Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n А10-2534/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615,  616,  622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено этим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28 октября 2008 года) Общество вправе предоставлять в субаренду отдельные помещения, находящиеся во временном владении и пользовании, без письменного разрешения арендодателя.

В рассматриваемом случае ООО «Восточные ворота» на основании договоров субаренды нежилых помещений от 27 февраля 2007 года № 960/2007 и от 1 марта 2008 года № 1751/2008 (т. 1, л.д. 77-86) передало спорное нежилое помещение в субаренду (поднаем) Банку ВТБ-24.

Таким образом, спорное нежилое помещение перешло во владение и пользование Банка ВТБ-24 не в порядке перенайма.

Следовательно, права и обязанности по договору аренды к Банку ВТБ-24 не перешли, а сохранились за Обществом. С учетом приведенной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации такая составляющая правового режима пользования арендованным имуществом, как обязанность поддержания этого имущества в исправном состоянии, сохранилась за Обществом.

Равным образом, это относится и к иным обязанностям, предусмотренным пунктами 2.3.1-2.3.19 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28 октября 2008 года), в том числе обязанностям по несению расходов на коммунальные, эксплуатационные и иные необходимые административно-хозяйственные услуги, осуществлению текущего и (при необходимости) капитального ремонта, страхованию арендованных помещений, соблюдению санитарных норм и правил.

На то, что в случае передачи спорного нежилого помещения в субаренду, ответственным по договору аренды перед арендодателем остается, прямо указано в пункте 2.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28 октября 2008 года).

С учетом изложенного, передача спорного нежилого помещения в субаренду Банку ВТБ-24 не означает, что Общество перестало пользоваться этим помещением.

Противоположные выводы суда первой инстанции не соответствуют нормам гражданского законодательства, приведенной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и условиям договора аренды (с учетом дополнительных соглашений к нему).

Более того, статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации называется «Пользование арендованным имуществом», то есть передача арендованного имущества в субаренду (поднаем) является видом пользования таким имуществом.

Нахождение нежилого помещения во временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества является достаточным для соблюдения условия, установленного пунктом 1 статьи 3 этого Закона.

Выводы суда первой инстанции о том, что договор субаренды от 27 февраля 2007 года № 960/2007 является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, не соответствуют обстоятельствам дела.

Срок действия названного договора субаренды составляет менее одного года (с 27 февраля 2007 года по 31 января 2008 года).

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» государственной регистрации подлежат только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года.

Поскольку договор субаренды от 1 марта 2008 года № 1751/2008, как правильно посчитал суд первой инстанции, нельзя считать заключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, то, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела (отсутствие возражений со стороны Общества и Банка ВТБ-24), договор субаренды от 27 февраля 2007 года № 960/2007 считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сдача спорного нежилого помещения в субаренду Банку ВТБ-24 для использования его в качестве офиса при осуществлении банковской деятельности, вопреки выводам суда первой инстанции, не противоречит целям, определенным в пункте 1.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 20 августа 1999 года, действующей на момент заключения договора субаренды) – использование арендованного имущества под торгово-промышленный центр, включающий в себя супермаркет, бизнес-центр, мотель, рестораны, офисы, другие виды бизнеса, не запрещенные законом.

Суд апелляционной инстанции полагает, что размещение в торгово-промышленном центре (бизнес-центре) офиса банка соответствует указанным целям использования арендованного имущества.

При этом суд учитывает, что Министерством какие-либо претензии относительно нецелевого использования арендованного имущества Обществу не предъявлялись, расторжения договора на основании пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации оно не требовало, что подтвердил суду апелляционной инстанции представитель Министерства.

В связи с тем, что ООО «Восточные ворота» не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, которым на основании части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» не может оказываться поддержка, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для вывода о том, что Общество не имеет преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что приведенные судом первой инстанции в обоснование своей позиции обстоятельства (передача спорного нежилого помещения в субаренду Банку ВТБ-24, нецелевое использование этого помещения) не являлись основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения.

Как уже отмечалось выше, согласно письму Министерства от 29 марта 2010 года № 002-000777/10-0-1 (т. 1, л.д. 15-16) единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа послужило включение спорного нежилого помещения в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением Министерства от 4 марта 2010 года № 110.

То есть Минимущество указало только на отсутствие условия, предусмотренного пунктом 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Следовательно, сделав вывод о несоблюдении Обществом условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 названного Закона и отказав по этому основанию в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции фактически подменил собой орган государственной власти субъекта Российской Федерации, специально уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации, что в силу установленного статьей 10 Конституции Российской Федерации принципа разделения властей не может быть признано допустимым и правомерным.

Относительно изложенного в письме Министерства от 29 марта 2010 года № 002-000777/10-0-1 основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Статьей 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» предусмотрено, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления (часть 4).

Порядок формирования, ведения, обязательного опубликования указанных перечней имущества, а также порядок и условия предоставления в аренду (в том числе льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности) включенного в них государственного и муниципального имущества устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами (часть 4.1).

Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в части 4 настоящей статьи, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (часть 4.2).

В соответствии с Положением о порядке передачи в аренду и безвозмездное пользование объектов государственной собственности Республики Бурятия, утвержденным постановлением Правительства Республики Бурятия от 15.07.2002 № 187 (далее – Положение), Минимущество ежегодно формирует и утверждает Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень) (пункт 3.1).

Утвержденный и согласованный с координационным или совещательным органом в области развития малого и среднего предпринимательства, созданным при исполнительном органе государственной власти Республики Бурятия, Перечень размещается на официальном сайте Правительства Республики Бурятия в сети Интернет и публикуется в газете «Бурятия» не позднее 1 марта текущего года (пункт 3.2).

Вносимые изменения в Перечень путем исключения или дополнительного включения объектов должны быть размещены на официальном сайте Правительства Республики Бурятия в сети Интернет и опубликованы в газете «Бурятия» в течение 5 (пяти) рабочих дней после их утверждения Минимуществом и согласования с координационным или совещательным органом в области развития малого и среднего предпринимательства, созданным при исполнительном органе государственной власти Республики Бурятия (пункт 3.4).

Распоряжением Министерства от 4 марта 2010 года № 110 утвержден перечень имущества, дополнительно включаемого в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в который под пунктом 10 вошло и спорное нежилое помещение (т. 1, л.д. 55-56).

Указанный дополнительный перечень имущества согласован Советом по содействию развитию малого и среднего предпринимательства при Правительстве Республики Бурятия, что подтверждается протоколом этого Совета от 23 марта 2010 года (т. 1, л.д. 102-105).

Вместе с тем, в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества  субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела (включение спорного нежилого помещения в перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, 4 марта 2010 года, то есть через три дня после подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа этого помещения, при том, что по условиям дополнительного соглашения от 28 октября 2008 года спорное нежилое помещение находится