Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2011 по делу n А78-2987/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению в части возврата имущества, переданного по договору купли-продажи от 23.10.2008 г. Также судом принято уточнение иска в части взыскания 7.800.988 руб. 18 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части уточнение иска судом первой инстанции не было принято к рассмотрению, со ссылкой на то, что при подаче искового заявления данные требования не заявлялись, заявив их при уточнении исковых требований, истец одновременно изменил предмет и основание иска, что противоречит части 1 статьи 49 АПК РФ.

Также ООО «Электротехнический центр» заявил отказ от исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, а также о взыскании процентов по договору в размере 287998 руб.

Арбитражный суд, рассмотрев отказ истца от требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, а также о взыскании процентов по договору в размере 287998 руб., принял его. Производство по делу в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество, а также о взыскании процентов по договору в размере 287998 руб. было прекращено.

После уточнения исковых требований ООО «Электротехнический центр», представитель ООО УК «Теплосервис» в судебном заседании 01.07.2011 г. устно заявил о признании иска в части возврата:

Нежилого здания - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение № 8;

Нежилого здания - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 6;

Нежилого здания - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 5.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07 июля 2011 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Электротехнический центр» к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Теплосервис» удовлетворены частично. Суд решил обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Теплосервис» (ОГРН 1087536002168, ИНН 7536089557) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Электротехнический центр» (ОГРН 1037550044509, ИНН 7536053487) имущество:

Нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение № 8;

Нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 6;

Нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 5. В остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Теплосервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Электротехнический центр» было отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что судом первой инстанции неправомерно не было принято признание встречного иска истцом, тогда как в судебном заседании явно прозвучало признание иска от руководителя предприятия. Кроме того, ответчик указывает на то, что суд первой инстанции принял решение  по неполно выясненным обстоятельствам. Так, по мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что действительная  стоимость спорного строения №2 составляет 26 000 000 руб. Ответчик указывает на то, что спорящие стороны согласовывали иную стоимость – 10 000 руб., что подтверждается текстом мирового соглашения.

Ответчик также ссылается на неосновательный вывод суда о том, что ООО «УК «Теплосервис» является неосновательно обогатившимся за счет ООО «ЭТЦ».

Как следует из отзыва на апелляционную жалобу, истец отклоняет все доводы ответчика, указывая на то, что безусловного признания встречных требований им заявлено не было, а стоимость строения №2 судом определена верно. Истец полагает, что при условии невозможности возврата истцу строения №2, в случае удовлетворения встречного иска, УК «Теплосервис» неосновательно бы обогатится.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке.

Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени рассмотрения дела, но не явившихся в судебное заседание, на основании ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

23.10.2008 г. ООО «ЭТЦ» (продавец) и ООО «УК «Теплосервис» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали, что продавец (ООО «ЭТЦ») обязуется передать в собственность покупателя (ООО «УК «Теплосервис»):

1. Незавершенный строительством объект, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 2 (далее по тексту «Строение 2»);

Нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение № 8 (далее по тексту «Строение 8»);

Нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 6 (далее по тексту «Строение 6»);

Нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение № 5 (далее по тексту «Строение 5»).

Согласно пункту 3.1 договора цена по настоящему договору составляет 41.113.994 руб.

В разделе 3 договора стороны согласовали стоимость каждого строения и сроки оплаты по договору. Стороны определили, что договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю в рассрочку.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ).

ООО «ЭТЦ» исполняя условия договора (пункт 5.1) передало ООО «УК «Теплосервис» все четыре строения.

ООО «УК «Теплосервис» исполнил свои обязательства частично, оплатив только 10.912.000 руб.

ООО «ЭТЦ», посчитав свои права нарушенными, обратилось с иском в суд, уточненным в ходе рассмотрения дела, с требованием о возврате проданного недвижимого имущества в связи с отказом ООО «УК «Теплосервис» (покупателя) от исполнения договора.

ООО «УК «Теплосервис» отказался от исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. в полном объеме в связи с существенными нарушениями требований к качеству, заявив встречный иск, уточненный в ходе рассмотрения дела, о взыскании 10 912 000 руб. перечисленных ранее ООО «ЭТЦ» по договору.

Судом первой инстанции было учтено, что в судебном заседании представитель третьего лица пояснил, что Пинаев в настоящий момент рассчитался за проданное ему строение № 2 с ООО «УК «Теплосервис».

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно отметке органа государственной регистрации переход права собственности по спорным строениям №№ 2, 5, 6, 8 зарегистрирован.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В представленном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008  условие о цене и оплате сторонами согласовано.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По условиям (пункта 5.1) договора, настоящий договор является актом приема-передачи имущества.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Пунктом 3.2.5.3 стороны предусмотрели, что по истечению 90 дней с момента государственной регистрации настоящего договора на остаток от суммы указанной в пункте 3.2.5 настоящего договора, на дату указанную в пункте 3.2.5.2 расчетного месяца начисляются проценты, исходя из процентной ставки 16% годовых.

В силу п.п. 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Ответчик, ссылаясь на существенность недостатков переданных зданий № 2, № 5, № 6, №8, что подтверждается представленными в материалы дела экспертизой по настоящему делу, экспертизой по делу №А78-6735/2009 пояснениями эксперта Воробьевой Л.В. проводившей указанные экспертизы. Согласно пояснениям эксперта во всех четырех зданиях имеются существенные недостатки в виде нарушений технологии строительства, замачивания железобетонных конструкций, которые ведут к появлению явных недостатков.

Суд первой инстанции правомерно сослался на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 20.12.2006 г. «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» о том, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано арбитражным судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Кодекса.

В связи с отказом ООО «УК «Теплосервис» от исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «ЭТЦ» заявило о возврате строений № 2, № 5, № 6, №8

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам