Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу n А19-13749/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 01 марта 2004 года между Областным государственным унитарным предприятием «Спецтранссервис» (Арендодатель) и ООО Клиника «Сибирского здоровья» (Арендатор) заключен договор № 68/04 аренды областного объекта недвижимости, находящегося в хозяйственном ведении (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора Арендодатель обязуется передать с согласия представителя собственника – Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области, а Арендатор принять во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости, расположенный по адресу: 664025, г. Иркутск, ул. 3-го Июля, № 20, литер А.

Срок аренды по настоящему договору устанавливается с 01.03.2004 по 28.02.2019 (пункт 2.1. договора).

30.04.2009 обществом подано заявление о преимущественном выкупе арендованного недвижимого имущества.

На основании договора от 10.12.2010, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО «Русская провинция», проведена оценка рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения.

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10.12.2010 составила 5 920 000 (пять миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 903 050 рублей                       85 копеек.

Результаты данного отчета никем не оспорены.

Общество неоднократно обращалось к Министерству с заявлением о заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

11.03.2011 общество направило в адрес Министерства письмо исходящий № 01, в котором указало, что необходимый пакет документов для заключения договора купли-продажи подготовлен, и просило повторно сообщить в какие сроки будет заключен договор купли-продажи нежилого имущества.

Указанное письмо получено ответчиком 16.03.2011, что подтверждается штампом входящей корреспонденции.

05.05.2011 обществом повторно направлено письмо исходящий № 02 в адрес Министерства с просьбой пояснить сложившуюся ситуацию и не заключение с ним договора купли-продажи.

12.05.2011 Министерство письмом исходящий № 06-3066/1и дало ответ о возможности приватизации нежилого помещения по цене 9 600 000 рублей.

23.05.2011 заявитель письмом исходящий № 03 подтвердил согласие выкупа арендуемого помещения по адресу: г. Иркутск, ул. 3-го Июля, 20, и просил Министерство предоставить для ознакомления копию акта проведенной оценки организацией ООО «Десоф-Консалтинг» стоимости данного помещения, а также предыдущий акт оценки стоимости, проведенной сертифицированной организацией «Русская провинция» осенью 2010 года.

Для проверки достоверности и подлинности оценки общество обратилось к независимым экспертам.

На отчет № 11-165 от 27.04.2011 изготовлена рецензия 20.06.2011 оценщиком Семейкиной Н.М., которая является квалифицированным специалистом по оценочной деятельности, доцентом кафедры «Экспертиз и управление недвижимости» ИрГТУ, сертифицированным оценщиком недвижимости, сертифицированным специалистом РОО по оценке недвижимости, экспертом-оценщиком, членом ИРО «РОО» и членом Экспертно-консультационного комитета ИРО РОО.

Рецензентом Семейкиной Н.М. оформлено заключение, из которого усматривается, что указанные (в рецензии) выводы не позволяют рекомендовать Отчет № 11-165 от 27.04.2011, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг», в качестве документа доказательственного значения, поскольку в отчете: не учтено техническое состояние и не исследована потребность в ремонте объекта оценки; не исследовано влияние на рыночную стоимость при продаже офисных помещений фактора масштаба (площади) для помещений, фактора потерь - функциональности помещений (соотношение основной и общей площади), фактора спроса и предложения на рынке; в отчете не содержится обоснование значений или диапазонов значений ни по одному из ценообразующих факторов; оценщики использовали информацию о предложениях на продажу аналогов после даты оценки; приведенная в расчетах сравнительным подходом информация о качественной характеристике «Вид отделки» аналога №3 не подтверждена и противоречит информации, приведенной распечатке с сайта; приведенная в расчетах сравнительным подходом информация о качественной характеристике «Состояние» аналога №1 не подтверждена и противоречит информации, приведенной распечатке с сайта; приведенные в качестве характеристик местоположения аналогов – номера кадастровых кварталов, не достоверны, противоречат или не подтверждаются информацией из Публичной кадастровой карты по г. Иркутску; используемые в расчетах средние ставки аренды для нежилых помещений в Октябрьском районе противоречат выводам; оценщик использовал информацию об объектах недвижимости после даты составления Отчета; отчет не содержит сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; использована в расчетах не обоснованная и не подтвержденная информация о качественной характеристике «Уровень отделки» по всем аналогам; не указано: включен НДС в итоговую стоимость или нет.

14.07.2011 общество на основании полученной Рецензии вновь обратилось в Министерство с просьбой о принятии решения о приватизации, при определении рыночной стоимости нежилого помещения руководствоваться результатами Отчета № 155/10 от 23.12.2010 ООО «Русская провинция», либо поручить любому другому квалифицированному оценщику провести независимую оценку нежилого помещения по адресу: г. Иркутск, ул.3 Июля, 20.

15.07.2011 Министерством имущественных отношений Иркутской области вынесено Распоряжение № 37/и «О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Иркутск, ул. 3 Июля, 20», которым ООО Клиника «Сибирского здоровья» предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого им государственного имущества – нежилого помещения, общей площадью 351,7 кв. м., этаж №1, подвал №1, номера на поэтажном плане 1-10, 12-18, 21-28, 30 - подвал; 1-3, 9, 13 - 1 этаж, кадастровый номер 38:36:000000:0:3332/3, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. 3 Июля, 20, по цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в размере 9 600 000 (девять миллионов шестьсот тысяч) рублей с рассрочкой платежа на три года.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона №159-ФЗ.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том