Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2012 по делу n А19-9059/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита

8 октября 2012 года                                                                               Дело № А19-9059/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 октября 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Рылова Д.Н., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Королёвой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области  на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу № А19-9059/2012 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Девелоперская группа Время» (адрес места нахождения: г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 121; ОГРН 1113850015080, ИНН 3811147779) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (адрес места нахождения: г. Иркутск, ул. Желябова, д. 6; ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) о признании недействительным отказа в государственной регистрации,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Родогузова Андрея Борисовича (ОГРНИП 304381221000071, ИНН 381201358534), гражданина Шикуева Андрея Дмитриевича и Открытого акционерного общества «Сбербанк России» (адрес места нахождения: г. Москва, ул. Вавилова, д. 19; ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

(суд первой инстанции: Ермакова Е.В.)

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Девелоперская группа Время» (далее – ООО «ДГ «Время», Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК Российской Федерации), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 6 апреля 2012 года № 01/024/2012-274 и обязании зарегистрировать договор аренды от 3 февраля 2012 года, подписанный между ООО «ДГ «Время» и индивидуальным предпринимателем Родогузовым Андреем Борисовичем (далее – Родогузов А.Б.).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Родогузов А.Б., гражданин Шикуев А.Д. и ОАО «Сбербанк России».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года заявленные Обществом требования удовлетворены, оформленный сообщением от 6 апреля 2012 года № 01/024/2012-274 отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости от 3 февраля 2012 года между ООО «ДГ «Время» и Родогузовым А.Б. признан недействительным как несоответствующий пункту 1 статьи 17, пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Одновременно суд первой инстанции обязал Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем государственной регистрации названного договора в порядке и в сроки, установленные Законом о государственной регистрации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. В частности, Управление Росреестра указывает на то, что на основании статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, а также если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться объектом недвижимости. Родогузовым А.Б. при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды не были представлены документы, свидетельствующие о наличии у ООО «ДГ «Время» соответствующих прав по распоряжению передаваемым в аренду нежилым зданием, собственником которого является гражданин Шикуев А.Д.. При этом договор безвозмездного пользования имуществом от 1 января 2012 года не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего право ООО «ДГ «Время» распоряжаться нежилым зданием, поскольку на момент его представления мог быть расторгнут. Ссылка суда первой инстанции на то, что Шикуев А.Д. подтвердил, что им предоставлено Обществу право передавать полученное в безвозмездное пользование имущество в аренду не может быть признана обоснованной, так как на момент проведения правовой экспертизы никакие дополнительные документы, подтверждающее такое правомочие арендатора, в Управление Росреестра не представлялись.

Управление Росреестра указывает также на то, что в договоре аренды от 3 февраля 2012 года отсутствуют сведения о том, что нежилое здание находится в залоге у ОАО «Сбербанк России». В то же время в соответствии с пунктом 37 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184, если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может бать отказано на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации. При этом согласия ОАО «Сбербанк России» на передачу нежилого здания в аренду в регистрирующий орган не представлялось, что также является основанием для отказа в государственной регистрации (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 1.3 договора безвозмездного пользования имуществом от 1 января 2012 года срок пользования имуществом установлен с 1 января 2012 года по 31 декабря 2017 года. Данный срок превышает срок обеспеченного ипотекой обязательств, указанных в договорах ипотеки спорного имущества. Согласно пункту 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. Данное требование закона залогодателем не соблюдено.

Дополнительное соглашение, заключенное 3 февраля 2012 года, также не было представлено в регистрирующий орган, в связи с чем оно не могло быть учтено при принятии оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации.

Управление Росреестра отмечает, что решение ОАО «Сбербанк России» № 44 о предоставлении согласия на заключение договора аренды на регистрацию также не представлялось (данный документ датирован 28 мая 2012 года, тогда как решение об отказе в регистрации вынесено 6 апреля 2012 года). При этом из данного решения следует, что согласие предоставлено на заключение долгосрочного договора аренды сроком на 3 года, хотя срок представленного на государственную регистрацию договора аренды составляет 5 лет.

Кроме того, ООО «ДГ «Время» никакими имущественными правами в отношении нежилого здания не обладает, с какими-либо заявлениями  о государственной регистрации прав или сделок на данный объект недвижимости не обращалось, в связи с чем не вправе было оспаривать отказ в государственной регистрации.

В возражении от 12 сентября 2012 года на апелляционную жалобу ООО «ДГ «Время» выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями № 67200053343269, № 67200053343221 и № 67200053343214, возвращенными конвертами № 67200053343252, № 67200053343245, № 67200053343238 и № 67200053343276, а также отчетом о публикации 24 августа 2012 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Девелоперская группа «Время» зарегистрировано в качестве юридического лица 27 апреля 2011 года, ему присвоен основной государственный регистрационный номер 1113850015080 (т. 1, л.д. 42).

На основании договора безвозмездного пользования имуществом от 1 января 2012 года Обществу (ссудополучателю) передано в безвозмездное пользование имущество: здание, нежилое 2-этажное, общей площадью 1467,9 кв.м., инв. № 25:001:200484160, лит А, находящееся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а, кадастровый номер 38:36:000018:0377:25:401:200484160 на срок с 1 января 2012 года по 31 декабря 2017 года (т. 1, л.д. 45-46).

Ссудодателем по указанному договору является гражданин Шикуев А.Д., которому названное нежилое здание принадлежит на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27 апреля 2011 года 38 АД 475125, т. 1, л.д. 114).

На основании пункта 1.10 договора ссудодатель предоставил ссудополучателю право без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора распоряжаться полученным по договору имуществом путем сдачи его в аренду третьим лицам, передачи в качестве вклада в уставный капитал, передачи в безвозмездное пользование.

3 февраля 2012 года между Обществом (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Родогузовым А.Б. (арендатором) заключен договор аренды объекта недвижимости, по условиям которого последнему переданы в аренду помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а: на 1-ом этаже – 197,5 кв.м; на 2-втором этаже – 575 кв.м, согласно поэтажного плана из технического паспорта (приложение № 1 к договору), сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи (т. 1, л.д. 57-59, т. 2, л.д. 11-18).

В пункте 1.2 договора аренды указано, что помещения принадлежат ООО «ДГ  «Время» на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 1 января 2012 года, заключенного с Шикуевым А.Д.

9 февраля 2012 года индивидуальный предприниматель Родогузов А.Б. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды объекта недвижимости от 3 февраля 2012 года, одновременно представив предусмотренные Законом о государственной регистрации документы, что подтверждается соответствующей распиской Управления Росреестра (т. 2, л.д. 7-8).

Регистрирующий орган пришел к выводу, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации. В ЕГРП содержится запись о праве собственности на передаваемое в аренду имущество третьего лица, не являющегося стороной представленного на государственную регистрацию договора аренды. На государственную регистрацию представлен договор безвозмездного пользования имуществом от 1 января 2012 года, согласно которому Общество приняло объект недвижимости в безвозмездно пользование, однако такой договор государственной регистрации не подлежит и не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО «ДГ «Время» на распоряжение нежилым зданием.

В связи с этим уведомлением от 22 февраля 2012 года № 25-5655 Управление Росреестра предложило Родогузову А.Б. представить дополнительные документы для устранения названных обстоятельств (т. 2, л.д. 5-6).

Уведомлением от 7 марта 2012 года № 01/024/2012-274 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 6 апреля 2012 года в связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права (т. 2, л.д. 3-4).

Сообщением от 6 апреля 2012 года № 01/024/2012-274 Управление Росреестра отказало Родогузову А.Б. в государственной регистрации договора аренды (т. 1, л.д. 43-44, т. 2, л.д. 1-2).

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации регистрирующий орган указал следующие обстоятельства:

- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (абзац 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации);

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не наделено полномочиями по распоряжению объектом недвижимого имущества (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации);

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации);

- не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Посчитав, что отказ в государственной регистрации договора аренды нарушает его права и законные интересы, ООО