Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2012 по делу n А19-4637/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;

Частью 13 названной статьи предусмотрено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14).

Названные нарушения квалифицированы Администрацией, как несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Как указывает суд первой инстанции, в пункте 3 градостроительного плана земельного участка (т. 1, л. 88) установлено предельное количество этажей – 9, максимальный процент застройки участка 72 процента. Между тем, как следует из представленной проектной документации, в том числе поэтажных планов, проектируемое здание включает в себя 9 надземных этажей и 1 подземный этаж - автостоянка, то есть общее количество этажей составляет 10 (т. 2, л.4,12,20), что подтверждается  положительным заключением (т. 1, л. 134).

Между тем, суд апелляционной инстанции, оценивая указанное, исходит из того, что сделанные выводы суда первой инстанции, хотя и подтверждают факт, что строящееся здание имеет 10 этажей, включая один этаж подземный, в то же время не свидетельствуют о противоречиях между градостроительным планом и проектной документацией.

Так, из смысла и содержания пункта 3 Градостроительного плана земельного участка следует, что предельное количество этажей 9 - предельная высота здания, которая определяется указанными 9 этажами и исчисляется согласно СНиП 31-01-2003 от планировочной отметки земли, которая представляет собой (приложение Б) уровень земли и отметки здания.

Указанное в полной мере согласуется с проектной документацией, представленной Обществом, где высота здания над уровнем планировочной отметки замели, определена в 9 этажей.

В силу указанного, выводы суда первой инстанции относительно данного основания отказа Администрации являются ошибочными, а доводы Администрации в этой части незаконными, не соответствующими требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу о несоответствии представленных Обществом в Администрацию документов требованиям градостроительного плана земельного участка, в связи с изменением целевого назначения использования земельного участка, обусловленного строительством «жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой», вместо «жилого дома с офисными помещениями», суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно утвержденного градостроительного плана земельного участка, градостроительный регламент земельного участка не установлен.

Разрешенное использование земельного участка определено как – жилой дом с офисными помещениями (т. 1, л. 87).

Согласно  протоколу №1-НЗ-/07 от 28.12.2007, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, предметом аукциона явилось право аренды земельного участка для строительства объекта высотой 18 метров, этажностью – 7 этажей, площадью застройки 563 кв.м.

Договором аренды земельного участка определено, что земельный участок предоставляется в целях строительства жилого дома с офисными помещениями (т. 1, л. 21).

В кадастровом плане земельного участка разрешенное использование – под строительство жилого дома.

Из указанного следует, что названный земельный участок предоставлялся под строительство жилого дома.

По мнению суда апелляционной инстанции из вышеназванного следует, что основным критерием, определяющим цель использования предоставленного земельного участка, является цель его основного использования, как строительство и эксплуатация жилого дома.

Таким образом, основной целью предоставления использования земельного участка является строительство и эксплуатация жилого дома, что фактически является основным видом разрешенного использования данного земельного участка, что не противоречит имеющимся в деле документам.

В то же время суд апелляционной инстанции исходит из того, что действующее градостроительное законодательство допускает, что при строительстве жилых домов, часть помещений наделяется статусом нежилых помещений, а также помещениями специального назначения, предназначенных для повышения удобства, социального обеспечения и комфортного проживания граждан (в строгом соответствии с проектной документацией), относя к таким объектам магазины, офисы, спортивные залы, бассейны, игровые площадки, комнаты хранения, парковочные места и т.п.

При этом говорить о том, что наличие в жилом доме указанных нежилых помещений свидетельствует об изменении разрешенного использования земельного участка либо объекта капитального строительства, нельзя, если только наличие указанных помещений существенным образом заменит жилые помещения на помещения названного вида.

Между тем, согласно проекту строительства жилого дома, им предусмотрено строительство жилого дома преимущественно с жилыми помещениями, нежилые (офисные) помещения, парковочные места на подземной стоянке.

Наличие парковочных мест на подземном этаже жилого дома не свидетельствует, что в данном случае Обществом произведены существенные изменения назначения объекта капитального строительства, в связи с чем нет законных оснований утверждать, что Общество, указав в проектной документации строительство «жилого дома со встроенными офисными помещениями и автостоянкой» вместо содержащейся в градостроительном плане земельного участка записи «жилой дом с офисными помещениями», оно изменило вид разрешенного использования указанного земельного участка под жилым домом.

Более того, как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в отношении территории города Иркутска, включающей земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1404, правила землепользования и застройки в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации до настоящего момента не утверждены, в связи с чем, утверждать, что на данном земельном участке запрещено строительство жилых домов со встроенными автомобильными стоянками нет законных оснований, при наличии положительного заключения по проектной документации.

Каких-либо норм Градостроительного кодекса Российской Федерации или принятых в соответствии с ним регламентов Общество не нарушило.

Более того, пунктом 6.34 Строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года № 78) установлено, что на территории жилых районов и микрорайонов в больших, крупных и крупнейших городах следует предусматривать места для хранения автомобилей в подземных гаражах из расчета не менее 25 машино-мест на 1 тыс. жителей.

Гаражи для легковых автомобилей, встроенные или встроенно-пристроенные к жилым и общественным зданиям (за исключением школ, детских дошкольных учреждений и лечебных учреждений со стационаром), необходимо предусматривать в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89 и СНиП 2.08.02-89*.

