Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу n А19-20396/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

1.4.2. Предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию 3 квартал 2010 года. Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи, в течение (30 дней) с момента получения застройщиком разрешения во ввод в эксплуатацию объекта (пункт 1.4.3. Настоящего договора).

Общая сумма по настоящему договору составляет 7 280 500 руб. из расчета 50 000 руб. за один квадратный метр оплачиваемой участником долевого строительства площади (пункт 2.3 Договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка УФРС по Иркутской области от 03.06.2010.

В регистрирующий орган ИП Добрун Р.И. к указанному договору была представлена схема (план) данного помещения, подписанная как застройщиком, так и дольщиком. На данной схеме выделен объект долевого участия.

На основании подписанного обеими сторонами акта приема-передачи от 07.06.2010 заказчик в соответствии с договором №80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 предал участнику долевого строительства изолированное нежилое помещение Блок/секция - 2, Этаж - 1, Нежилое помещение площадью - 145,61 кв.м., назначение - магазин (офис №3), расположенное по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055.

Обращаясь с иском, ИП Добрун Р.И. ссылалась на то, что предусмотренные договором обязательства по уплате денежных средств дольщик выполнил своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10.06.2010, а также на то, что данному договору участия в долевом строительстве предшествовал предварительный договор № 80/2/Н/П от 27.09.2007, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, объект по предварительному договору идентичен объекту по договору участия в долевом строительстве от 24.05.2010.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 30.06.2010г. за номером 38-38-01/142/2009-719.

Как следует из предварительного договора №80/2/Н/П от 27.09.2007, предметом данного договора является совместная деятельность по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 80, по результатам которой ООО «Стройтранс» обязалось передать ИП Добрун Р.И. изолированное нежилое помещение площадью 145, 61 кв.м., расположенное на 1-м этаже блок-секции №2.

В соответствии с п. 1.4 договора стороны договорились, что основной договор будет заключен в срок до 30.06.2008.

Основной договор был заключен сторонами 24.05.2010, т.е. позднее срока, установленного предварительным договором.

Принимая во внимание положения п.п. 1 и 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в срок, установленный предварительным договором от 27.09.2007, сторонами не был заключен основной договор, следовательно, обязательства, предусмотренные сторонами предварительного договора, прекратились с 30.06.2008.

Так же суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 24.05.2010 №80/2/Н/3/Д является сделкой, соответствующей предъявляемым требованиям действующего законодательства к данного вида сделкам, т.к. содержит все существенные условия, установленные законом: индивидуализация объекта недвижимости, цена, наличие государственной регистрации.

Заявляя исковые требования о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, действующего в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011, между ИП Бурдиной Г.М.к. и ЗАО «Стройтранс», истец указывает на несоответствие данного договора  ч. 4 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 в соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, 12.10.2009 между ЗАО «Стройтранс» (Застройщик) и Бурдиной Г.М.к. (Участник долевого строительства) был подписан Договор участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д, в соответствии с п.п. 1.1 которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055, многоквартирный дом и после получения разрешения на него во ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Как следует из п. 1.3 договора объектом долевого строительства является: Блок/секция - 2, Этаж - 1, Нежилое помещение площадью - 59,1 кв.м., Назначение - магазин (офис №2). Расположение объекта долевого строительства указано на плате создаваемого объекта, которое прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Сроки выполнения работ указаны в п. п. 1.4.1., 1.4.2. Предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2009 года. Передача объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи, в течение (30 дней) с момента получения застройщиком разрешения во ввод в эксплуатацию объекта (пункт 1.4.3. договора).

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 28.10.2009г. за номером 38-38-01/142/2009-719.

22 февраля 2011 года между ЗАО «Стройтранс» (Застройщик) и Бурдиной Г.М.к. (Участник долевого строительства) было заключено дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009.

В соответствии с пунктом 1 доп. соглашения стороны договорились читать пункт 3.1. договора участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, зарегистрированный 28.10.2009 за номером 38-38-01/142/2009-719, читать в следующей редакции: «1.3. Объектом долевого строительства является Блок/секция - 2, Этаж - 1, Нежилое помещение площадью - 64,0 кв.м., Назначение - магазин (офис №2). Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта, которое прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

В регистрирующий орган ИП Бурдиной Г.М. к договору долевого участия была представлена схема (план) данного помещения, подписанная как застройщиком, так и дольщиком. На данной схеме выделен объект долевого участия.

Данная схема, являющаяся приложением к договору долевого участия №80/2/Н/№/Д от 24.05.2010, представленного ИП Добрун Р.И. на государственную регистрацию, и схема, представленная ИП Бурдиной Г.М.к. к договору от 12.10.2009 на государственную регистрацию, была судом исследована, сопоставлена и проанализирована.

Суд установил, что в схеме, представленной в регистрирующий орган ИП Бурдиной Г.М.к. имеется ссылка на офис 1 площадью 145,61 кв.м., правообладателем которого является ИП Добрун Т.И. Как следует из указанной схемы, площадь объекта в размере 59,1 кв.м., правообладателем которого является ИП Бурдина Г.М.к., входит в площадь объекта, представленного ИП Добрун Т.И. на регистрацию согласно схеме.

Так, суд первой инстанции на основании доказательств, представленных в материалы дела, установил, что при государственной регистрации объектов недвижимости по договорам долевого участия, заключенным ООО «Стройтранс» с ИП Добрун Т.И. и ИП Бурдиной Г.М.к. произошло наложение площадей объектов, т.е. площадь объекта в размере 59,1 кв.м., правообладателем которой выступает ИП Бурдина Г.М.к, вошла полностью в площадь объекта в размере 145, 61 кв.м., правообладателем которого является ИП Добрун Т.И.

Изменяя площадь объекта дополнительным соглашением, к договору от 12.10.2009, подписанному между ЗАО «Стройтранс» и ИП Бурдиной Г.М.к., стороны согласовали площадь объекта в размере 64,0 кв.м.

Доказательств того, что уточненная схема объекта недвижимости с уточненной площадью была представлена на государственную регистрацию, в материалах дела не имеется. Отсутствует такая площадь и в схеме, представленной ИП Бурдиной Г.М.к. на государственную регистрацию договора долевого участия от 12.10.2009.

Предметом договора от 12.10.2009 №80/2/Н/2/Д является создание одним лицом и приобретение другим лицом объекта недвижимости.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее -Постановление Пленума № 54), разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор в соответствии с правилами главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ», осуществляемой в форме капитальных вложений) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе, долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Анализируя ч. 1 ст. 432 и  п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также вышеназванные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае сторонами был подписан договор, по своей правовой природе являющийся договором купли-продажи будущей вещи, со ссылкой на то, что в Постановлении № 54 Пленум разъяснил, что в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

В силу п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Учитывая данные требования закона, суд первой инстанции правильно определил, что рассматриваемый договор должен определенно указывать на конкретный объект.

В соответствии с. п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации», договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

- при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Так, площадь объекта является существенным условием договора, поскольку она прямо характеризует конкретный объект, являющийся правом требования участника долевого строительства.

Как следует из п. 1.3 договора от 12.10.2009 площадь объекта составляет 59,1 кв.м., а из дополнительного соглашения к нему от 22.02.2011 - 64,0 кв.м.

Сопоставляя представленные в материалы дела доказательства, суд не установил в спорном здании наличие офиса, площадью ни 59,1, ни 64,0 кв.м., но схемы  подтверждают, что площадь объекта 59,1 к.в. полностью вошла в площадь объекта, принадлежащего ИП Добрун Р.И.

Следовательно, является обоснованным вывод суда о том, что из договора долевого участия от 12.10.2009, подписанного между ЗАО «Стройтранс» и ИП Бурдиной Г.М.к., объект недвижимости, являющийся предметом данного договора, не позволяет определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче участнику долевого строительства, не позволяет индивидуализировать объект недвижимости, его местоположение в здании, площадь, следовательно, договор от 12.10.2009, в редакции дополнительного соглашения к нему, является незаключенным.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ИП Добрун Р.И. о признании договора участия в долевом строительстве №80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, действующим в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011, между ИП Бурдиной Г.М.к. и ЗАО «Стройтранс», незаключенным, были правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы с указанием на согласование ею с ЗАО «Стройтранс» всех существенных условий договора подлежат отклонению.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Такие условия к предмету договора закреплены в ст. 4 ФЗ № 212-ФЗ которая не предусматривает последствия их несоблюдения в виде недействительности сделки, а прямо определяет их как незаключенность договора, т.е. его юридическое отсутствие.

По условиям соглашения от 22.02.2011 года Бурдина Г.М.к. и застройщик внесли изменение в п. 1.3. договора, определили читать его в новой редакции, где объектом долевого строительства (предмет обязательственных отношений) является площадь «64 кв.м., с указанием на то, что расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта,