Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.03.2011 по делу n А58-2157/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

Тел. [phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                   дело №А58-2157/2010

09 марта 2011 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Клочковой Н.В., Макарцева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубининой А.С.,

рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу истца на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 октября 2010 года по делу №А58-2157/2010 по иску индивидуального предпринимателя Колобова Владимира Владимировича (ОГРН 304143324300032, ИНН 143330008682) к Администрации муниципального образования «поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1061433000298, ИНН 1433020418) об урегулировании разногласий по условиям договора (суд первой инстанции: судья Андреев В.А.),

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Колобов Владимир Владимирович (далее – ИП Колобов В.В., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к Администрации муниципального образования «поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога от 01.01.2010 №03-К.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.10.2010 условия договора определены в редакции, предложенной Администрацией.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Колобов В.В. подал апелляционную жалобу. Апелляционные доводы и требования истца с учетом уточнений, изложенных в письме, поступившем 01.03.2011 в суд апелляционной инстанции по факсу, сводятся к несогласию с решением арбитражного суда первой инстанции в той части, в которой определен объект купли-продажи как нежилое помещение №81 общей площадью 75,4 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания, находящегося по адресу Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, дом 20, стоимостью 747 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (просил рассмотреть статус комнат №3 и №6 помещения №81).

По мнению заявителя жалобы ответчик неправомерно включил в состав названого объекта купли-продажи комнату №3 площадью 4.1 кв.м и комнату №6 площадью 2,3 кв.м. Заявитель полагал, что названные комнаты относятся к объектам общей собственности собственников в жилом доме и не могут быть проданы ответчиком по названному договору; по этой причине цену договора следует уменьшить на размер стоимости помещений №3 и №6.

Как полагал заявитель, суд первой инстанции при принятии решения неправильно применил нормы материального (положения статей 36, 38  Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона №135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), неправильно применил и нарушил нормы процессуального права.

Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.

Стороны надлежащим образом извещены о начавшемся судебном процессе. В суд истец не явился, ответчик не направил своего представителя для участия в заседании суда апелляционной инстанции. Стороны ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие в судебном заседании. При таком положении, в силу части 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание истца и представителя ответчика не препятствовала рассмотрению дела.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 01.03.2011 объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 09.03.2011. После перерыва разбирательство по делу продолжено прежним составом суда.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В порядке реализации преимущественного права ИП Колобова В.В. на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон №159-ФЗ), Администрация 11.01.2010 представила ИП Колобову В.В. проект договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога от 01.01.2010 №03-К.

Согласно пункту 1.2 названного проекта договора, объектом купли-продажи является нежилое помещение общей площадью 75,4 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, дом 20, помещение 81 (далее – спорный объект).

В пункте 2.1 проекта договора указано, что объект продается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Цена объекта без учета налога на добавленную стоимость составляет 747 000 руб. Налог на добавленную стоимость покупатель исчисляет и оплачивает самостоятельно.

Истец, не согласившись с тем, что ответчик определил объект купли-продажи как единое помещение с приведенными индивидуальными признаками, включающее помещения общей совместной собственности собственников многоквартирного дома – помещения №3 и №6, подписал договор с протоколом разногласий от 01.02.2010 в отношении пунктов 1.2 и 2.1, согласно которому площадь объекта купли-продажи составляет 69,5 кв.м, а «цена объекта устанавливается по стоимости 1 кв.м, полученной от деления оценочной стоимости на предъявленную с нарушением Жилищного кодекса общую площадь помещения. В установленной таким образом стоимости помещения учитывается часть арендной платы внесенной в 2009 году в соответствии с ФЗ-159 от 22 июля 2008 года».

Протоколом согласования разногласий с письмом от 03.02.2010 №81 Администрацией отклонены разногласия к договору, предложенные истцом, предложено пункты 1.2 и 2.1 договора принять в редакции Администрации.

Поскольку условия договора в части объекта купли-продажи и в части выкупной цены имущества сторонами согласованы не были, истец обратился в суд с иском.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 433, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4, пункта 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ. При этому суд исходил из того, что истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого имущества; при заключении договора между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно объекта купли-продажи и цены выкупаемого имущества; предложенная ответчиком редакция пункта 1.2 договора соответствует закону, поскольку ответчик является собственником нежилого помещения, определенного в пункте 1.2 проекта договора и неправомочен самовольно изменять объект купли-продажи, а предложенная истцом редакция пункта 2.1 договора не обоснованна ввиду того, что в счет оплаты имущества могут быть отнесены только неотделимые улучшения арендованного имущества, осуществленные с согласия арендодателя.

Суд апелляционной инстанции счел решение правильным исходя из следующего.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Особенности приватизации муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, определены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, и согласно части 3 статьи 1 этого Федерального закона не урегулированные им отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ). Пунктом 4 статьи 3 Закона №178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного или муниципального имущества, не урегулированным этим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Поскольку частью 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ определено, что в порядке реализации преимущественного права арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства уполномоченные органы направляют названным арендаторам, которые соответствуют требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества, вместе с тем порядок урегулирования возникающих при этом разногласий не предусмотрен вышеназванным Федеральным законом и Федеральным законом о приватизации, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи подлежат рассмотрению в судебном порядке, исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Предметом разногласий между сторонами при заключении договора стал его объект и как следствие выкупная цена имущества. При этом истец не оспаривал и не принадлежности спорного помещения ответчику на праве собственности, не  оспаривал достоверности оценки имущества, определенной независимым оценщиком.

Исходя из изложенных правоположений, суд первой инстанции правильно рассмотрел спор как урегулирование разногласий при заключении договора.

Апелляционные доводы не содержат фактических данных, которые могли повлиять на решение арбитражного суда и отклонены по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав имеющиеся в деле документы, характеризующие спорное помещение, пришел к выводу об отсутствии оснований для распространения на комнаты №3 и №6 спорного имущества режима общего имущества многоквартирного дома.

Так, согласно данным экспликации площади спорного помещения №81, оно состоит из коридора площадью 6,2 кв.м – комната №1, торгового зала площадью 33,2 кв.м – комната №2, коридора площадью 4,1 кв.м – комната №3, склада площадью 27,8 кв.м – комната №4, подсобной площадью 1,8 кв.м – комната №5 и подсобной площадью 2,3 кв.м – комната №6.

Истец ссылался на то, что в комнатах №3 и №6 спорного помещения находятся коммуникации, что исключает их использования в качестве самостоятельных помещений и позволяет использование только для обслуживания других помещений в доме.

Между тем, в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не подтвердил этих обстоятельств. В деле отсутствуют доказательств того, что комнаты №3 и №6 спорного помещения использовались или должны использоваться для нужд, связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме №20 по ул. Космонавтов в п. Чернышевский Мирнинского района Республики Саха (Якутия). Кроме того, само по себе расположение в спорном помещении внутридомовых коммуникаций, а это обстоятельство так же не доказано, не влечет за собой распространения на данные помещения правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и невозможности включения комнат №3 и №6 в составе спорного имущества в объект купли-продажи по договору.

Определением от 01.02.2011 суд апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предложил истцу представить доказательства обстоятельствам,