Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2011 по делу n А19-13467/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

в связи с окончанием  срока аренды или при его досрочном расторжении, ответчик обязан передать истцу здание по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято от истца, с учетом произведенных работ по его реконструкции и нормального износа здания.

Ответчик  получил от истца  объект аренды по акту приема-передачи от 29 мая 2008 года во исполнение договора аренды N01/08 от 29 мая 2008 года.  Из пояснений  представителей  ЗАО «ТЦ «Байкал» следует, что с октября 2008 года  работников и представителей  ответчика в здании Автоцентра  истец не видел.  В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения  договора и    возвращения  ответчиком  истцу  объекта аренды, отсутствуют доказательства того, что ответчик предпринимал меры к  досрочному расторжению договора  и передаче объекта аренды истцу, а тот уклонялся от подписания документа о приемке помещения.

Согласно статье  622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендованное имущество, а право арендодателя требовать возврата имущества, возникает исключительно при прекращении договора аренды.

По настоящему спору  обязанность доказать  прекращение  права пользования объектом аренды и исполнения обязанности по передаче арендованного помещения арендодателю лежит на арендаторе, то есть на ответчике. Доказательства прекращения договора аренды № 01/08 от 29 мая 2008 года  в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.  Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что  ответчик  продолжал пользовать объектом аренды в период действия договора до расторжения его судом, обязательство ответчика по внесению арендной платы  в октябре 2008 года  не   прекратилось, и он  обязан  оплатить истцу арендную плату за всё время  до расторжения договора.  

Согласно представленным  истцом расчетам задолженность по арендной плате за период с сентября 2008 года по 07 октября 2010 года составила  127 649 063 рубля 75 копеек. Ответчик  указанные  расчеты  не оспорил, доказательства погашения  задолженности не представил, следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате  в  размере  127 649 063 рубля 75 копеек являются законными и обоснованными. 

Вывод суда  первой инстанции о наличии оснований для  удовлетворения исковых требований о взыскании пени  за просрочу  исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и за просрочку исполнения гарантийных обязательств, апелляционный суд находит правильным. Вместе с тем вывод суда о неосновательном заявлении   истцом требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы  за период с ноября 2008 года по октябрь 2010 года является  ошибочным по причинам, указанным  выше.

Исполнение обязательств в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ может  обеспечиваться  неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно  пункту 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом  7.9  договора стороны установили, что  в случае нарушения ответчиком  сроков оплаты арендной платы свыше 10 банковских дней истец  вправе взыскать с  ответчика  пени в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, которые начисляются сверх суммы арендной платы.

Пунктами 4.2.10 и 8.2 договора установлена обязанность ответчика (арендатора)  предоставить истцу (арендодателю) в обеспечение своих обязательств по договору в течение 30 календарных дней после государственной регистрации договора  вступившую в силу безотзывную банковскую гарантию, выданную согласованным сторонами банком, на сумму, равную не менее чем двукратному размеру ежемесячной арендной платы по установленной в пункте  3.1.4 договора ставке (15 долларов США за 1 кв. м.);  или осуществить гарантийный платеж путем  внесения на расчетный счет арендодателя денежной суммы, равной двукратному размеру ежемесячной арендной платы по установленной в пункте 3.1.4 договора ставке.

За неисполнение ответчиком  обязанности, установленной пунктом 8.2 договора, предусмотрено право истца взыскать с ответчика пени в размере 1/30 ежемесячной арендной платы за здание, исчисленной по установленной пунктом  3.1.4 договора ставке за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы  за период с 6 июня 2008 года по 7 октября 2010 года в размере 42 453 818 руб. 53 коп. и пени за просрочку исполнения гарантийных обязательств  за период с 4 августа 2008 года по 6 октября 2010 года в размере 148 582 945 руб. Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции, что  заявленный истцом размер пени является чрезмерным, вместе  с тем   взысканную судом первой инстанции неустойку  полагает       чрезмерно низкой,   не отвечающей  последствиям нарушения ответчиком обязательств.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае согласно пункту 2  Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» могут быть: чрезмерно высокий размер неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Апелляционный суд находит высоким установленный договором  размер неустойки, что  является основанием для её снижения, вместе с тем   принимает во внимание большую продолжительность (более двух лет) просрочки исполнения ответчиком названных обязательств,  величину неполученной  истцом своевременно  арендной платы, невозможность компенсировать задолженность  за два месяца  за счет гарантии, и полагает,  что разумной за  просрочку  внесения арендной платы является неустойка в сумме 2 000 000 рублей, а за просрочку исполнения гарантийных обязательств   в сумме 1 000 000 рублей.

Апелляционный суд находит  не соответствующим установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и противоречащим нормам материального права вывод   суда первой инстанции о злоупотреблении истцом своим правом.

В соответствии со статьей  10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этого требования закона арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам. В мотивировочной части соответствующего решения должны быть указаны основания квалификации действий истца как злоупотребление правом.

Как злоупотребление истцом правом суд   расценил действия (поведение  истца), который, будучи осведомлен  о досрочном полном освобождении ответчиком спорного помещения     не принятии в течение более полутора лет  мер по расторжению договора аренды и направлении ответчику претензии, не использовал  здание для других целей, помимо сдачи в аренду, чем содействовал увеличению ответственности    должника  (ООО «Новокузнецкое»).

 Указанные действия истца не могут быть квалифицированны как злоупотребление правом, поскольку являются действиями по восстановлению своих нарушенных имущественных интересов -  получению причитающегося ему по договору. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Кроме того, после передачи здания  в пользование и владение ответчику,  право владения и пользования зданием истца  прекратилось. А в пункте 4.1.2 договора стороны закрепили  обязанность арендодателя (истца) не  препятствовать арендатору в круглосуточном пользовании зданием и прилегающей к нему части земельного участка.

Не основан на материалах дела и не соответствует нормам материального права вывод суда первой инстанции  о необоснованности требования истца о возмещении убытков, которое истец  мотивировал тем, что   понес расходы в связи с неисполнением ответчиком обязанности по содержанию переданного в аренду здания.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором  предусмотрено, что истец обязан обеспечить наличие технической  возможности для заключения ответчиком договоров по снабжению здания электроэнергией, теплом, по оказанию услуг водоснабжения и канализации в соответствии с указанными в договоре параметрами и осуществлять обслуживание расположенных в здании трансформаторов и распределительных устройств, стоимость указанных услуг  оплачивается ответчиком по согласованной сторонами ставке (пункт 4.1.7 договора).  Обязанность самостоятельно заключить договоры на обеспечение здания электроэнергией, теплом,  услугами  водоснабжения и канализации, своими силами или с привлечением управляющей компании по своему усмотрению осуществлять эксплуатацию здания и регулярное техническое обслуживание  его инженерных систем пунктами 4.2.4, 4.2.5  договора возложена на арендатора (ответчика).

Доказательства  исполнения  ответчиком обязательств по содержанию здания и оплате коммунальных платежей за время нахождения здания   в аренде, в материалах дела отсутствуют.  Вместе с тем, истец представил доказательства (договоры,  акты выполненных работ, счета и счета-фактуры   исполнителей коммунальных услуг  на  оплату, платежные требования, платежные поручения и выписки из лицевых счетов) подтверждающие, что   оплату коммунальных услуг, оказанных в здании Автоцентра в период  с  июня 2008 года по сентябрь 2010 года осуществлял он.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Под  убытками согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ  понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом,  расходы истца по  оплате  коммунальных услуг  в связи с неисполнением указанной обязанности ответчиком, являются убытками (реальным ущербом) и подлежат возмещению.  Истец представил доказательства,  что им  оплачено за  потребленную  в спорном здании:  электроэнергию - 719 123 рубля 56 копеек, за теплоэнергию  -  2 184 069 рублей 29 копеек, за  оказанные услуги по водоснабжению и водоотведению - 164 072 рубля 51 копейка, всего – 3 067 265 рублей 31 копейка. В указанной части требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Вместе с тем на ответчика не может быть возложена обязанность по возмещению  истцу  расходов   по  оплате за  оказанные в спорный период в  здании Автоцентра услуг Интернета в размере 5 850 рублей 03 копейки и по обслуживанию электрооборудования в размере 106 548 рублей 61 копейка в связи с тем, что договором на  истца не возложена обязанность  обеспечить истцу возможность пользоваться  в здании Интернетом, а на  ответчика не возложена  обязанность самостоятельно заключить договор  на оказание соответствующих услуг. Доказательства согласования сторонами стоимости услуг истца по  обслуживанию расположенного в здании Автоцентра  электрооборудования истец не представил.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 ноября 2010 года  в обжалуемой части подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ истцу за счет ответчика подлежат возмещению расходы по  уплате госпошлины при  подаче искового заявления и  апелляционной жалобе, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. При этом, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине»,  расходы истца по госпошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.  Таким образом, на ответчика  подлежат отнесению судебные расходы истца в размере 200 000 рублей.

Кроме того, истцу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 и абзаца 6 подпункта  1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ подлежит возвращению из федерального бюджета излишне уплаченная   платежным поручением № 94 от 17.06.2010 государственная пошлина в сумме 2 000 рублей.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2  статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 ноября 2010 года по делу № А19-13467/2010  в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкое» в пользу Закрытого акционерного общества «Торговый центр «Байкал»  основной долг в сумме 127 649 063 рублей 75 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 2 000 000 руб.,  пени за просрочку исполнения гарантийных обязательств в размере 1 000 000 руб., убытки в размере 3 067 265 руб. 31 коп., судебные расходы в сумме  200 000 руб. 00 коп.

В  остальной части в удовлетворении иска о взыскании пени и убытков отказать.

Возвратить  Закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Байкал»   из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев  с даты принятия.

Председательствующий судья                                                       Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                                          А.В.Макарцев