Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2011 по делу n А10-2227/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

и совершенные с нарушением требований, установленных данным Федеральным законом, ничтожны.

Частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ определено, что в порядке реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства уполномоченные органы направляют названным арендаторам, которые соответствуют требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, стоимость арендуемого имущества, отчуждаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, определяется на основании положений названного Федерального закона, и нормам части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ .

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства)(часть 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В данном случае Закон предусматривает императивное правило о соблюдении 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи арендованного имущества, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

В направленных ООО «Золотой колосок» документах (предложении, копии решения) содержались все существенные условия для заключения договора, в том числе цена и способ приобретения, а также характеристики арендуемого имущества обществом, подлежащее приватизации.

Комитетом при направлении предложения о приобретении имущества были соблюдены обязанности, предусмотренные пунктом 2 статьи 4 ФЗ РФ от 22.07.2008 №159-ФЗ, в целях предоставления обществу возможности реализовать свое право по приобретению в собственность объекта аренды в преимущественном перед иными лицами порядке, так как в документах содержатся все существенные условия для заключения договора купли-продажи, в  том числе цена и способ приобретения.

Вместе с тем, ООО «Золотой Колосок» не соблюдены требования ФЗ РФ №159-ФЗ, а именно: в установленный законом 30-дневный срок с момента получения предложения о выкупе арендуемого имущества заключить договор купли-продажи данного имущества, общество не выразило желания приобрести недвижимый объект на условиях Комитета, договор купли-продажи не заключен. В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО «Золотой колосок» утратило свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Кроме этого, материалы дела не содержат доказательств того, что со стороны общества направлено заявление о его соответствии условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, а также документов об оплате задолженности и пеней по арендной плате, существовавшей на момент принятия Комитетом решения № 44 от 01 февраля 2011 года.  При этом на необходимость оплаты имеющейся задолженности по арендной плате с указанием суммы задолженности и пеней, которые необходимо уплатить для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, Комитет уведомил общество в установленном порядке.

На момент принятия Комитетом  оспариваемого решения № 447 от 12.04.2011 обществом задолженность оплачена не была, что подтверждается расчетом задолженности по начислениям, согласно которому задолженность образовалась за период с 03 сентября 2010 года по 21 июня 2011 года.

Таким образом, факт того, что на момент принятия оспариваемых решений у Общества имелась задолженность по арендной плате и пеням согласно представленному Комитетом расчету,  а также отсутствие заявления на соответствие субъектам малого и среднего предпринимательства суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что о несоответствии ООО «Золотой колосок» условиям, предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений.

При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что ООО «Золотой колосок» направив письмо№ 17 от 14.06.2011 о согласии на приобретение имущества, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Линховоина, 12/1, но с возражениями относительно правильности определения стоимости приобретаемого объекта, общество не утратило преимущественное право выкупа, так как не отказывалось от подписания договора.

Данное утверждение, по мнению суда апелляционной инстанции, в силу приведенных выше норм права и установленных по делу обстоятельств, противоречит требованиям Закона N 159-ФЗ.

Кроме того положения Закона N 159-ФЗ не содержат условий о порядке урегулирования возникающих при этом разногласий. Согласно Федеральному закону о приватизации, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи подлежат рассмотрению в судебном порядке, исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, ООО «Золотой колосок»  должно было в течение 30-ти дневного срока со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества заключить договор купли-продажи или направить в Комитет протокол разногласий.

Исходя из приведенных норм, следует, что общество должно было направить оферту Комитету, то есть подписать договор купли-продажи или направить в адрес Комитета протокол разногласий в течение 30-ти дневного срока со дня получения предложения.

В течение 30-ти дневного срока от ООО «Золотой колосок» в адрес Комитета было направлено одно письмо от 14.03.2011 № 17, которое  в силу его содержания не может быть расценено как протокол разногласий к проекту договора, поскольку не содержит указания на конкретные пункты договора, которые не устраивают общество,  либо предложений иной редакции договора.

Кроме того, содержащаяся в заявлении просьба ООО «Золотой колосок» о проведении повторной оценки не основана на требованиях действующего законодательства, и также не является протоколом разногласий.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Учитывая данную норму у Комитета отсутствовала возможность заключить договор с обществом в установленный законом, срок, по причине того что оно не направило конкретных предложений по внесению изменений в условия договора.

Поскольку проект договора купли-продажи был ООО «Золотой колосок»  получен и им не принято мер для урегулирования разногласий по договору в установленном порядке, а ответчиком были совершены предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ действия, направленные на заключение с обществом договора купли-продажи арендуемого имущества, однако этот договор в установленный срок не был заключен по причинам, зависящим от Общества, в связи с чем в требованиях Общества должно быть отказано. Данная позиция согласуется с Определением ВАС РФ от 14.06.2011 N ВАС-6681/11 по делу N А51-7881/2010.

В соответствии с пунктом 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: 1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»; 2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение обязанности, возложенной на уполномоченный орган Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Комитет принял оспариваемые обществом решения от 12.04.2011 № 447 и  от 01.06.2011 №617.

Установленные по делу обстоятельства, свидетельствуют о несоответствии  ООО «Золотой колосок» условиям, предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых  им нежилых помещений, что согласуется с позицией изложенной в Определении ВАС РФ от 08.04.2011 N ВАС-684/11 по делу N А57-26090/2009.

При возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при наличии совокупности предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условий, необходимых для признания за истцом преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВАС РФ от 09.02.2011 NBAC-776/11 по делу NA40-151710/09-6-1027.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ» ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, Комитет в силу установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств не имел возможности заключить договор купли-продажи имущества, так как положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в указанной ситуации предписывают в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 10 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, принять одно из следующих решений:

1)      о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

2)  об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, и приходит к выводу о соответствии решения № 447 от 12.04.2011 и решения № 617 от 01.06.2011 требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан -Удэ подлежит удовлетворению, а решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 сентября 2011 года отмене.

Руководствуясь статьей 268, частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 сентября 2011 года по делу №А10-2227/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью «Золотой колосок» требований, отказать полностью.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского