с 1 октября по 31 декабря 2009 года и с 1 января по 31 марта 2010 года, оформленными на основании пункта 3.2 договора аренды (т. 1, л.д. 16, 125-126).

Площадь спорного нежилого помещения составляет 593,3 кв. м., то есть не превышает установленного пунктом 2 статьи 12 Закона Республики Бурятия от 07.11.2008 № 568-IV «О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Бурятия» предельного значения площади помещений, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия или собственности муниципальных образований в Республике Бурятия, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства и приобретаемых ими в результате реализации преимущественного права (2000 кв. м.).

Спорное нежилое помещение находится в аренде у ООО «Восточные ворота» (как достоверно установлено судом первой инстанции - правопреемника ООО «Бурят-Венчер-1») на основании договора аренды от 1 января 1994 года № 777, к которому неоднократно заключались дополнительные соглашения, которыми, в частности, предусматривалось изменение площади арендуемых помещений и срока действия договора (т. 1, л.д. 8-12, 43-47, 115-120).

Все дополнительные соглашения, в том числе и дополнительные соглашения от 20 августа 1999 года и от 28 октября 2008 года, изложившие договор аренды в новых редакциях, зарегистрированы в установленном порядке уполномоченными органами государственной власти.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 29 января 2010 года Министерство и Общество договорились расторгнуть с 1 февраля 2010 года договор аренды в части нежилых помещений общей площадью 2 349,5 кв. м., определив, что в аренде находится только спорное нежилое помещение общей площадью 593,3 кв. м., состоящее из комнат №№ 36-68, этаж 1, и комнат №№ 36-40, антресоль, этаж 1, Литер А (т. 1, л.д. 11-12).

Указанное дополнительное соглашение вступило в силу с 18 февраля 2010 года (с момента его государственной регистрации).

Таким образом, материалами дела достоверно подтверждается, что спорное нежилое помещение находится в аренде у Общества с 1 января 1994 года, то есть значительно больше требуемого Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества срока (не менее двух лет до дня вступления в силу этого Закона).

Вывод суда первой инстанции о том, что в связи с передачей спорного нежилого помещения в фактическое владение и пользование Банку ВТБ-24, Общество утратило преимущественное право на выкуп данного помещения, не основан на нормах права.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества необходимым условием реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения является нахождение такого помещения во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как было отмечено выше, спорное нежилое помещение находится у ООО «Восточные ворота» (правопреемника ООО «Бурят-Венчер-1») во временном владении и пользовании на основании договора аренды с 1 января 1994 года.

В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного