Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2011 по делу n А19-20396/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

по  настоящему  договору  составляет  2 669 846  руб.  за  один  квадратный  метр оплачиваемой  участником  долевого  строительства  площади  (пункт 2.3  Договора).  Данный    договор  был  зарегистрирован    в  Управлении  росреестра  по  Иркутской  области 28.10.2009г. за номером 38-38-01/142/2009-719. 

          22.02.2011  между  ЗАО  «Стройтранс»  (Застройщик) и  Бурдиной  Н.М.к (Участник долевого строительства) заключено Дополнительное соглашение к  Договору участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009. Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 09.03.2011г.

          В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения  Стороны договорились читать пункт  3.1.  договора  участия  в  долевом  строительстве  №80/2/Н/2/Д  от  12.10.2009г.,  зарегистрированный 28.10.2009г. за номером  38-38-01/142/2009-719, читать в  следующей  редакции:  «1.3.  Объектом  долевого  строительства  является  Блок/секция  –  2,  Этаж  –  1,  Нежилое  помещение  площадью  –  64,0    кв.м.,  Назначение  –  магазин  (офис  №2).    Расположение  объекта  долевого  строительства  указано  на  плане  создаваемого  объекта,  которое прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

           Истец указывает, что при заключении договора №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 между Бурдиной Г.М. и ЗАО «Стройтранс» не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем применительно к п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве указанный договор является незаключенным. Также со ссылками на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что договор участия в долевом строительстве от 12.10.2009  является ничтожным.  

          В качестве основание встречного иска Бурдина Г.М.к указала на то, что  договор  участия в долевом строительстве № 80/2/Н/2/Д  от 12.10.2009, заключенного между Бурдиной  Г.М.к  и ЗАО  «Стройтранс» является заключенным и на момент заключения договора участия в долевом строительстве №80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 между Добрун Р.И. и ЗАО «Стройтранс» являлся действующим. Тогда как,  договор №80/2/Н/3/Д от 24.05.2010  является недействительным в части включения в площади объекта  нежилого помещения площадью 64, 0 кв.м.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования Добрун Р.И., исходил из правомерности требований  о признании договора  участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2011,  заключенного между ЗАО «Стройтранс» и Бурдиной Гюльгаз Мехрал – кызы  недействительным. При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение от 22.05.2011 г. изменило договор № 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009г. и обязательства сторон данного договора. ИП Бурдина Г.М.к приобрела нежилое помещение площадью 64,0 кв.м. на основании дополнительного соглашения от 22.02.2011г. Также суд учел, что требуемое ИП Бурдиной нежилое  помещение  передано  по акту приема передачи ИП Добрун Р.И.

          Отказывая  ИП Добрун Р.И. в иске в части признания за  ней  права собственности  на  долю  в  объекте  незавершенного  строительства, суд пришел к выводу, что поскольку, вышеуказанная блок/секция 2 не введена в эксплуатацию, в объекте незавершенного строительства не отсутствуют такие составляющие как нежилые помещения, т.к. они могут быть только в объектах, введенных в эксплуатацию. Таким образом, помещение как отдельный объект незавершенного строительства существовать не может, в связи с чем, не может быть зарегистрировано на него и право собственности.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд исходил из отсутствия правовых оснований ввиду признания договора  участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2011,  заключенного между ЗАО «Стройтранс» и Бурдиной Гюльгаз Мехрал – кызы  недействительным.

           Судебный акт принят со ссылками на положения пунктов 1, 3, 4, 5 статьи 4 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статью 25, пункты 1, 2 статьи 25.1 Закона о регистрации от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, статью 398, пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не находит.  

Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Подпункт первый пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ)  предусмотрено, что данный нормативный правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

  При заключении договора на участие в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009г. ИП Бурдина Г.М-к. и ЗАО Стройтранс»  согласовали порядок его исполнения, на застройщика возложена обязанность по передаче участнику долевого строительства части построенного дома - Блок/секция  –  2,  Этаж  –  1,  Нежилое  помещение  площадью  –  59,1    кв.м.,  Назначение  –  магазин  (офис  №2).  Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 28.10.2009г.

В последующем, стороны  путем заключения дополнительно соглашения от 22.02.2011г. внесли изменения в условия об объекте, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства на часть построенного дома - Блок/секция  –  2,  Этаж  –  1,  Нежилое  помещение  площадью  –  64    кв.м.,  Назначение  –  магазин  (офис  №2). Соглашение государственную регистрацию  прошло 09.03.2011г.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

С учетом того, что между лицами, участвующими в деле отсутствуют разногласия по поводу того, что объектом на который претендуют обе стороны, как по первоначальному, так и по встречному иску является одна и та же площадь нежилого помещения, суд апелляционной инстанции считает, что при заключении договора на участие в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009г. и дополнительного соглашения к нему от 22.02.2011г.  ИП Бурдиной Г.М-к. и ЗАО Стройтранс» не было учтено, что отношения участников договора о совместной деятельности складываются в режиме общей долевой собственности и права самостоятельно осуществлять правомочия собственника на свою долю в общем имуществе, не нарушая прав и законных интересов других собственников.

         Между тем, на этот момент действовал и фактически был исполнен сторонами договор  №80/2/Н/3/Д  от  24.05.2010  с ИП Добрун Р.И. по возведению, передаче и принятию соответственно объекта  долевого  строительства:  Блок/секции –  2, Этаж  – 1,  Нежилое  помещение  площадью  –  145,1   кв.м., Назначение  –  магазин  (офис  №3).

         Таким образом, нельзя признать, что договор о долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009г. ИП Бурдина Г.М-к. и ЗАО Стройтранс»  в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2011, соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание его недействительным.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, заявленный ИП Бурдиной иск может быть удовлетворен только при наличии у ЗАО «Стройтранс» спорного имущества.

Между тем, представленным в материалы дела актом приема передачи от 07.06.2010г, (л.д. 31 т.1), техническим паспортом на нежилое помещение (л.д. 35-44 т.1), архитектурно-строительными чертежами (л.д.62-91 т.1, 51-61 т.2), планами создаваемых объектов, являющимися приложениями к спорным договорам (л.д. 28 т.1., 60 т.1, 122 т.1),     подтверждается, что требуемое ИП Бурдиной к передаче нежилого помещения  не существует, как на планах-схемах, так и в натуре  в связи с передачей ИП Добрун.

         Поскольку требуемое к передаче ИП Бурдиной нежилое помещение передано третьему лицу (ИП Добрун) и не существуют в том виде, который определен договором с ней, а сам договор признан судом недействительным, то основания для удовлетворения требования о признании  за   Бурдиной  Г.М.к  право  требования  к  ЗАО  «Стройтранс»  передать  в  собственность  Бурдиной Г.М.к после сдачи дома в эксплуатацию, нежилого помещения, расположенного  по  адресу:    г.  Иркутск,  ул.  Депутатская,  78/3  кадастровый  номер  38:36:000022:0055,  на  3   первом  этаже  жилого  десятиэтажного  здания  с  подвалом  и  техническим  этажом,  общей  площадью 64.0 кв.м. у суда отсутствуют. Учитывая, что спорное помещение не является свободным от третьих лиц, то ИП Бурдина вправе потребовать возмещения убытков, как это предусмотрено частью 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных ИП Добрун Р.И.  требований о признании права собственности на долю в  объекте  незавершенного  строительства, суд первой инстанции обоснованно отказал  в иске.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на объект строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Между тем, доказательства ввода спорного объекта в эксплуатацию, его индивидуализации и государственной регистрации прав на него в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции отсутствовала предусмотренная  действующим законодательством возможность  признания права собственности на долю в объеме конкретных долей за отдельным участником долевого строительства на объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию.

Апелляционный суд исследовал довод апелляционной жалобы относительно того, что письменные пояснения к предмету иска (л.д.62 т.3) не являются уточнением иска и не должны были рассматриваться судом первой инстанции. Данный довод подлежит отклонению.

 Действительно на указанном листе дела содержится документ, поименованный пояснением к предмету иска, однако, данный текст содержит именно уточнение иска, на рассмотрении которого настаивал истец, и которое было принято и рассмотрено судом первой инстанции.

Таким образом, обжалуемое решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

 Доводы апелляционных жалоб являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, не влияют на законность и обоснованность принятого решения

На основании вышеизложенного, оснований для отмены принятого по делу судебного акта  и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

      На основании изложенного,  руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

            Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля  2011 года по делу

№ А19-20396/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано