Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 по делу n А19-17847/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре, арендатор считается извещенным арендодателем об изменении размера арендной платы по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.

Согласно пункту 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре.

В соответствии с пунктом 5.1 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в договоре, в том числе в случаях использования земельного участка не по целевому назначению, передачи земельного участка в субаренду без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 6.1 договора, арендатору, не внесшему арендную плату в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% на сумму долга за каждый за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 20.11.08 (т.1 л.д.19).

В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 20.11.08 № 361 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, о чем свидетельствует проставленная 12.12.08, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная надпись на договоре за № 38-801/125/2008-775.

Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда г.Иркутска с ООО «Стройрегион» взыскана задолженность по арендной плата по договору от 20.11.08 № 361 в сумме 50 989 руб. за период с 01.01.09 по 01.08.11 (т.1 л.д.23-27).

В связи с невозмещением обществом арендной платы за период с 02.08.11 по 30.09.12. комитет обратился в Арбитражный суд Иркутской области с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 № 361, взыскании суммы 9 679 руб. 45 коп., составляющей на основании названного договора задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части расторжения договора, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.

Истцом и третьим лицом возражений против рассмотрения дела апелляционным судом только в обжалуемой части не заявлено, из доводов отзыва комитета таких возражений не следует.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим мотивам.

Суд первой инстанции, рассматривая требование о взыскании задолженности по арендной плате, пришел к выводу, что задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12 составляет сумму 9679 руб. 45 коп., и указал, что в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение задолженности по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12, в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 314 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него подлежит взысканию сумма 9 679 руб. 45 коп.

Указанные выводы о наличии задолженности по арендной плате более 2 кварталов обществом не оспариваются.

В обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 № 361, истец в суде первой инстанции сослался на невозмещение ответчиком арендной платы более 2 кварталов.

Рассматривая дело в обжалуемой части, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом пункту 4.1.1 договора аренды лесного участка от 20.11.08, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре.

Ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендной платы по договору от аренды земельного участка от 20.11.08 № 361 подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его   отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как указывает суд первой инстанции, в адресованной ООО «Стройрегион» претензии от 01.06.12 № 2189 Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района предложил ответчику в течение 14 календарных дней с момента направления претензии (по почтовому штемпелю либо личному получению) возместить арендную плату за период с 02.08.11 по 31.03.12 в сумме 5531 руб. 13 коп, а также арендную платы в сумме 50989 руб., взысканную решением Кировского районного суда г.Иркутска от 06.10.11, а также указал на то, что в случае не поступления указанной суммы в течении указанного срока, Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района оставляет за собой право требовать досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества в соответствии с действующим гражданским законодательством. Претензия от 01.06.12 № 2189 направлена ООО «Стройрегион» 07.06.12. (т.1 л.д.28-30).

В адресованном ООО «Стройрегион» письме от 23.08.12 № 3493 (т.1 л.д.31-32), Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, ссылаясь на невозмещение задолженности по арендной плате, предложил расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.11.08 № 361, в связи с существенным нарушением условий договора.

Письмо от 23.08.12 № 3493, направленное ООО «Стройрегион» 05.09.12 (т.1 л.д.33), в соответствии с условиями пункта 4.1.1 договора аренды от 20.11.08 № 361, по адресу, указанному в договоре и в выписке из ЕГРЮЛ, возвращено с отметкой почты "выбытие адресата".

Оспаривая указанные выводы суда первой инстанции, общество ссылается на то, что Арбитражным судом Иркутской области не исследовались обстоятельства, подтверждающие дату возврата данного письма адресату, поскольку в материалах дела отсутствует почтовый конверт с номером штрихкода 6640015401019 5 либо его заверенная копия.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, установил, что в материалах дела в т.1 на л.д.57 имеется оригинал конверта с вложенным письмом от  23.08.12 № 3493, согласно которому письмо принято к пересылке 30.08.12., а возвращено 04.09.12. в связи с выбытием адресата. Кроме того, из вложенного в указанный конверт письма от  23.08.12 № 3493 следует, что сначала в угловом штампе указан номер, а затем дата, что не соответствует их расположению в копии письма, представленного в материалы дела (сначала дата, а затем номер). Также из вложенного в конверт письма следует, что обществу было предложено явиться для подписания документов о расторжении договора 07.09.2012г., а в представленной копии письма, отправленного 05.09.2012г. срок для явки указан как 17.09.2012г.

