Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 по делу n А58-49331/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                       Дело № А58-49331/2011

«19»  июля 2012 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля  2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Даровских К.Н.,

судей  Куклина О.А., Паньковой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бушуевым С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Акционерная компания «Сахазолототрансснаб»  на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 марта 2012 года по делу №А58-4933/2011 по иску окружной администрации города Якутска (ОГРН 1031402045124 ИНН 1435133907, адрес 677000, г. Якутск, проспект  Ленина, 15 ) к открытому акционерному обществу Акционерная компания «Сахазолототрансснаб» ( ОГРН 1021401056258 ИНН 1435035410, адрес 677007, г. Якутск, ул. Чернышевского, 103 ) о взыскании долга по арендной плате в размере 627 754, 66 руб., неустойки в размере 249 009, 34 руб.,  третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Автоперевозчик» (ОГРН  1061435007842 ИНН 1435167977, адрес 677007, г. Якутск, Покровское шоссе 5 Километр, 2"А" ), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1021401067995 ИНН 1435027592, адрес 677000, г. Якутск, ул.  Аммосова, 8 ) (суд первой инстанции: судья Евсеева Е.А.)

при участии в судебном заседании:

от истца: отсутствует, уведомлен

от ответчика: отсутствует, уведомлен

от третьих лиц: отсутствуют, уведомлены

установил:

окружная администрация города Якутска обратилась с исковым заявлением впоследствии уточненным к открытому акционерному обществу Акционерная транспортная компания "Сахазолототрансснаб" о взыскании задолженности по договору аренды земли в сумме 876 764 руб., из них 627 754, 66 руб. долг по арендной плате, 249 009, 34 руб. неустойка по договору.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 марта 2012 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 753 696, 85 руб., из них 345 312,89 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 22.04.2011;  198 729, 96 руб. неустойка по договору за период с 16.03.2011 по 17.10.2011; 209 654 руб. неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком за период с 23.04.2011 по 30.06.2011.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал договор аренды земельного участка № 4692 от 20 мая 2005 года  возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, так как земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:0035 площадью 5,3720 га перестал существовать с 22 июля   2007 года, то есть с момента перехода части земельного участка площадью 22 742 кв.м. к ООО «Автоперевозчик». В связи с переходом части земельного участка к новому пользователю у ответчика в пользовании остался земельный участок площадью 30 978 кв.м., которому присвоен новый кадастровый номер 14:36:107048:135. Соответственно, в связи с изменением объекта аренды, договор аренды земельного участка №4692 от 20 мая 2005 года не может считаться возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Соответственно, необоснованно судом первой инстанции взыскана договорная неустойка в размере 0,7% за период с 16.03.2011  по 17.10.2011.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены в установленном порядке.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) заявило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Окружной администрацией города Якутска представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции. Обоснованность решения проверяется в обжалуемой части, в части взыскания арендной платы и договорной неустойки.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.05.2005  между Департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска (арендодатель) и ОАО АК «Сахазолототрансснаб»  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4692.

Согласно пункту 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель поселений под кадастровым номером 14:36:107048:0035, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, 103, квартал «13», площадью 53 720 кв.м.; участок предоставлен под производственную базу.

Срок действия договора определен соглашением сторон с 17.05.2005 по 01.04.2008 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.5 договора определено, что арендная плата за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства: нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

Акт приема-передачи земельного участка между сторонами подписан 20.05.2005 без разногласий.

Согласно выписке из ЕГРП Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 16.11.2009 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:0035 зарегистрировано право аренды ОАО АТК «Сахазолототрансснаб», регистрационный номер записи № 14-14-01/015/2005-026 от 10.06.2005.

22 июля 2007 года между ОАО АТК «Сахазолототрансснаб» и ООО «Автоперевозчик» заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (часть производственной базы: административно-бытовой корпус, БГЦ, гараж, склады, навес), расположенных по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, д.103.  Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия).

На основании распоряжения от 24.07.2009 № Р-1081 Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:136, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, д.103, общей площадью 22 742 кв.м., с видом разрешенного использования для размещения производственных и административных зданий, передан в собственность ООО «Автоперевозчик».

29 июля 2009 года между Министерством имущественных отношений Республики Саха (Якутия) (продавец) и ООО «Автоперевозчик» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1499, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:107048:136, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, д.103, общей площадью 22 742 кв.м., для размещения зданий производственной базы в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 22.04.2009 № 36/09-2-8822.

07 августа 2009 года между сторонами договора №1499 подписан акт приема-передачи земельного участка.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:136,   находящийся   по   адресу:   г.   Якутск,   ул.   Чернышевского, д.103, общей площадью 22 742 кв.м., зарегистрировано в ЕГРП,  о чем выдано свидетельство серии 14-АА № 566762 от 26.08.2009.

Свидетельствами от 25.03.2008, 26.05.2009, 23.07.2007 подтверждается право собственности ООО «Автоперевозчик» на административное здание, административно-бытовой корпус, гараж соответственно.

Согласно градостроительному заключению от 28.12.2010 Департамента архитектуры и градостроительства окружной администрации земельный участок, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, 103, квартал 13, площадью 3,0978 га, функциональное назначение «под производственную базу», соответствует действующим градостроительным нормам и согласовывается для оформления правоустанавливающих документов (предоставление в аренду сроком на 5 лет).

22 апреля 2011 года земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:135 снят с кадастрового учета, что подтверждается решением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости № 1436/11-01687 от 22.04.2011.

Письмом от 01.09.2011 № 11-0816 Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Республике Саха (Якутия) сообщило ответчику (ОАО АТК «Сахазолототрансснаб») о том, что Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010, процедура восстановления земельного участка отсутствует. Ответчику рекомендовано обратиться с заявлением и межевым планом для поставки на кадастровый учет объекта недвижимости.

18 ноября 2011 года подготовлен межевой план на земельный участок, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, 103, площадью 30 978 кв.м.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости № 14/11-6511 09 ноября 2011 года внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:36:107048:163, расположенном по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, 103, разрешенное использование – под производственную базу, площадью 30 978 кв.м., кадастровой стоимостью 25 982 797,50 руб., сведения о номере участка, преобразованного в результате выдела, а также сведения о номере участка, подлежащего снятию с кадастрового учета, предыдущий номер земельного участка отсутствуют.

На основании распоряжения от 09.12.2011 № Р-1925 Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:163, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, д.103, общей площадью 30 978 кв.м., с видом разрешенного использования для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, с фактическим использованием под производственную базу передан в собственность ОАО АТК «Сахазолототрансснаб».

12 декабря 2011 года между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (продавец) и ОАО АТК «Сахазолототрансснаб» (покупатель) заключен договор купли-продажи №1718, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:107048:163, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, д.103, общей площадью 30 978 кв.м., с фактическим использованием под производственную базу в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 09.11.2011 № 14/11-6511.

14 декабря 2011 года между сторонами договора №1718 подписан акт приема-передачи земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:107048:163, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Чернышевского, д.103, общей площадью 30 978 кв.м., зарегистрировано в ЕГРП,  о чем выдано свидетельство серии 14-АА № 850036 от 21.12.2011.

Истец, ссылаясь на то, что в период с  01.01.2011 по 30.06.2011 ОАО АК «Сахазолототрансснаб» не внесена арендная плата согласно условиям договора аренды №4692 от 20.05.2005, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), исследовав и оценив представленные в дело доказательства, признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а именно взыскал задолженность по арендной плате в размере 345 312, 59 за период с 01.01.2011 по 22.04.2011 (до снятия земельного участка с кадастрового учета с кадастровым номером №14:36:107048:163), неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 198 729, 96 руб. за период с 16.03.2011  по 17.10.2011, а также неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за период с 23.04.2011 по 30.06.2011 в размере 209 654 руб.

Четвертый арбитражный апелляционный суд  приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст.  432 Гражданского кодекса Российской Федерации,  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом.

Таким образом, договор аренды недвижимости (земельных участков, зданий, строений, отдельных помещений), заключенный на срок менее 1 года не нуждается в государственной регистрации уполномоченным на то органом, даже если в дальнейшем действие договора пролонгируется на неопределенный срок.

Данная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 10 Информационного письма Президиума от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность возобновления договора на тех же условиях