Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 по делу n А19-14168/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда полностью и принять новый с/а

определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:

Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Представленный истицей отчет соответствует предъявляемым требованиям и содержит следующие необходимые сведения:

дату составления (20.04.2010) и порядковый номер отчета (№83-10/1Д);

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (договор №83 от 12.04.10, задание на оценку №1 от 12.04.10);

место нахождения оценщиков Никоноровой Е.С. и Бабкиной Т.И. (г.Иркутск, ул.К.Либнехта, 239 В, оф. 308) и сведения о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»);

точное описание объекта оценки (магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 69,6 кв.м., лит.А, кадастровый номер85:05:040104:1423:25:133:001::00284001084, расположенный по адресу: Иркутская область, Осинский район, с.Оса, ул.Свердлова, 90);

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (стр. 6, 8, 9 отчета);

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата (стр.13, 35 отчета);

дата определения стоимости объекта оценки (15.08.2009);

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (стр.36 отчета).

Довод ответчика о том, что в отчете №83-10/1Д некорректно идентифицирован объект оценки в связи с тем, что объектом оценки указан магазин, в то время как объектом оценки должно являться право аренды, подлежит отклонению, поскольку в отчете №83-10/1Д «Об определении рыночной стоимости аренды» указано, что целью и назначением исследования является: «Определение рыночной стоимости аренды недвижимости для условий сдачи в аренду».

Поскольку размер неосновательного обогащения определяется, исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование, суд первой инстанции правомерно исходил из цены, установленной отчетом  №83-10/1Д на 15.08.2009 – дату, когда закончилось пользование. Суд первой инстанции правомерно отклонил отчет №950/10, предоставленный ответчиком, поскольку стоимость аренды 1 кв.м в нем определена по состоянию на 06.10 2010, т.е. спустя более года после окончания периода пользования. Представленные ответчиком сведения о стоимости 1 кв.м аренды в г. Иркутске не отвечают положениям пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым размер неосновательного обогащения определяется исходя из цены, существовавшей в том месте, где оно происходило.

Таким образом, размер неосновательного обогащения определен верно и составляет 888 652,80 руб. (456 руб. * 69,6 кв.м * 28 мес.).

Предпринимателем также заявлено требование о взыскании с общества процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63 538 руб. 67 коп., рассчитанные за период с 15.08.2009 по 15.07.2010.

В соответствии с п.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На день предъявления иска (19.07.10 г.) и на день вынесения решения суда действовала ставка рефинансирования составила 7,75 % согласно указанию ЦБ РФ от  31.05.10 г. №2450-У. В этой связи истец обоснованно применил указанную ставку при расчете процентов.

Учитывая, что здание передано истице 15.08.2009, в силу статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с 16.08.2009.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 14 от 8 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации «О процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

В этой связи проценты за пользование чужими денежными средствами с 16.08.2009 по 15.07.2010, исходя из суммы задолженности 888 652,80 руб., составляют 62 940,07 руб. = 888 652,80 руб. * 7,75% : 360 дней * 329 дней.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в размере 951 592,87 руб. (888 652,80 руб. неосновательного обогащения + 62 940,07 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами).

В обоснование необходимости и стоимости несения затрат на спорное имущество ответчик представил:

договор подряда от 16.01.2008 г. (т.2, л.д.20-21), из которого следует, что ответчик поручил выполнение ремонтных работ спорного магазина на сумму 797 734,32 руб. в объеме, определенном на основании дефектной ведомости от 16.01.2008, и указанном в локальном ресурсном сметном расчете от 16.01.2008;

дефектную ведомость от 16.01.2008 и локальный ресурсный сметный расчет от 16.01.2008 (т.2, л.д.22-44), из которых следует, что в магазине была нарушена изоляция фундаментов, отсутствовал туалет, стены и потолки требовали ремонта, линолеум во многих местах порвался, бетонные полы имеют выбоины и неровности, отсутствуют решетки на окнах, повреждена штукатурка фасада, протекает кровля, необходима замена электропроводки, радиаторов и электробойлера;

акт КС-2 №1 и справку КС-3 №1 от 15.02.2008 г. на сумму 96 287,86 руб. (т.2, л.д.45-49); акт КС-2 №2 и справку КС-3 №2 от 13.03.2008 на сумму  117 451,9 руб. (т.2, л.д. 50-53); акт КС-2 №3 и справку КС-3 №3 от 16.04.2008 на сумму  109 684,5 руб. (т.2, л.д. 54-57); акт КС-2 №4 и справку КС-3 №4 от 14.05.2008 на сумму  70 632,18 руб. (т.2, л.д. 58-63); акт КС-2 №5 и справку КС-3 №5 от 13.06.2008 на сумму  107 517,98 руб. (т.2, л.д. 64-67); акт КС-2 №6 и справку КС-3 №6 от 17.07.2008 на сумму  95 452,08 руб. (т.2, л.д. 68-72); акт КС-2 №7 и справку КС-3 №7 от 01.08.2008 на сумму  97 478,42 руб. (т.2, л.д. 73-78); акт КС-2 №8 и справку КС-3 №8 от 19.09.2008 на сумму  103 229,4 руб. (т.2, л.д. 79-83), всего на общую сумму 797 734,32 руб.;

