Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу n А19-4958/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

предоставленных пунктом 2.6 спорного договора,  по привлечению денежных средств и  возможности обременения доли истица в результате их заключения  на момент обращения с иском не имелось.

Так в силу пункта 5.2.1 договора  ответчик (Инвестор) обязался обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме.  Договором, в том числе  пунктами 1.4, 1,14, 5.1.9, 5.1.2, 5.2.6,   право на  привлечение  денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве  ответчику не предоставлено.

В соответствии с частью 1 статьи  4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом  2.6 договора инвестору предоставлено право осуществлять все необходимые гражданско-правовые сделки в интересах Сторон.  Вместе с тем,  созданный в результате совместной деятельности жилой комплекс стороны определили считать  в будущем общей долевой собственностью (пункты 2.1, 3.1 договора), следовательно, для заключения  договоров участия в долевом строительстве, как влекущих обременение  правом залога в силу закона земельного участка и объекта строительства,   ответчик обязан был соблюдать условия пункта 2.4 договора -  получить письменное согласие на это истца.    Указанное нарушение договора  нельзя признать устранимым, как считает заявитель апелляционной жалобы,  поскольку дача согласие на заключение  договоров участия в долевом строительстве является правом истца и понудить его к даче согласия нельзя.

Проект жилого комплекса сторонами не согласован, доказательства предварительной фиксации  квартир, подлежащих передаче в собственность истца,  в материалах дела отсутствуют. По условиям договора  о совместной  деятельности стороны отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо  от оснований их возникновения. Право аренды, срок  реализации инвестиционного проекта, срок действия договора определены в договоре как не позднее 31.12.2012г. На момент принятия решения судом первой инстанции  выполнено строительство только 10% первой очереди объекта.  При этом, ответчик  признает, что собственными силами и средствами  он не может  выполнить условия договора и построить к согласованному  сроку  жилой комплекс, что  подтверждается  претензией  № 015-03-12 от 05.03.2012г., в которой  он  просит продлить срок действия договора № 68/07  до ноября 2015 года, а также согласовать участие в качестве соинвестора в реализации проекта   застройщика ООО «ИнСтройТех»  и заключение с ним договора субаренды. Указанные обстоятельства свидетельствуют, об  ограничении ответчиком  права истца на выбор  жилых помещений в  1 очереди жилого комплекса,  а также  о возможном наступлении для  истца  неблагоприятных последствий  в виде обязанности возвратить  сторонам по договорам  долевого строительства оплаченные  денежные средства и  уплатить неустойку  за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Тот факт, что указанное нарушение ответчиком спорного договора на момент направления ему претензии о расторжении договора  не существовало, не  лишает истца права ссылаться на него при обращении с иском  в суд.

Существенным нарушением   ответчиком условий договора  является  также  отсутствие согласованного сторонами  и прошедшего    государственную экспертизу проекта второй очереди объекта,  поскольку  делает невозможным  достижение цели договора о совместной деятельности  к определенному  сроку, в результате истец полностью  лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом,  материалами дела подтверждается наличие установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ  оснований для удовлетворения исковых требования и  расторжения спорного договора.

Доводы заявителя о неразрешении судом    вопроса о возвращении  вкладов и   возможности выкупа ответчиком у истца  результата произведенных работ, апелляционный суд находит несостоятельными, поскольку соответствующие требования истцом заявлены не были, а право суду на разрешение указанных вопросов  по собственной инициативе  законом не предоставлено.

Апелляционный суд не усматривает нарушение судом первой инстанции при  принятии обжалуемого решения  норм процессуального права (статей 51, 168 АПК РФ). Указанное решение  не содержит выводов о правах и обязанностях  дольщиков по договорам долевого участия в строительстве.  В силу части 1 статьи 168 АПК РФ  суд определяет  какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам  в зависимости от основания иска (обстоятельств, на которые ссылается истец в исковом заявлении). Суд первой инстанции  применительно к основанию иска и установленным фактическим обстоятельствам правильно определил и применил подлежащие применению нормы материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование  о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение  расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом установленный досудебный порядок расторжения договора был соблюден -  претензия № 169 от 05.10.11 вручена управляющему  директору   Лыхно А.А., кроме того,  претензия была направлена 05.10.2011  ответчику по его юридическому адресу, что подтверждается описью вложений  в ценное письмо и квитанцией   № 42259.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой  инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области  от 25 апреля 2012 года по делу № А19-4958/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                            А.В. Макарцев

С.И. Юдин