Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу n А19-7733/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

при условии, что арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,  суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 05.08.2008. согласно ст. 10 названного закона.

Как следует из материалов дела, на 05.08.2008 года, согласно договорам аренды №44 от 19.03.2008, №16 от 15.01.2007, №92 от 01.05.2005 (т. 1, л/д.19-44), №13 от 15.01.1998 (т. 1, л/д.19) указанное имущество находилось во временном пользовании предпринимателя непрерывно более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008.

Оценивая указанные договоры аренды, суд апелляционной инстанции исходит из того, что они не могут быть расценены как предоставление муниципальной помощи, в порядке ст. 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (в ред. действовавшей на момент заключения указанных договоров).

Согласно ст. 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (в ред. действовавшей на момент заключения указанных договоров) в соответствии с полномочиями органов государственной власти или органов местного самоуправления государственная или муниципальная помощь может предоставляться в целях:

1) обеспечения жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;

2) проведения фундаментальных научных исследований;

3) защиты окружающей среды;

4) развития культуры и сохранения культурного наследия;

5) производства сельскохозяйственной продукции;

6) поддержки субъектов малого предпринимательства, осуществляющих приоритетные виды деятельности;

7) социального обслуживания населения;

8) социальной поддержки безработных граждан и содействия занятости населения.

2. Не является государственной или муниципальной помощью:

1) предоставление преимущества отдельному лицу в результате определенных федеральными законами действий уполномоченного органа, на основании вступившего в законную силу решения суда, по результатам торгов или иным способом, определенным законодательством Российской Федерации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд;

2) закрепление государственного или муниципального имущества за хозяйствующими субъектами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

3) передача, выделение, распределение государственного или муниципального имущества отдельным лицам в целях ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, военных действий и проведения контртеррористических операций;

4) предусмотренное законом субъекта Российской Федерации о бюджете на соответствующий финансовый год или нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления о бюджете на соответствующий финансовый год предоставление денежных средств (бюджетного кредита, субсидии, субвенции, бюджетных инвестиций) из бюджета субъекта Российской Федерации на соответствующий год, местного бюджета на соответствующий год каждому лицу, которое обратилось с просьбой о предоставлении денежных средств и соответствует установленному в указанном законе или нормативном правовом акте требованию к виду деятельности получателя и месту ее осуществления получателем.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, в соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, свидетельствующие о том, что указанное арендованное имущество предоставлялось Администрацией заявителю в связи предоставлением ему какой-либо муниципальной помощи и на цели определенные ст. 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (в ред. действовавшей на момент заключения указанных договоров).

Какого-либо прямого запрета на использование муниципального имущества с иной целью, и в частности с целью получения экономических выгод для исполнения доходов муниципального бюджета федеральным законодательством на момент заключения указанных договоров не имелось.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды по своей природе всегда является возмездным обязательством гражданско-правового характера, в силу чего муниципальная помощь не может быть предоставлена путем заключения указанного договора, т.к. не может содержать условий о предоставлении о муниципальной помощи, относящихся к нормам бюджетного регулирования.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о нарушении Администрацией при заключении договоров аренды №44 от 19.03.2008, №16 от 15.01.2007 нарушены требования ст.19 и 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" являются ошибочными, не основанными на фактических обстоятельствах дела.

Императивное требование о заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, установлено частью 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Указанная норма, введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступила в действие 02.07.2008 года.

Из указанного следует, что предприниматель до введения императивной нормы устанавливающей исключительную обязанность заключения договоров аренды муниципального имущество на торгах (02.07.2008), более двух лет на законных основаниях арендовал указанное имущество.

Частью 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права), установлено, что до 01 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Поскольку предприниматель на 01.07.2008 владел указанным имуществам по договорам аренды, то у него имелись все основания в дальнейшем заключать договора аренды на указанное имущество на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды.

Ссылка Администрации на предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Иркутской области №64 от 25.02.2011 года (т.1, л/д.47), не может в данном случае свидетельствовать о каких-либо нарушениях антимонопольного законодательства при заключении указанных выше договоров аренды, поскольку указанное предписание решение вынесено не в отношении действий Администрации по заключению договоров аренды с заявителем по настоящему делу.

Доказательств, что указанные выше договора аренды заключены с нарушением антимонопольного законодательство, в суд не представлено, судом апелляционной инстанции нарушений норм данного законодательства не установлено.

Таки образом, выводы суда первой инстанции о законности доводов Администрации в оспариваемом отказе относительно недействительности договоров аренды заключенных до 02.07.2008 года, являются ошибочными, не соответствующие нормам указанного законодательства.

Суд апелляционной инстанции считает, ошибочными выводы суда первой инстанции, о законности доводов Администрации о том, что арендуемое предпринимателем имущество не может быть реализовано заявителю, поскольку, данный объект не является самостоятельным объектом недвижимости, не состоит в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а является частью нежилого помещения находящегося по указанному адресу общей площадью 141, 14 кв. м., на него отсутствует самостоятельный кадастровый паспорт, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель арендовал и претендует на преимущественное право приобретения нежилого помещения – встроенного помещения на 1 этаже 2-х этажного жилого дома площадью 72.85 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Нижнеудинск, ул. Кржижановского д. 3, (правый подъезд, помещения № 9-15).

Вместе с тем, согласно материалам дела, а именно, кадастрового паспорта (т. 1, л/д.66) помещение арендуемое заявителем, является частью встроенного помещения на 1 этаже 2-х этажного жилого дома площадью 141, 14 кв. м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Нижнеудинск, ул. Кржижановского д. 3, левый подъезд помещения №1-8 и подъезд правый помещения №9-15. Указанные помещения не имеют общих зон соприкосновения, поскольку между ними расположены жилые помещения, вход в которые расположен с обратной стороны здания.

Как усматривается из кадастрового паспорта, указанное помещение площадью 141,14кв. м. с кадастровым номером 38:37:020407:0010:25:424:001:010008590:0001:20013, состоит из двух полностью обособленных автономных частей имеющих отдельные обособленные входы, состоящих из помещений № 1-8 (вход через левый подъезд) и № 9-15 (вход через правый подъезд) и не имеющих между собой каких-либо сообщений.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из названной нормы прямо следует, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из описания помещения площадью 141, 14 кв. м., принадлежащего Администрации, безусловно следует, что в отношении части помещения, арендуемого предпринимателем, может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, который может быть реализован заявителю.

Более того, указанное в полной мере корреспондирует с позицией Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации изложенной в Постановлении №54 от 11.07.2011 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, то такой договор не может считаться заключенным.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции считает, что Администрация обязана сформировать из имеющегося объекта недвижимости площадью 141, 14 кв. м., обособленный объект недвижимости площадью 72,85 кв. м. включив в него помещения № 9-15, зарегистрировать