квитанции к приходным кассовым ордерам: №10 от 15.02.2008 на сумму 96287,86 руб., №21 от 13.03.2008 на сумму 99536 руб., №37 от 17.04.2008 на сумму 16731,5 руб., №24 от 14.03.2008 на сумму 17915,90 руб., № 35 от 16.04.2008 на сумму 92953 руб., №43 от 14.05.2008 на сумму 70632,18 руб., №51 от 13.06.2008 на сумму 91117 руб., № 65 от 17.07.2008 на сумму 95452,08 руб., № 92 от 19.09.2008 на сумму 87483 руб., №53 от 16.06.2008 на сумму 16400,98 руб., № 72 от 18.08.2008 на сумму 97478,42 руб., №94 от 22.09.2008 на сумму 15746,40 руб., всего на сумму  797 734,32 руб. (т.1, л.д.84-85);

договор подряда на строительно-отделочные работы от 01.10.2008 г. (т.2, л.д.104-106);

локальный ресурсный сметный расчет на установку пластиковых окон (т.2, л.д. 100-102);

 акт КС-2 №1 и справку КС-3 №1 от 05.12.2008 г. на сумму 26 134,5 руб. (т.2, л.д.107-111);

расходный кассовый ордер №728 от 07.08.2009 и квитанцию к нему на сумму 26 134,5 руб. (т.2, л.д.112-113).

Истица не оспорила данные о состоянии магазина, указанные в дефектной ведомости. Отчет №83-10/1Д, представленный истицей, содержит данные о помещении, в том числе фотографические, с учетом произведенного ремонта и установки пластиковых стеклопакетов, в результате чего состояние магазина охарактеризовано как удовлетворительное и с учетом состояния магазина рассчитана стоимость арендной платы (т.1, л.д.28-29). Исходя из характера произведенных ответчиком ремонтных работ здания магазина, апелляционный суд полагает, что ремонтные работы были необходимы для содержания имущества с учетом его назначения.

Поскольку любой владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества, встречные исковые требования в размере 823 868,82 руб. (797 734,32 руб. + 26 134,5 руб.) подлежат удовлетворению. В этой связи размер увеличения стоимости имущества после произведенного ремонта не имеет значения.

В обоснование необходимости, производства и стоимости работ по благоустройству земельного участка, прилегающего к магазину, ответчик представил:

договор на оказание транспортных услуг № 23/07/2008 от 10.07.2008, товарную накладную №123 от 10.07.2008 и счет-фактуру № 130 от 10.07.2008 на сумму 6000 руб., квитанцию к приходному кассовому ордеру №61 от 10.07.2008 на сумму 6000 руб., расходный кассовый ордер №425 от 10.07.2008 на сумму 6000 руб.,

договор на оказание транспортных услуг № 28/07/2008 от 11.07.2008, товарную накладную №137 от 11.07.2008 и счет-фактуру № 133 от 11.07.2008 на сумму 16 128 руб., квитанцию к приходному кассовому ордеру №64 от 11.07.2008 на сумму 16 128  руб., расходный кассовый ордер №435 от 11.07.2008 на сумму 16 128 руб.

В представленных документах не содержатся данные, откуда производилась вывозка грунта и ПГС и в связи с производством каких работ, поэтому невозможно установить, что работы по вывозке грунта и ПГС проводились именно для благоустройства земельного участка рядом с магазином, и что данные работы были необходимы для эксплуатации магазина. В дефектной ведомости и иных представленных в материалы дела документах не содержится сведений о состоянии земельного участка до производства ремонтных работ. Ответчик не привел доказательств, подтверждающих площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина и необходимость производства земельных работ в указанном объеме.

При указанных обстоятельствах встречные требования о взыскании стоимости работ по вывозу грунта и ПГС не подлежат удовлетворению. Также не подлежат удовлетворению встречные требования общества о взыскании понесенных им расходов по оплате электроэнергии за период с июля 2003 года по август 2009 года, поскольку электроэнергией пользовался непосредственно сам ответчик.

Кроме того, общество просило взыскать с предпринимателя проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 63 538 руб. 67 коп., рассчитанные за период с 15.08.2009 по 21.09.2010.

В соответствии с п.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На