Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2012 по делу n А19-8809/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение полностью и разрешить вопрос по существу

в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

В ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) определено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона;

2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 названного Федерального закона.

При этом, согласно п. 2 названной статьи залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Из приведенных норм следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, при этом, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

В рамках данного дела, обязательства ОАО «Жилстройкорпорация» перед Загвоздиной Г.П. исполнены не были.

Как следует из материалов дела, между заявителем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве № 83ч/6-27 от 09.10.2008,  зарегистрированный в установленном законом порядке.

14 января 2010 года Загвоздина Г.П. и ОАО «ЖСК» расторгли договор участия в долевом строительстве, соглашение о расторжении также прошло государственную регистрацию.

Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ определены последствия расторжения договора, при этом, застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Суд соглашается с правовой позицией заявителя о том, что его требования обеспечены залогом в силу закона, что следует из содержания пунктов 1, 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которыми обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

При этом в силу закона у кредитора остается право выбора: подать заявление в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) о включении в реестр требований кредиторов как кредитора, имеющего статус залогового, так и как кредитора, не имеющего статус залогового. Выбор способа защиты своих имущественных интересов принадлежит участнику долевого строительства.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-2415/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу N А33-2805/2009, ФАС Северо-Кавказского округа по делу №32-942/2009 от 29.06.2012.

Из содержания предмета договора (п. 1.1, п. 1.2) видно, что предмет залога, а равно право собственности застройщика (п.1.3, п.2.2), детализированы и исключают какие-либо сомнения в их наличии, в силу закона залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства на основании договора долевого участия, зарегистрированного в установленном Законом порядке. Кроме того, то обстоятельство, что требования дольщика обеспечены залогом следует также и из п.9.1 договора №83ч\6-27 от 09.10.2008, где стороны определили, что дольщик подтвердил свое согласие на удовлетворение своих требований за счет имущества находящегося в залоге в силу ч.1-3 ст.13 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в порядке предусмотренном ч.2 ст.15 указанного закона.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что залог прекращает свое действие с момента расторжения договора долевого участия в строительстве, противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". Согласно пункту 17 названного постановления судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Ссылка арбитражного управляющего на невозможность удовлетворения заявления конкурсного кредитора по причине отсутствия предмета залога в связи с его передачей иному лицу, не принимается судом апелляционной инстанции. Доказательств физической либо юридической гибели спорного объекта в материалы дела не представлено, которая по смыслу п.п.3 п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ могла бы повлечь прекращение залога, последующая же смена собственников объекта недвижимости не является основанием для прекращения залоговых обязательств. Кроме того, согласно закону и условиям договора требования дольщика удовлетворяются за счет имущества должника

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы арбитражного управляющего о том, что поскольку многоквартирный жилой дом (блок/секция 6), в составе которого находится объект строительства, не сдан в эксплуатацию, отсутствуют основания для признания требования кредитора обеспеченными залогом (квартирой). Поскольку Закон о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ) не связывает факт сдачи жилого дома в эксплуатацию с возникновением у участников долевого строительства права требования передачи жилого помещения или денежного требования.

То обстоятельство, что кредитор указал в качестве залога жилое помещение, являющееся предметом договора долевого строительства, не является основанием для отказа в определении статуса кредитора как залогового, поскольку, доказательства введения в эксплуатацию блок/секции №6 отсутствуют, а денежные требования кредитора обеспечены залогом имущества должника в силу закона.

Поскольку возврат денежных средств, внесенных дольщиками на основании договора долевого участия, обеспечен залогом в силу закона, а также это условие согласовано сторонами договором долевого участия (п.9.1), Закон о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ) не связывает факт сдачи жилого дома в эксплуатацию с возникновением у участников долевого строительства - залоговых кредиторов в силу закона, права требования передачи жилого помещения или денежного требования, требование заявителя о признании денежных требований в размере 2 124 000  руб., включенных в реестр требований кредиторов, обеспеченными залогом имущества должника ОАО «Жилстройкорпорация», подлежит удовлетворению.

Включенные в реестр требований кредиторов проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 902 руб. 98 коп. на основании ст.395 ГК РФ, а не специальных норм закона, подлежат удовлетворению после погашения основной суммы долга при осуществлении арбитражным управляющим расчетов с кредиторами в порядке, установленном ст. ст. 121, 134 - 138 Закона о банкротстве.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года  по делу № А19-8809/2010 отменить, принять новый судебный акт.

Признать денежные требования Загвоздиной Галины Петровны в размере 2 124 000 руб. обеспеченными залогом имущества должника ОАО «Жилстройкорпорация».

Включить требования Загвоздиной Галины Петровны в размере 9 902 руб. 98 коп. проценты  за пользование чужими денежными средствами в реестр требований кредиторов ОАО «Жилстройкорпорация» в третью очередь реестра требований кредиторов.

Требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Административному управляющему внести соответствующие изменения в реестр требований кредиторов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение  месяца с даты принятия.

Председательствующий                                                          Л.В. Оширова

Судьи                                                                                         М.А. Клепикова

Н.М. Панькова