Из указанного следует, что обществу направлялось два письма с одним номером и одной датой аналогичного содержания, но с разницей в сроке явки для подписания документов о расторжении договора аренды. Вместе с тем, из оригинала конверта явно следует, что вложенное письмо в адрес общества направлялось, но не было им получено по причинам, не зависящим от комитета.

Оценивая указанные обстоятельства, апелляционный суд исходит из следующего. Согласно п.4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре. В случае изменения адреса арендатором, о чем своевременно арендатор письменно не уведомил арендодателя, арендатор считается надлежаще извещенным арендодателем о расторжении договора по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.

Таким образом, из условий договора следует, что стороны исходили из того, что арендатор будет добросовестно получать корреспонденцию по заявленному им адресу. Однако, этого из материалов дела не усматривается, в том числе из материалов дела следует, что общество продолжает не получать корреспонденцию, в том числе судебную, поскольку все письма, в том числе направленные судом первой и апелляционной инстанций, возвращены.

Кроме того, апелляционный суд в отношении письма, направленного 05.09.2012г. отмечает, что общество указывает на то, что истец не представил доказательств его направления, кроме квитанции, при этом общество не утверждает и того, что им данное письмо не было получено, и не представляет доказательств его не получения (например, справки почты об отсутствии такого письма). Однако, из почтовой квитанции (т.1 л.д.33) явно следует, что заказное письмо было направлено именно в адрес общества. Доказательств обратного из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что истцом досудебный порядок соблюден, еще при направлении спорного письма 30.08.12.

Кроме того, общество, ссылаясь на срок для явки 17.09.2012г., указывает на то, что комитет обратился  в суд первой инстанции 17.09.2012г., то есть тридцатидневный срок к этому моменту еще не истек, поэтому суд первой инстанции должен был на основании п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ оставить заявление комитета в части расторжения договора аренды без рассмотрения. Общество полагает, что такое действие должен совершить апелляционный суд, отменив решение суда первой инстанции в обжалуемой части.

Апелляционный суд данные доводы отклоняет в связи со следующим. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7315/12 по делу N А40-126881/11 отражена позиция, согласно которой, если к моменту принятия искового заявления к производству срок для рассмотрения претензии истек, то это является основанием для признания претензионного порядка соблюденным.

Как следует из материалов дела, заявление комитета определением суда первой инстанции от 19.09.2012г. (т.1 л.д.38-39) было оставлено без движения, и было принято к производству определением от 17.10.2012г. (т.1 л.д.1-2). Таким образом, к моменту принятия искового заявления к производству 30 дневный срок от даты явки истек (как в отношении даты 07.09.2012г., так и даты 17.09.2012г. (16.09.2012г.)). Следовательно, претензионный порядок следует признать соблюденным.

Доводы общества о том, что ему комитетом был направлен расчет арендной платы от 25.12.2012г. и им произведен платеж 26.12.2012г., отклоняются в связи со следующим. В подтверждение указанных обстоятельств обществом к апелляционной жалобе были приложены дополнительные доказательства. В отношении данных документов апелляционным судом было решение об их возвращении обществу, так как ходатайства об их приобщении заявлено не было. Кроме того, по мнению апелляционного суда,  сами указываемые обществом обстоятельства имели место после рассмотрения дела судом первой инстанции, законность и обоснованность которого апелляционным судом проверяется на момент его вынесения. Следовательно, данные обстоятельства не могут быть учтены при рассмотрении дела апелляционным судом.

На основании изложенного апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что установленные обстоятельства по делу свидетельствуют о том, что истцом приняты все необходимые меры для вручения ответчику предложения о расторжении договора аренды от 20.11.08 № 361. Учитывая установленный материалами дела факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате за заявленный по иску период, требования истца о расторжении договора аренды от 20.11.08 № 361 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271  Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 декабря 2012 года по делу № А19-17847/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный