Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2012 по делу n А78-2640/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected] http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело №А78-2640/2012

17 сентября 2012 года                    

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Паньковой Н.М., судей Клепиковой М.А., Даровских К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бушуевым С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Читастройгруппа+» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 мая 2012 года по делу №А78-2640/2012 по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края  (место нахождения: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68, ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) к обществу с ограниченной ответственностью «Читастройгруппа+» (место нахождения: 672038, г. Чита, ул. Журавлева, 104, ОГРН 1077536007010, ИНН 7536081533) о расторжении договора земельного участка и обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок (суд первой инстанции Леонтьев И.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца: Леонтьева О.Ф. (доверенность от 27.07.2012);

от ответчика: Шишкина Е.Б. (доверенность от 11.03.2012);

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Читастройгруппа+» (далее – ООО «Читастройгруппа+», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2008 №24/08 и обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 32 998 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030330:9, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кайдаловская. 26, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 3 мая 2012 года договор аренды земельного участка от 15.10.2008 №24/08 заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с ООО «Читастройгруппа+» расторгнут. Суд обязал ООО «Читастройгруппа+» в месячный срок после вступления решения в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 32 998 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030330:9, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кайдаловская 26, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, на которые сослался истец, ответчик прямо не оспорил; несогласие ответчика с такими обстоятельствами не вытекает из доказательств, имеющихся в материалах дела. Таким образом, факт неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды считается признанным ответчиком. Также, суд посчитал разумным и достаточным установить месячный срок для освобождения земельного участка от рекламной конструкции.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Читастройгруппа+» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что у единственного представителя ООО «Читастройгруппа+» не было возможности участвовать в судебном заседании, изучить представленные истцом доказательства и предоставить суду доказательства законности своих действий в отношении оспариваемого земельного участка, поскольку единственный учредитель и директор в одном лице ООО «Читастройгруппа+» Краснопольская Татьяна Владимировна в период с 07 апреля 2012 года по 21 мая 2012 года находилась в г. Санкт-Петербург и не была надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного заседания. Решением Думы городского округа «Город Чита» от 23.12.2010 года № 224, в градостроительную зонирования карты городского округа «город Чита» были внесены изменения согласно которым обозначенный земельный участок находится в пределах территории обозначенной как зона застройки многоэтажными домами (Ж-1), в связи с чем ООО «Читастройгруппа+» не могло приступить к освоению и начать строительство на данном земельном участке спортивно оздоровительного комплекса, так как это противоречит статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки могут быть использованы только в соответствии с установленными для них целевыми назначениями.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

В судебном заседании представить истца с доводами апелляционной жалобы не согласилась, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном интернет сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 15.10.2008 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ООО «Читастройгруппа+» был заключен договор аренды земельного участка № 24/08, сроком до 01.08.2011 года.

Предметом данного договора является предоставление ООО «Читастройгруппа+» в аренду земельного участка площадью 32998 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030330:9, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кайдаловская, 26, для целей строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

Указанный земельный участок, находится в государственной собственности, собственность на который не разграничена.

На основании пунктов 4.1.2, 4.2.1, 4.2.3 указанного договора ООО «Читастройгуппа+» обязано использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также приступить к использованию земельного участка для строительства после установления его границ в натуре (на местности) и после получения документов, удостоверяющих право аренды на этот земельный участок.

В силу пункта 8.5 договор аренды земельного участка является одновременно актом приема-передачи земельного участка, земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами, то есть с 15.10.2008.

Пунктом 7.1 Договора предусматривается право истца на досрочное расторжение в судебном порядке Договора с ответчиком в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 Договора, и в иных случаях, установленных действующим законодательством.

ООО «Читастройгруппа+» к освоению земельного участка в целях осуществления на нем строительства спортивно-оздоровительного комплекса не приступило, строительство не осуществляет, что подтверждается актом обследования земельного участка от 06.02.2012.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предложения о расторжении договора в связи с существенным нарушением арендатором условий договора; обращение в суд с требованием о расторжении договора - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Департаментом представлена претензия от 09.02.2012 исх. № 01-13/830, направленная  в адрес ООО «Читастройгруппа+»,  с предложением расторгнуть указанный договор по соглашению сторон. Претензия получена ответчиком 28.02.2012.

Ответчик на претензию истца от 09.02.2012  № 01-13/830 о необходимости расторжения договора не ответил, договор не расторг, в связи с чем Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился  в Арбитражный суд Забайкальского края с настоящим иском.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Арбитражный суд Забайкальского края, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ответчик обстоятельства, на которые сослался истец, прямо не оспорил  и несогласие ответчика с такими обстоятельствами не вытекает из доказательств, имеющихся в материалах дела. Таким образом, факт неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды считается признанными ответчиком.

При рассмотрении настоящей апелляционной жалобы ответчиком в подтверждение факта освоения земельного участка и соблюдения условий договора представлены дополнительные доказательства, а именно: договор о совместной деятельности от 20.04.2009, экспертное заключение, акты выполненных работ, счета-фактуры, платежные поручения, акты сверок, договоры на оказание услуг, которые, с учетом мнения сторон, приобщены к материалам дела.

Представляя дополнительные доказательства, ответчик сослался на то, что между ООО ПСК «АртСтрой» (участник 1) и ООО «Читастройгруппа+» (участник 2) 20.04.2009 был заключен договор совместной деятельности.

Так согласно пункту 1.1 договора участники настоящего простого товарищества обязуются путем объединения усилий совместно действовать для строительства спортивно-оздоровительного комплекса с аквапарком, по адресу: Забайкальский край, город Чита, ул. Кайдаловская 26.

В соответствии с пунктом 2.1 стороны установили, что объединяют земельные участки, имеющие общие границы, расположенные по адресу: город Чита, ул. Кайдаловская 26. Данные земельные участки переданы им во временное владение и пользование на основании договоров аренды земельного участка №24/08 от 15.11.2008 и №304/09 от 14.04.2009.

В соответствии с пунктом 2.2 договора на ООО ПСК «АртСтрой» возложена обязанность по проведению работ, направленных на освоение земельных участков и подготовка необходимой документации, необходимой для начала строительно-монтажных работ, в том числе разработка проектно-сметной документации, получение разрешений на строительство, получение технических условий, заключение договоров на присоединение ко всем необходимым коммуникациями и сетям.

Пунктом 2.3. на ООО «Читастройгруппа+» возлагается обязательство по организации строительно- монтажных работ. Строительно-монтажные работы выполняются ООО «Читастройгруппа+» единолично, до наступления момента, когда понесенные затраты, будут равны затратам ООО ПСК «АртСтрой», понесенным для выполнения работ, указанных в пункте 2.2 настоящего договора.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные в материалы дела истцом дополнительные доказательства, в том числе указанный договор совместной деятельности, пояснения лиц, участвующих в деле, не находит