Гаражи боксового типа для постоянного хранения автомобилей и других мототранспортных средств, принадлежащих инвалидам, следует предусматривать в радиусе пешеходной доступности не более 200 м от входов в жилые дома. Число мест устанавливается нормами или принимается по заданию на проектирование.

Из указанного прямо следует, что при строительстве жилых домов (основном виде разрешенного использования земельного участка) допускается строить сопутствующие объекты социального-бытового назначения. При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, наличие таких объектов не меняет основного вида разрешенного использования земельного участка, так как основная цель использования земельного участка - строительство жилого дома.

Доводы Администрации и суда первой инстанции, что спроектировав к строительству на данном земельном участке объект капитального строительства с автостоянками на подземном этаже, Общество нарушило условия договора аренды земельного участка, определившему его целевое использование, судом апелляционной инстанции оцениваются как ошибочные и не основанные на нормах закона.

Из анализа протокола №1-НЗ/07 от 28.12.2007, договора аренды от 22.01.2008, а также целей, преследуемых сторонами по договору, следует, что предоставление земельного участка преследовало одну цель - строительство жилого дома.

Проектирование офисных помещений и автостоянок в данном объекте строительства не меняет назначения данного объекта. Согласно положительному заключению данный объект проектировался по нормативам строительства жилого дома с наличием нежилых помещений («офисных» - не юридический термин, а бытовой) и мест для хранения автомобилей в подземных гаражах.

Согласно проектной документации, Общество спроектировало к строительству жилой дом (35 квартир повышенной комфортности) с нежилыми (офисными) помещениями (35 рабочих мест) и автостоянкой на подземном этаже жилого дома (35 машино-мест).

По мнению суда, в компетенцию арендодателя земельного участка не входит определение критериев объекта капитального строительства на данном земельного участка, при условии, что данный объект соответствует критериям жилого дома. Наличие автостоянки на подземном этаже дома, как и детская площадка, кладовые комнаты на этажах (которые могли быть предусмотрены), садик на прилегающей территории, лавочки, уличная стоянка автомобиля и иные объекты, поскольку не меняют существа назначения объекта капитального строительства, не свидетельствует о нецелевом использовании Обществом указанного земельного участка и нарушении договора.

Из договора аренды вытекает, что арендатор обязан построить на арендуемом земельном участке объект капитального строительства - жилой дом, а наличие в нем сопутствующих такому строительству мест определяется не арендатором, а правилами проектирования строительства жилых домов, градостроительством, планировкой и застройкой городских и сельских поселений.

Согласно проектной документации автостоянка является элементом благоустройства, а её строительство спроектировано на законно отведенном земельном участке.

Таким образом, довод Администрации и вывод суда первой инстанции относительно изменения Обществом разрешенного вида использования земельного участка и нарушения целевого использования земельного участка являются ошибочными.

Относительно отказа в выдаче разрешения на строительство, со ссылкой  органа местного самоуправления на то, что из нанесенных на генплан участка условных обозначений границ, границы благоустройства территории выходят за границы землеоотвода на 0,1018 га, а также то, что в положительном заключении государственной экспертизы от 15.05.2009 №97-37-294/9 пункт 4.2.5(стр.22) указано на невыполнение Обществом доотвода земельного участка на время строительства и не указание места размещения бытовых помещений, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Указанные обстоятельства, в силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не могут являться основанием для отказа в выдаче разрешения для строительства, поскольку не свидетельствуют о противоречии между Градостроительным планом земельного участка и представленными Обществом в Администрацию документами, так как, по мнению суда апелляционной инстанции, указанные выше обстоятельства, могут свидетельствовать о возможном в последующем нарушении Обществом правил ведения строительства.

При этом доотвод земельного участка для обеспечения безопасности эксплуатации строительной техники и т.п., возможен по факту осуществления строительства и по мере необходимости.

Наличие положительного заключения на строительство прямо указывает на возможность осуществления строительства и необходимость устранения отдельных недостатков по мере реализации проекта. Между тем, указанное не свидетельствует о несоответствии представленных документов Обществом в Администрацию требованиям градостроительного плана земельного участка.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

Требования Общества подлежат удовлетворению.

Взыскать с Администрации в пользу Общества судебные расходы в размере 3000 рублей, понесенных Обществом в связи с уплатой государственной пошлины (платежное поручение №198 от 16.02.2012 в размере 2000 рублей, № 805 от 09.06.2012 в размере 1 000 рублей).

Возвратить Обществу излишне уплаченную пошлину по платежному поручению № 805 от 09.06.2012 в размере 1 000 рублей.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционную жалобу – удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от «12» мая 2012 года по делу №А19-4637/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Отказ Администрации города Иркутска в выдаче Закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» разрешения на строительство объекта «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: пер. Черемховский, 10 в г. Иркутске» на земельном участке с кадастровым номером № 38:36:000034:1404, изложенный в письме от 30.12.2011 № 410-74-818/11, признать незаконным, как не соответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Обязать Администрацию города Иркутска устранить нарушение прав и законных интересов Закрытого акционерного общества «Желдорипотека», выдав разрешение на строительство объекта «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: пер. Черемховский, 10 в г. Иркутске» на земельном участке с кадастровым номером № 38:36:000034:1404, в срок до 10 августа 2012 года.

Взыскать с Администрации города Иркутска в пользу Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» судебные расходы в размере 3 000 рублей.

Вернуть Закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции