Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2010 по делу n А19-19187/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

помещения №22/04/08 кпп, заключенного между Смирновым А.А. и Артюховым А.М., к последнему перешло право собственности на нежилое помещение, расположенное на 1 этаже и в подвале 1 этажного кирпичного здания. Из текста договора купли-продажи следует, что нежилое помещение приобретено Смирновым А.А. в порядке приватизации муниципального имущества на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 25.12.2007, заключенного с администрацией г. Иркутска. Запись о регистрации права собственности на основании указанного договора внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2008.

03.07.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены записи о регистрации права собственности Артюхова А.М. на одноэтажное нежилое здание площадью 366, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого,16, лит Б и на нежилое помещение общей площадью 48,8 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,4,4а,4б,,5,6,6,10,10а, по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д.16, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права. Согласно кадастровому паспорту  нежилое помещение, кадастровый номер: 38:36:000034:0000:25:401:001:010055130:00001, площадью 48,8 кв.м., расположено на 1 этаже двухэтажного кирпичного здания номера по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д.16.

23.09.2008 Распоряжением заместителя Мэра г. Иркутска – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом № 504-02-3364/8 утвержден проект границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого,16, площадью 680 кв.м.. В проекте границ земельного участка от 23.09.2008 № 504-02-3364/8 указана экспликация частей земельного участка: 1- нежилое здание площадью 344 кв.м., 2- сервитут площадью 185 кв.м.  Земельный участок поставлен на кадастровый учет под номером: 38:36:000034:1688.

07.11.2008 Постановлением Мэра г. Иркутска  № 031-06-2686\8 земельный участок площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенный в Кировском районе г. Иркутска по  ул. Урицкого,16, предоставлен Артюхову А.М. для эксплуатации существующего здания магазина.  В пункте 2.4 оспариваемого Постановления указано, что земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия «Застройка ул. Урицкого: дом жилой» кон. ХIХ – нач. ХХ вв.» с соблюдением особого режима использования земельного участка.

18.11.2008  на основании Постановления между КУМИ г. Иркутска и Артюховым А.М. заключен  договор купли-продажи земельного участка площадью 680 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого,16.

13.01.2009 право собственности Артюхова А.М. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано Свидетельство 38 АГ 916632.

Не согласившись с Распоряжением заместителя Мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 23.09.2008 № 504-02-3364/8 об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого,16 и Постановлением Мэра г. Иркутска № 031-06-2686/8 от 07.11.2008 «О предоставлении в собственность земельного участка» площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г.Иркутска по ул. Урицкого,16, Артюхову А.М. для эксплуатации существующего здания магазина, ОАО «Пестеревское» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании их недействительными.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В соответствии с частью  1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, необходимо  наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 этой же статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, вышеназванной правовой нормой предусмотрены особенности приобретения и оформления прав на неделимый земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым закреплен в абзаце втором пункта 2 вышеназванной статьи, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

При определении критерия делимости важно то обстоятельство, что законом предусмотрена не физическая делимость земельного участка, а его делимость в юридическом смысле. Устанавливая свойство неделимости, имеется в виду критерий гражданского оборота, а не физические свойства вещи, поэтому возможность физического деления земельного участка не свидетельствует о возможности его деления с правовой позиции.

Согласно  Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

Как следует из материалов дела, заявителю на основании договора купли-продажи объектов нежилого фонда №122 от 24.12.1998 г., заключенного с Фондом имущества Иркутской области принадлежит на праве собственности нежилое двухэтажное кирпичное здание с подвалом ( Бар-ресторан, магазин Кулинария) общей площадью 1738 кв.м., литер А,А1,А3,А6, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул.Урицкого,16. ИП Артюхову А.М.  на основании договора купли-продажи нежилого помещения № 22/04/08 кпн от 22.04.2008 г. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, расположенное на 1 этаже и в подвале 1 этажного кирпичного здания.

Из плана нежилого помещения, приобретенного по договору № 22/04/08 кпп от 22.04.2008, следует, что помещения, расположенные на 1 этаже и в подвале 1 этажного кирпичного здания и в двухэтажном кирпичном здании, соединены проходом.

10.05.2008 при проведении текущей инвентаризации установлено, что ранее существовавший проем-вход из помещения (7) в соседнее здание (Лит А), отраженный в техническом паспорте по результатам предыдущей инвентаризации, заложен кирпичной кладкой; стена в помещении (7) со стороны ранее существовавшего проема-входа также выложена кирпичной кладкой, данное обстоятельство отражено в акте обследования ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ».

05.06.2008 на данный объект недвижимости  выдан технический паспорт на здание, кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:010055140, в котором отражены вышеназванные изменения. Объект недвижимости литера А1 следует считать самостоятельным, конструктивно независимым объектом недвижимости – зданием, расположенным совместно с объектом недвижимости Лит А.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 10.05.2008 на объект – нежилое здание (литера Б) кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:010055140, нежилые помещения, принадлежащие Артюхову А.М.  после закладки проема, разделены на два объекта: одноэтажное здание и нежилое помещение площадью 48,8 кв.м.  в соседнем здании.

Право собственности заявителя на нежилое двухэтажное кирпичное здание общей площадью 1738 кв.м. литер А,А1,А3,А6 возникло 21 мая 1999 года в порядке приватизации государственного имущества.  Согласно регистрационному удостоверению от 17 марта 1947 года и инвентарной карточки на земельный участок, право пользования земельным участком Домоуправления № 50 (владелец строения) основано по праву владения строением от 1927 года, площадь земельного участка составляла 2259,9 кв.м. Таким образом, к заявителю перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, как у бывшего собственника.

Из технического паспорта № 81 на столовую, салон-магазин, ателье № 3, инвентарный номер 675, следует, что  все строение, включая одноэтажное пристроенное здание,  принадлежало ЖЭУ 3 треста жилищного хозяйства расположено на земельном участке площадью 2260 кв.м. В сводном оценочном акте от 15.05.1961 г., плане строение литера А4 обозначено как пристрой к двухэтажному кирпичному дому.

Из инвентарного дела БТИ следует, что с  1947 по 2008 год генеральный план усадьбы и земельного участка  не менялся, объекты недвижимости инвентаризированы вместе как единое строение, расположенное на едином земельном участке площадью 2260 кв.м., имели один адрес. В акте обследования ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ»  указано, что объект недвижимости литера А1 следует считать самостоятельным, конструктивно независимым объектом недвижимости – зданием, расположенным совместно с объектом недвижимости Лит А.

Принимая во внимание, что указанные объекты недвижимости ранее инвентаризировались вместе как единое строение, расположенное на едином земельном участке площадью 2260 кв.м., имели один адрес, разделение их произошло только путем закладки существовавшего проема-входа, а также их совместное расположение с примыканием стены одного здания к стене другого здания, наличие общего проезда и общей дворовой территории, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о неделимости  спорного земельного участка.

Отсутствие у общества правоустанавливающих документов о предоставлении указанного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, не нахождение земельного участка площадью 2260 кв.м. на кадастровом учете не означает отсутствие у истца законного права и интереса на земельный участок.

Установив, что спорный земельный участок является неделимым, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что оспариваемые акты приняты без учета вышеуказанных норм закона, в том числе пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушают право заявителя на приобретение земельного участка, расположенного под зданием и необходимым для его использования, в общую долевую собственность.

Доводы апелляционных жалоб о том, что объект недвижимости, принадлежащий ИП Артюхову А.М., не является объектом историко-культурного наследия, является необоснованным в силу следующего.

Согласно первоначально представленному заключению ЦСН от 15 мая 1998 г. № 01-01/238 запрашиваемое здание - нежилое помещение по адресу: г.Иркутск, ул. Урицкого,16 является памятником истории и культуры «Торговое здание в усадьбе Суфтина-Бревнова, 1880-1881 гг., 1913-194 гг., входит в ансамбль застройки заповедной улицы Урицкого ( Пестеревская) на основании решения облисполкома № 294 от 24.06.1880 г. и зарегистрировано в гос. списке памятников истории и культуры под № 241.

В суд первой инстанции были представлены охранные обязательства на все объекты, которые находятся по указанному адресу, в том числе, и на двухэтажное кирпичное здание, помещения в котором принадлежат заявителю и Артюхову А.М. – ул.Урицкого, 16, лт.А, и на одноэтажное кирпичное здание, принадлежащее Артюхову А.М. – ул.Урицкого, 16, лит. Б («является одной из построек заповедной Пестеревской улицы», со ссылкой на решения облисполкома № 294 от 24.06.1880 г.).

Согласно п.1 ст.33 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов