Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2011 по делу n А19-13467/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

Тел. [phone],  тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                  Дело № А19-13467/2010 

«14» марта 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2011 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей А.В. Макарцева, Л.В. Капустиной,

 при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верхотуровым Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца  ЗАО «Торговый центр «Байкал» на решение  Арбитражного суда Иркутской области от 01 ноября 2010 года по делу № А19-13467/2010 по иску Закрытого акционерного общества «Торговый центр «Байкал» к Обществу с ограниченной ответственностью «Новокузнецкое» о расторжении договора аренды № 01/08 от 29 мая 2008 года и взыскании  321 852 077  рублей 57 копеек (суд первой инстанции: Швидко С.Н.);

при участии в судебном заседании:

от истца ЗАО «ТЦ «Байкал» (ИНН 3805704100, ОГРН 1063805015282):  Капустин П.А. – представитель (доверенность от 17.06.2010 г.);

от ответчика ООО «Новокузнецкое» (ИНН 3907053793, ОГРН 1063906135996): не явился,  извещен;

установил:

Закрытое акционерное общество «Торговый центр «Байкал» (далее – ЗАО «ТЦ «Байкал», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ВЕСТЕР-РИТЕЙЛ» о расторжении договора аренды № 01/08 от 29 мая 2008 года и взыскании  273 580 743 руб. 83 коп.

В связи с изменением наименования ответчика  ЗАО «ТЦ «Байкал» в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменило  наименование ответчика на Общество с ограниченной ответственностью «Новокузнецкое» (далее – ответчик, ООО «Новокузнецкое»)  и увеличило исковые требования, просит  взыскать  321 885 769 рублей за период с июня 2008 года  по  07 октября 2010 года, составляющих: задолженность по арендной плате в размере 127 649 063 руб. 75 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 42 453 818 руб. 53 коп., пени за просрочку исполнения гарантийных обязательств в размере 148 582 945 руб., убытки в размере 3 199 941 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 ноября 2010 года иск удовлетворен частично, договор аренды здания № 01/08 от 29 мая 2008 года, заключенный между ЗАО «ТЦ «Байкал» и ООО «ВЕСТЕР-РИТЕЙЛ» расторгнут, с ООО «Новокузнецкое» в пользу ЗАО «ТЦ «Байкал» взыскано 247 069 руб. 53 коп. – основного долга, 11 000 руб. – неустойки, 12 161 руб. 39 коп. – расходов по уплате государственной пошлины, всего – 270 230 руб. 92 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.  Как следует из судебного акта, основанием для удовлетворения  требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени  за период  с 30 мая 2008 года по 30 октября 2008 года  послужил вывод суда о наличии доказательств  фактического пользования ответчиком объектом аренды только в указанный период  и прекращении у ответчика  права пользования объектом аренды в связи с освобождением им помещения после октября 2008 года. Суд указал, что исполнение ответчиком гарантийных обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.10 и 8.2 договора   фактически утратило гражданско-правовой смысл с октября 2008 года  после прекращения пользования ответчиком помещением, признал  несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих  обязательств  предъявленному   истцом  ко взысканию размеру пени и снизил его.      Кроме того, суд   пришел к выводу, что истец допустил  злоупотребление правом и недобросовестное поведение истца было  направленно на умышленное увеличение размера задолженности и вытекающих из этого штрафных санкций.

В удовлетворении  требования о взыскании убытков  суд  отказал полностью  в связи с отсутствием доказательств  причинения их в результате действий ответчика, и наличием у истца обязанности оплачивать коммунальные и иные платежи по содержанию спорного здания  на основании договоров,  заключенных  ранее спорного договора аренды. Суд руководствовался статьями 10, 15, 330, 333, 404, 450, 452, 606, 614, 615, 619  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ЗАО «ТЦ «Байкал»,  не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, ставит вопрос об отмене решения в части отказа  в удовлетворении иска, в связи с неправильным применением  норм материального  права (статей 10, 15, 393, 606, 614, 615, 622 ГК РФ),  нарушением норм процессуального права (статьи 170 АПК РФ),  несоответствием  выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит  принять  новый судебный акт и полностью удовлетворить иск.  Истец  считает, что суд при оценке действий  ответчика об отказе  в одностороннем порядке  от  исполнения обязательств по внесению арендной платы, не учел  положения статьей 307, 309, 310, 407 ГК РФ и отсутствие в законе и договоре аренды в качестве основания  прекращения обязательств ответчика  по своевременному внесению арендной платы в полном объеме – отказ его от фактического пользования зданием.

Истец полагает, что суд чрезмерно снизил размер неустойки, не приняв во внимание большую продолжительность (более двух лет) просрочки  исполнения ответчиком условий  гарантийного обязательства.  Вывод суда  о злоупотреблении   правом истец считает не соответствующим  обстоятельствам дела, основанным на неправильном применении положений   статьи    10   ГК  РФ, которые  по его мнению   в данном случае применять нельзя, поскольку  следует руководствоваться  нормами  статей 15, 393 ГК РФ   о возмещении убытков. Указывает, что, начисляя арендную плату за пользование  зданием, и взыскивая убытки, истец не преследовал цель увеличить ответственность (задолженность) ООО «Новокузнецкое», а  стремился  получить причитающееся ему по договору и восстановить свои нарушенные имущественные интересы. Его  расходы  по содержанию  здания обусловлены не исполнением  ответчиком  своих обязательств по содержанию объекта аренды  в нормальном  состоянии.   

Представитель ЗАО «ТЦ «Байкал» в судебном заседании  доводы апелляционной жалобы полностью поддержал.

ООО «Новокузнецкое» о времени и месте судебного заседания (05 марта 2011 года  в 16 часов 10 минут) было  уведомлено в порядке части 1 статьи 122 АПК РФ путем направления телеграммы, которая вручена ответчику 03 марта 2011 года в 10 часов 49 минут. Заказное письмо  с копией определения от 15 декабря 2010 года  о  принятии апелляционной жалобы к производству и назначении судебного заседания, направленное судом ООО «Новокузнецкое» по юридическому адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, ул.Тореза 34-53, -  возвращено  в суд апелляционной инстанции с отметкой органа связи «истек срок хранения».

05 марта 2011 года в судебном заседании  по делу был  объявлен перерыв до 14 марта 2011 года до 16 часов 10 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда.

 От ответчик  отзыв на апелляционную жалобу  в суд не поступил,  представитель ответчика  в судебное заседание не явился.

Руководствуясь частью 1 статьи 123,  частью 3 статьи 156 и статьей 266  АПК РФ, суд считает возможным  рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителя истца и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ЗАО «ТЦ «Байкал» на праве собственности   принадлежит трехэтажное нежилое здание Торгового центра (до 14 июля 2008 года именовалось  Автоцентр), литер А, общей площадью 12766,2 кв.м., кадастровый № 38:34:015604:0005:25:414:001:003825590:0100, расположенное по адресу: г.Братск, ул.Коммунальная, д.9 (запись о регистрации права в ЕГРП от 23 августа 2007 года за № 38-38-03/026/2007-732).  

 29 мая 2008 года  истец ЗАО «ТЦ «Байкал» (арендодатель) и ответчик «ВЕСТЕР-РИТЕЙЛ»  (арендатор) заключили договор аренды здания № 01/08,  по  условиями которого, истец по акту приема – передачи от 29 мая 2008 года передал ответчику во временное владение и пользование указанное  нежилое здание Автоцентра на  25 лет с момента  государственной регистрации договора. Договор  аренды зарегистрирован в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  04 июля 2008 года за номером 38-38-03/029/2008-150.

Пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6 договора стороны установили следующий размер арендной платы:  ежемесячную арендную плату равную рублевому эквиваленту произведения установленной  договором ставки арендной платы за 1кв.м., выраженной в долларах США, на общую площадь здания, за вычетом площади помещений (их частей), в которых расположено инженерное оборудование и системы жизнеобеспечения здания, а также лестничных маршей и лестничных клеток здания (перечень которых указан в пункте 3.1.1 договора), а также дополнительной площади, которая появится в здании после  проведения его реконструкции. Арендная плата включает в себя плату за пользование частью земельного участка, на котором расположено здание, и прилегающей к зданию частью земельного участка, указанной в пункте 1.6 договора.  Платежи производятся в рублях РФ. В целях установления размера рублевого эквивалента ежемесячной арендной платы используются данные о курсе доллара США по отношению к рублю РФ, установленном ЦБ РФ на день принятия банком арендатора к исполнению платежного поручения на перечисление суммы ежемесячной арендной платы.

В период с момента начала начисления арендной платы и до завершения реконструкции здания, но не позднее чем до 05 декабря 2008 года ежемесячная ставка арендной платы за 1 кв.м. равна 0,5 долларам США (50 центам), без учета НДС.

В период со дня открытия здания для приема покупателей и до 01 января 2009 года ежемесячная ставка арендной платы за 1 кв.м. равна 11,3 долларам США, без учета НДС. Если до 05 декабря 2008 года здание не будет открыто для приема покупателей, то указанная ставка арендной платы действует с 05 декабря 2008 года по 01 января 2009 года.

В  период с 01 января 2009 года ежемесячная ставка арендной платы за 1 кв.м. равна 15 долларам США, без учета НДС.

Начисление арендной платы производится со дня, следующего за днем передачи здания в аренду по акту приема-передачи,  арендную плату ответчик выплачивает истцу не позднее 5-го числа каждого расчетного месяца аренды (пункты 3.2.1, 3.2.2 договора). 

Ответчиком  с 29 мая 2008 года платежным поручением № 682 от 03.10.2008 перечислил истцу арендную плату в  сумме 605 261 руб. 65 коп., что  составляет арендную плату    с 30 мая 2008 года  по июль 2008 года и частично за сентябрь 2008 года.   Не поступление от  ответчика арендной платы  с октября 2008 года, не выполнение обязательства по содержанию  здания, по предоставлению  банковской гарантии или гарантийного платежа (пункты 4.2.10, 8.2 договора), явилось основанием   для направления  истцом ответчику предупреждения  № 07 от 07 апреля 2010 года о  погашении задолженности, предоставлении  гарантии, возмещении расходов по обслуживанию и содержанию здания,    претензии № 7 от 08 мая 2010 года  об оплате неустойки за  нарушение сроков оплаты арендной платы  и предоставления гарантии, а также предложения № 13 от 18 мая 2010 года о расторжении договора аренды. Не получение ответа на указанные предложения и претензию явилось основанием для обращения  ЗАО «ТЦ «Байкал» в суд с настоящим иском.

Исходя из содержания договора, суд первой инстанции правомерно применил к  правоотношениям сторон нормы главы 34 ГК РФ  об аренде, и удовлетворил требование истца о расторжении спорного договора. В указанной части решение суда не обжалуется.

Вместе с тем  апелляционный суд считает ошибочным, не соответствующим нормам материального права  и не подтвержденным материалами дела выводы суда первой инстанции о прекращении с октября 2008 года права ответчика  арендного пользования   спорным зданием и отсутствии в связи с этим встречной обязанности  по внесению арендных платежей с ноября 2008 года;   недобросовестности  поведения истца, направленного  на умышленное увеличение размера задолженности и вытекающих из этого штрафных санкций.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ  договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Статьей 307 ГК РФ  установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При этом статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства при осуществлении сторонами обязательства предпринимательской деятельности не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьями 606, 614, 654 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, а также её размер определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ  передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законом и договором аренды здания или сооружения, обязательства арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В пункте 2 названной статьи установлено, что  при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

В договоре аренды  стороны также предусмотрели, что при расторжении договора