Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2012 по делу n А58-576/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 28.06.2010, Распоряжения мэра г. Якутска от 21.06.2003 № 605р, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 30.06.2010, что подтверждается свидетельством серии 14 АА № 664868. (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Указанный земельный участок (кадастровый номер 14:36:105019:7, категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под гараж) принадлежит продавцу на праве собственности на основании Распоряжения Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) от 27.07.2010 № Р-1075, договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположено здание от 28.07.2010 № 1570, акта приема-передачи земельного участка от 01.09.2010, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 09.09.2010, что подтверждается свидетельством серии 14 АА № 683954. Земельный участок, кадастровый номер 14:36:105019:7, категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под гараж (пункты 1.4, 1.5 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Покупатель приобретает следующие постройки: гараж-нежилое помещение, с общей площадью 395, 2 кв.м. (пункт 1.6 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Покупатель путем внутреннего осмотра до заключения настоящего договора ознакомилась с качественным состоянием отчуждаемого нежилого помещения и претензий к нему не имеет (пункт 1.7 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Согласно пункту 2.1 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н покупатель приобретает указанный гараж – нежилое помещение с земельным участком за 9 000 000 руб. По соглашению сторон передача указанной суммы производится в день подписания настоящего договора. Оплата производится в наличной форме.

По соглашению сторон продавец освобождает указанное нежилое помещение и земельный участок в день подписания настоящего договора (пункт 4.1).

Сторонами согласовано, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 4.2).

Согласно пункту 6.3 договора в результате настоящей сделки купли-продажи и брачного договора в собственность Семеновой Н.В. переходит гараж- нежилое помещение с земельным участком с общей площадью 136 кв.м., расположенные по адресу: ул. Петра Алексеева, д.2, корп. 1. г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98 401 000/ЦА1/001831.

Оплата подтверждается распиской от 24.11.2010, в которой указано, что ГСПК «Якорь» в лице председателя Измайлова А.М. получил 9 000 000 руб. от Семеновой Н.В. за продажу гаража с земельным участком по адресу: город Якутск, ул. Петра Алексеева, д.2, корпус 1.

Постановлением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21.02.2011 наложен арест на нежилое помещение - гаражи, расположенные по адресу: г. Якутск, ул. Петра Алексеева, д.2/1, с кадастровым номером 14:36:105019:0007:18438, принадлежащие на праве собственности Семеновой Нине Васильевне, по уголовному делу №78780.

28.02.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) было отказано в государственной регистрации перехода права собственности № 01/075/2010-304, 01/075/2010-305 на основании того, что на гаражный бокс (ул. Петра Алексеева, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), условн. № 14-14-01/040/2010-934, наложен арест согласно постановлению судьи Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) о наложении ареста от 21.02.2011; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 апреля 2011 года по делу №А58-1285/2011, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации перехода права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи как на объект законченного строительства, введенный в эксплуатацию, признаны незаконными.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу №А58-1285/2011 резолютивная часть решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 апреля 2011 года по делу NА58-1285/2011 изменена, добавлены два абзаца следующего содержания: обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) погасить запись о государственной регистрации права собственности Гаражно-строительного потребительского кооператива «Якорь» на гараж, назначение – нежилое, 2-этажный, общей площадью 395,2 кв.м. инв. № нет, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Петра Алексеева, д. 2, корп. 1, как на законченный строительством объект. Восстановить запись о государственной регистрации права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи двойного назначения с хозяйственно-бытовыми помещениями, общей площадью 367,30 кв.м., инв. № 18438, лит. А, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, ул. Петра Алексеева, д. 2, корп. 1, доп. Адрес: в квартале 51 как на объект незавершенного строительства.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) исполнило Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу №А58-1285/2011.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июля 2011 года по делу №А58-716/2011 договор купли- продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности ГАПК «Якорь» №1570 от 28.07.2010 заключенный между Министерством имущественных отношений Республики Саха (Якутия) и гаражно-строительным потребительским кооперативом «Якорь» признан недействительным.

Поскольку продавец – ГСПК «Якорь» не исполнил свои обязательства перед ИП Семеновой Н.В., не осуществил передачу гаража – нежилого помещения с земельным участком общей площадью 136 кв.м., расположенного по адресу: адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, ул. Петра Алексеева, д. 2, корп. 1, доп. Адрес: в квартале 51, инв. № 18438; общей площадью нежилого помещения составляет 367,30 кв.м. Семенова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Право собственности возникает при наличии определенных обстоятельств, установленных в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, по правилам пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения настоящего спора запись о государственной регистрации права собственности ГСПК «Якорь» на гараж, назначение – нежилое, 2-этажный, общей площадью 395,2 кв.м. инв. № нет, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Петра Алексеева, д.2, корп.1, как на законченный строительством объект, погашена.

Восстановлена запись о государственной регистрации права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи двойного назначения с хозяйственно-бытовыми помещениями, общей площадью 367,30 кв.м., инв. № 18438, лит. А, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, ул. Петра Алексеева, д.2, корп.1, доп. Адрес: в квартале 51 как на объект незавершенного строительства.

Таким образом, ответчик владеет на праве собственности объектом незавершенного строительства, с указанными выше характеристиками.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи от 24.11.2010 стороны установили, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. Однако, как следует из искового заявления, фактическая передача спорного объекта ответчиком осуществлена не была.

При этом, доказательства существования в натуре такого объекта как гараж – нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Петра Алексеева, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98 401 000/ЦА1/001831; общей площадью нежилого помещения 395,2 кв.м., которые указаны в договоре купли-продажи от 24.11.2010, ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы в материалы дела не представлено. Как не представлено доказательств того, что ответчик владеет таким имуществом.

Кроме того, статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По условиям договора купли-продажи от 24.11.2010 продавец продает, а покупатель приобретает и оплачивает гараж – нежилое помещение с земельным участком общей площадью 136 кв.м., расположенное по адресу: ул. Петра Алексеева, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98401000/ЦА1/001831; общей площадью нежилого помещения составляет 395,2 кв.м.

Между тем согласно техническому паспорту от 26.09.2005, объект незавершенного строительства – гаражи, хоз.- бытовые помещения, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 2/1, имеет инвентарный номер 018438; общая площадь объекта по наружному периметру составляет 452,1 кв.м.; объект имеет два этажа: площадь первого этажа по внутреннему периметру составляет 180,6 кв.м., площадь второго этажа по внутреннему периметру составляет 186,7 кв.м., начало постройки 1999 год.

В техническом паспорте на гаражи с офисом от 01.06.2010, расположенные по адресу: г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 2/1, указан инвентарный номер 98401000/ЦА1/018438; год постройки 2003, согласно поэтажному плану состоит из одного этажа, пяти помещений, площадь каждого помещения составляет: 40,5 кв.м., 39.5 кв.м., 39.6 кв.м., 40 кв.м., 40.3 кв.м., соответственно, общая площадь объекта по наружному обмеру указана 232,7 кв.м.

В кадастровом паспорте от 15.06.2010 на гаражи с офисом, расположенном по адресу: г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 2/1, указан инвентарный номер 98401000/ЦА1/018438; общая площадь объекта 395,2 кв.м., степень готовности 100%.

В договоре купли-продажи от 24.11.2010 указана площадь объекта 395,2 кв.м., инв. номер 98401000/ЦА1/001831, в соответствии с данным указанными в кадастровом паспорте от 15.06.2010.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции суд установил, что как на момент заключения договора, так и по настоящее время ответчик фактически владеет незавершенным строительством объектом – гаражи, хоз.-бытовые помещения расположенные по адресу г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 2/1, имеющим два этажа.  Объектом завершенного строительства гаражом с офисом, имеющим один этаж, ответчик по указанному адресу никогда не владел.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора купли-продажи от 24.11.2010, по причине того, что стороны не согласовали существенные условия договора купли-продажи от 24.11.2010, так как у них имеются неопределенности, в части площади объекта (395,2 кв.м.