Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2011 по делу n А19-12611/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда полностью и принять новый с/а

стены покрыты грибком, с 2008г. ремонт не проводился; окна и двери в наличии, кроме входной двери со стороны улицы, демонтированной вместе с дверной коробкой, штукатурка дверных откосов местами отсутствует. Электропроводка отсутствует, демонтирована,  отсутствуют приборы освещения, выключатели и розетки. Помещения подвала находятся в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии, какой либо ремонт в помещении не проводился, трубы водоснабжения, отопления и канализации заржавели, требуют ремонта и местами замены, стены подвала покрыты грибком, потеками и паутиной, электрическое освещение в подвале неисправно.

Запись на акте о том, что  претензии относительно состояния  помещения у сторон друг к другу отсутствуют,  исполненная как следует из материалов дела ответчиком, не опровергает наличие   зафиксированных  в акте недостатков помещения при его возврате арендодателю, а предъявление предпринимателем ответчику претензии об оплате расходов по ремонту помещения,  опровергает отсутствие у сторон претензий  другу к другу относительно состояния  спорного помещения.  

Содержание  спорного помещения  в надлежащем санитарно-техническом состоянии и не проведение ответчиком его  ежегодного текущего ремонта подтверждается  решением Арбитражного суда Иркутской области  от 12 ноября 2009 года  по делу №А19-12497/09-58, которое в силу  части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Доводы  заявителя апелляционной жалобы, что по указанию арендодателя  он не пользовался подвалом вследствие выявленных после принятия помещения в аренду недостатков подвального помещения, которое  было признано техническим  подвалом,  требующим капитального ремонта, в связи с чем не обязан был  нести расходы по его содержанию  и на  него не может  быть возложена  обязанность по возмещению расходов    истца на ремонт подвала, апелляционный суд отклоняет,  как не подтвержденные материалами дела.

Из  письма  от 19.02.2008г. первого заместителя председателя Комитата - начальника имущественного управления  Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска Т.В.Хайрюзовой  следует, что  арендуемое  ООО «Михайловна»  подвальное помещение признано техническим подвалом, требует капитального ремонта, арендатор не имеет право пользоваться им и арендная плата не начисляется. Указанное письмо не может быть признано доказательством изменения договора аренды в части  объекта аренды -   размера и состава  переданных в аренду помещений.

Соглашение об изменении договора согласно  статье 452 ГК РФ  совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. К договору аренды помещений применяются нормы  параграфа 4 главы 34  о договорах аренды зданий и сооружений. В соответствии со статьей 651 ГК РФ  договор аренды помещений  должен заключаться в   письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), а  заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В  материалах дела отсутствуют доказательства, что сторонами  в установленных статьей 651 ГК РФ форме и порядке  в договор аренды №7035 от 06 июля 2007 года   внесены изменения  по  условиям об объекте аренды и  площади арендуемого помещения.

Расходы, которые  ответчику надлежит произвести для приведения спорного помещения в  надлежащее санитарно-техническое состояние,  подтверждаются   локальным  ресурсным сметным  расчетом от 27.02.3010г.  на ремонтно-восстановительные работы в помещении магазина  на сумму 210 368 руб.  В указанную смету включены  расходы на  работы, которые относятся к текущему ремонту, а также  расходы по восстановлению  в помещениях  освещения, полов и установку двери,  обязанность по возмещению которых  в силу пункта 2  статьи 616, абзаца 1 статьи 622  и  пунктов  1, 2  статьи  393 ГК РФ  возлагается на ответчика.

Отнесение работ в спорных помещениях:  по перетирке штукатурки внутренних помещений, сплошному выравниванию штукатурки стен,  масляной окраске ранее окрашенных полов и окон. замене  участков покрытия полов (разборка и устройство плинтусов, устройство покрытий из плит древесноволокнистых и линолеума (площадью 50кв.м из арендуемой площади 295,7кв.м), наружной облицовке по бетонной поверхности  коврами из мелких керамических плиток 30кв.м, облицовке стен декоративным бумажно-слоистым пластиком  60кв.м., - к работам по текущему ремонту помещения  следует из  пункта 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1 (далее - Методика), Приложения № 1 и  Приложения  № 7 «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее – Положение).

Таким образом, решение суда в части   удовлетворения требования о взыскании убытков в размере 210 368,23руб. апелляционный суд находит законным и обоснованным.

Вместе с тем  апелляционный суд находит ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения о взыскании с ответчика  расходов предпринимателя  по ремонту фасада здания по ул.Р.Люксембург,39 в сумме 179 781 рубль. Данный  вывод  принят по неполно исследованным обстоятельствам дела и не соответствует нормам  материального права.

По смыслу пункта   2.3.15 договора  с учетом  положений  статьи 616 ГК РФ о том, что если иное не предусмотрено договором  расходы по капитальному ремонту переданного в аренду имущества возлагаются на  арендодателя, а расходы по текущему ремонту и поддержанию имущества в исправном состоянии – на арендатора,  ответчик  в силу взятых на себя по договору обязательств, обязан  нести расходы по  текущему ремонту фасада здания пропорционально занимаемой площади.

Из  уведомления от 21.08.2009г., направленного  предпринимателем ответчику. следует, что  истец не предлагал ответчику  осуществить  текущий ремонт фасада здания по ул.Р.Люксембург,39.. Истец  поставил ответчика  в известность  о  планируемом  Администрацией г.Иркутска открытии   на первом этаже жилого дома отдела ЗАГСа и  необходимости в связи с этим  ремонта фасада дома и прилегающей территории, а также известил, что денежная сумма, которую ООО «Михайловна» должна будет уплатить в связи с этим  во исполнение обязательства,  предусмотренного пунктом 2.3.15 договора аренды,  будет доведена до ответчика после получения сметы на выполненные ремонтные работы. 

Однако  письмом Службы ЗАГСа Иркутской области от 17.09.2009 № 81-37-1446/9, адресованным  Алексаняну Э.А., и приложенной  к нему  ведомостью отделки фасадов Управления службы ЗАГСа Иркутской области, подтверждается, что  работы, которые производились по отделке первого этажа фасада дома № 39 по ул.Р.Люксембург   не  отвечают признакам  текущего ремонта фасада, поскольку  предусматривают полную  замену материала поверхности фасада на керамогранит,  устройство навесного вентилируемого фасада,  козырька над крыльцом, замену оконных рам,  входной двери.

Согласно  локальному ресурсному сметному расчету от 15.02.2010г.    на ремонт фасада дома № 39 по ул.Р.Люксембург    истец  требует  оплатить работы и стоимость использованного при этом материала по монтажу вентилируемой фасадной  системы с облицовкой стен зданий и колонн, монтажу облицовки дверных и оконных откосов, наружной облицовке  поверхности фасадными керамогранитными плитками, устройству отбойника, устройству козырька, кровли, потолка, системы водоотлива,  изготовлению и монтажу перил.

В силу пункта 3.8 Методики предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

В Приложении № 1  Положения  текущий ремонт здания определяется как ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.  Приложением № 7  в перечень основных работ по текущему ремонту наружной отделки зданий и объектов  включены: пескоструйная очистка, промывка, окраска фасадов; восстановление участков штукатурки и плиточной облицовки,  укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей, восстановление лепных деталей, масляная окраска окон, дверей, ограждений балконов, парапетных решеток, водосточных труб, пергол, цоколя, восстановление домовых знаков и наименование улиц, - восстановление или замена отдельных элементов крылец.

С учетом  изложенного, работы,  по оформлению фасада первого этажа дома, в котором находится спорное помещение, являются неотделимыми   улучшениями общего имущества собственников многоквартирного  жилого дома, к текущему ремонту фасада не относятся  и расходы по их проведению  ответчик истцу возмещать не обязан.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что  решение суда первой инстанции в части признания обоснованными и  взыскания  с ООО «Михайловна» в пользу ИП Алексанян Э.А.  убытков в виде расходов по ремонту фасада здания в размере 179 781 рублей подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости привлечения к участию в деле Администрации г.Иркутска, апелляционный суд находит несостоятельными.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Однако обжалуемое по настоящему делу решение суда не содержит выводы  о правах и обязанностях Администрации  г.Иркутска.

На основании статьи 110 АПК РФ  судебные расходы по делу подлежат распределению с учетом уплаченной ответчиком по делу госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2  статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 октября 2010 года по делу № А19-12611/2010 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Михайловна» в пользу Индивидуального предпринимателя Алексаняна Эдгара Александровича убытки в сумме 210 368 рублей, судебные расходы в сумме  5 056 рублей 42 копейки.

В остальной части в  удовлетворении  иска отказать.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев  с даты принятия.

Председательствующий судья                                                       Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                                          А. В. Макарцев

     С.И.Юдин