Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 по делу n А10-3594/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При этом, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела следует, что ответчик имеет в собственности помещение сауны площадью 456,9 кв.м. кадастровый (или условный) номер 03:23:000000:09/2001-000214, расположенное по адресу г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская. 35Б. Право собственности ООО «Туган» на указанный объект   зарегистрировано 19.03.2009.

Помещение сауны является частью здания бани, расположенного на земельном участке по ул. Октябрьская, 35Б. Проект границ земельного участка площадью 3 346 кв.м., предназначенного для размещения здания, расположенного по адресу г.Улан-Удэ, ул.Октбрьская,35Б , утвержден решением Комитета по управлению имуществом г.Улан- Удэ от 08.12.2004г № ПГ-634. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 30.10.2009г №    0324/202/09-6009 здание бани расположено на земельном участке кадастровый номер 03:24:022227:17 площадью 3 346 кв.м, кадастровой стоимостью 8547 524 руб. 30 коп, удельный показатель кадастровой стоимости 2 554 руб. 55 коп за 1 кв.м.

Договором купли-продажи земельного участка №143 от 13.04.2012 земельный участок площадью 3346 кв.м. по адресу г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 35 Б передан истцом в общую долевую собственность граждан Меркуловой Н.М. (1/50 доли площадью 66,92 кв.м.), Дамбаевой З.Г. (17/50 доли площадью 1137,64 кв.м.), Боноевой Л.П. (17/50 доли площадью 1137,64 кв.м.), ООО «Туган» (3/10 доли площадью 1003,8 кв.м.).

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в период с 19.03.2009 ООО «Туган» осуществляло использование земельного участка с кадастровым номером 03:24:022227:17, так как на указанном земельном участке располагался объект недвижимости принадлежащий истцу на праве собственности.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 указанной статьи).

В спорный период времени ответчик оплату земельного налога не осуществлял, и не являлся плательщиком земельного налога в виду отсутствия в спорный период времени государственной регистрации права на земельный участок, следовательно, доводы истца о том, что на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за пользование земельным участком, является обоснованными, а довод апелляционной жалобы в указанной части подлежит отклонению.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 №11401/09, определении ВАС РФ от 04.04.2011 №ВАС-3932/11.

Учитывая, что арендная плата за землю является регулируемой, то при определении размера неосновательного обогащения необходимо руководствоваться действующими в период пользования земельным участком нормативными правовыми актами, регулирующими порядок исчисления арендной платы за такой участок.

Истец и суд первой инстанции при исчислении размера неосновательного обогащения руководствовались постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 № 34 «Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена».

Вместе  с тем из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок, проданный ООО «Туган» находился в собственности муниципального образования городской округ «Город Улан-Удэ», что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.8 т.1), кадастровым паспортом земельного участка (л.д.32 т.1).

Таким образом, размер неосновательного обогащения в виде арендной платы подлежит исчислению на основании постановления Администрации г. Улан-Удэ от 08.06.2009 №268 «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории г. Улан-Удэ, находящихся в муниципальной собственности».

В приложении №1 к вышеуказанному Постановлению содержится формула исчисления годовой арендной платы: Ап= Кст х S х Кв, где Ап-арендная плата за землю, руб.; Кст – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м.; S –площадь арендуемого земельного участка, кв.м., Кв – коэффициент вида разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м.  указана в кадастровом паспорте и составляет 2 554,55 руб., с 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка составила 3 183,81 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необоснованности применения кадастровой стоимости стоимость земельного участка в размере 3 183 руб. 31 коп к периоду до 01.01.2012. Так ответчик, действуя добросовестно пытался, начиная с 2009г., выкупить земельный участок, что следует из заявления от 27.10.2009, получив отказ в связи с невозможностью продажи неделимого земельного участка лишь одному   из владельцев помещений.

Относительно коэффициента вида разрешенного использования судебная коллегия приходит к следующему.

В приложении №2 (в редакции, действующей в спорный период)  к постановлению Администрации г. Улан-Удэ от 08.06.2009 №268 «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории г. Улан-Удэ, находящихся в муниципальной собственности» установлены коэффициенты вида разрешенного использования.

Для объектов бытового обслуживания, площадью свыше 500 кв.м. установлен коэффициент 1, при этом в п.37 приложения для бань и саун установлен коэффициент 10.

Исходя из представленных в дело документов, следует, что земельный участок предоставлялся для обслуживания  и размещения здания. При этом в выписке из ЕГРП указано, что за ООО «Туган» зарегистрировано  право собственности на помещение сауны площадью 456,9 кв.м. (л.д.67 т.1). Технический паспорт  выдан на нежилое помещение «Сауна» (л.д.90 т.1). В договоре купли-продажи (л.д.96 т.1), также указано о приобретении в собственность нежилого помещения сауны, общей площадью 456,9 кв.м.

Однако в данном случае земельный участок предоставлен в общую долевую собственность. При этом у других собственников здания помещения значатся как «нежилые помещения». Кадастровая стоимость земельного участка определялась относительного всего здания и была отнесена к пятому виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Согласно решению Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ от 11.04.2012 №3-515, земельный участок площадью 3 346 кв.м. (кадастровый номер 03:24:022227:17) предоставляется в общую долевую собственность за плату  Меркуловой Н.М., Дамбаевой З.Г., Боноевой Л.П., ООО «Туган» для размещения здания бытового обслуживания населения.

Земельный участок на данный момент является неделимым, следовательно, коэффициент должен определяться в отношении всего земельного участка, а не в отношении доли предоставленной ответчику. Учитывая, что площадь всего здания составляет более 500 кв.м. (технический паспорт л.д.17 т.2), цель использования – бытовое обслуживание  населения,  коэффициент вида разрешенного использования подлежит применению в данном случае «1».

Доводы представителей истца и ответчика о необходимости применения для расчета коэффициента 1,7 установленного в приложении №2 к постановлению Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 № 34, подлежат отклонению, как необоснованные, так как в данном случае расчет арендной платы необходимо производить  на  основании постановления Администрации г. Улан-Удэ от 08.06.2009 №268. В данном случае стороны не вправе по соглашению устанавливать себе тот или иной коэффициент вида разрешенного использования. Коэффициент определяется на основании законодательных актов.

Оценка экономической обоснованности установленного коэффициента в постановлении Администрации г. Улан-Удэ от 08.06.2009 №268, должна доказываться или опровергаться при рассмотрении дела об оспаривании нормативных правовых актов в соответствии с нормами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление, которым руководствовалась Администрация при расчете арендных платежей, в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано.

Относительно определения площади земельного участка, судебная коллегия приходит к следующему.

За пользование земельным участком в части, превышающей размер земельного участка, определенного в соответствии с правилами ч. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, плата подлежит взысканию при условии доказанности факта пользования ответчиком этой частью земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.ст. 33, 34, 35 Земельного кодекса РФ подлежат установлению границы и размер земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями и необходимого для их использования.

При таких обстоятельствах земельный участок считается сформированным с момента, когда определены его границы.

Как усматривается из материалов дела, границы земельного участка с кадастровым номером 03:24:022227:17 площадью 3346 кв.м. сформированы  29.12.2004.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок передан в общую долевую собственность площадью 3346 кв.м.

При этом на долю ответчика передано 3/10 доли площадью 1003,8 кв.м. Относительно размера доли ответчик возражений не заявлял и договор купли-продажи земельного участка не оспаривал.

Площадь земельного участка сформирована с учетом площади необходимой для использования здания и сооружения.

Однако из договора купли-продажи, а также кадастровой выписки, следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:022227:17 площадью 3346 кв.м. обременен публичными сервитутами: площадью 263,06 кв.м. для ремонта инженерных коммуникаций и площадью 80,35 кв.м. для ремонта теплотрассы.

Сервитуты были установлены решением Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ №ПГ-634 от 08.12.2004 (л.д.89 т.1).

Таким образом, при определении площади земельного участка находившейся в пользовании ответчиком подлежит исключению площадь публичных сервитутов, так как ответчик не использовал данную площадь земельного участка для обслуживания своей части здания.

Соответственно площадь земельного участка составляет 900,78 кв. ( 3346 кв.м. – 80,35 кв.м.- 263,06 кв.м. (площадь сервитутов) ) х 3/10 (доля ответчика).

Довод апелляционной жалобы о необходимости определения площади земельного участка, исходя непосредственно из площади занятой зданием, подлежит отклонению. В данном случае, так как ответчик утверждал о пользовании в спорный период земельным участком меньшим, чем его площадь была указана в кадастровом паспорте, именно ответчик должен был представить доказательства, что он использовал меньшую площадь земельного участка. Однако таких доказательств представлено не было.

Истцом также не представлено доказательств того, что ответчик непосредственно использовал площадь земельного участка, которая по его расчетам составляет 1558,1 кв.м.

Относительно периода взыскания неосновательного обогащения, судебная коллегия соглашается с вводами суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности по требованию о взысканию неосновательного обогащения за период с  03.03.2009  по 23.08.2009.

Учитывая вышеизложенное, расчет неосновательного обогащения следующий.

В период с 23.08.2009 по  01.01.2012  размер арендной платы составляет 1917, 16 руб. в месяц из расчета 2554 руб.  х 900,78 кв.м. х 1% = 23 005,92 руб. в год /12 мес   = 1917,16 руб.   в месяц.

За период с 23.08.2009 по 31.08.2009 размер арендной платы составил 556,60 руб. из расчета1917,16 руб. : 31 х 9= 556,60 руб.

За период с 01.09.2009 по 01.01.2012 размер арендной платы составил 53680,48 руб.    из расчета 1917,16 руб. х 28 мес.

В период с 01.01.2012 по 29.02.2012 размер арендной платы составляет 2389,55 руб. в месяц из расчета 3 183 руб 31 коп х 900,78 кв.м. х 1% = 28 674,62 руб. в год /12 мес = 2 389,55 руб.    в месяц.

За период с 01.01.2012 по 29.02.2012 размер арендной платы составил 4 779,1 руб. из расчета 2 389,55 руб.  х 2 .

Итого сумма неосновательного