Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу n А58-5645/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

в части отказа во взыскании пени, администрация обратилась в суд апелляционной инстанции.

Поскольку возражений о рассмотрении дела только в обжалуемой части обществом не заявлено, хотя ему известен номер дела, определение об отложении судебного заседания апелляционного суда от 21.02.2013г., в котором указано предложение администрации уточнить требования апелляционной жалобы согласно приведенным доводам, размещено в сети интернет 23.02.2013г. (л.д.86-87, 88), апелляционный суд в соответствии с ч.5 ст.268 АПК РФ рассматривает дело в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим мотивам.

Отказывая во взыскании пени, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как указывает суд первой инстанции, истец просит взыскать с ответчика неустойку по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 748 531,44 руб., начисленные на сумму основного долга за период с 17.11.2009 по 03.10.2012.

Согласно  нормам ст. 331  Гражданского  кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашение о неустойке.

Поскольку между истцом и ответчиком отношения по аренде земельного участка не оформлены, соответственно, в письменной форме не оформлены условия об ответственности за неисполнение обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в части требований о взыскании договорной неустойки за нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей в сумме 748 531,44 руб. исковое заявление является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим мотивам.

Согласно толкованию пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Данная правовая позиция определена также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, от 05.07.2011 № 1721/11.

Причем в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09 указано, что «переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости».

Как разъяснено в п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации происходит перемена лица в обязательстве, а перемена лиц в обязательстве не изменяет самого обязательства.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2.2 договора от 05.07.2005г. стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября.

Определенные заключенным в отношении земельного участка договором аренды соответствующие обязанности арендатора возникли у ответчика в силу закона, и ему следовало проявить должную степень заботливости и осмотрительности, уплачивая в установленные договором сроки арендную плату.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойкой (штрафом, пеней) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пункт 5.2 договора аренды от 05.07.2005г. устанавливает ответственность за неуплату в срок арендных платежей в виде пени в размере 0,7% от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела (то есть имеет место просрочка), что стало основанием для удовлетворения иска в части взыскания основного долга, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа истцу во взыскании неустойки с ответчика.

Как указал суд первой инстанции, размер арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 14:36:102014:0003, расположенному по адресу: г. Якутск, ул. Жуковского, 11, квартал «Новопортовской», площадью 1 400 кв.м., для использования под производственную базу, следует исчислять:

за 2009 год - в соответствии с Решением Якутской городской Думы РЯГД-15-3 от 25.02.09 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" № 16, 03.03.2009;

за 2010 год - в соответствии с Решением Якутской городской Думы РЯГД-22-6 от 17.12.2009 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" № 100, 22.12.2009;

В обоснование своих требований истцом представлен расчет задолженности по арендной плате:

за период с 16.11.2009 по 31.12.2009: (1 400 кв.м (площадь)*6 897,06 (кадастровая стоимость)*5,03% (ставка) = 485 690,97 руб. (годовая сумма); 485 690,97/2 (два срока платежа)/184 дн.*46 дн. = 60 711,37 руб.

за период с 01.01.2010 по 17.10.2010 год: (1 400 кв.м (площадь)*6 897 руб./кв.м.   (кадастровая   стоимость)*5,03(ставка))   =   485 690,97   руб.   (годовая сумма); 485 690,97 руб./2 (два срока платежа) = 242 845,49 руб.; не позднее 15.04.2010; 485 690,97/2/184дн. * 109дн. = 143 859,55 руб. не позднее 15.10.2010).

Суд первой инстанции, проверив расчет арендной платы, представленный истцом, нашел его правильным.

Поскольку в данной части решение суда первой инстанции не обжалуется, апелляционный суд при проверке расчета пени принимает суммы долга так, как они определены судом первой инстанции.

Истцом заявлено  требование о взыскании пени за период с 17.11.2009г. по 03.10.2012г. в размере 748 531,44 руб. В обоснование суммы пени приведен ее расчет (л.д.8-9).

Пени по платежам за 2009г. рассчитаны следующим образом:

Арендная плата подлежала уплате за период с 16.11.2009г. по 31.12.2009г.

Пени за один день просрочки составляют: 485 690,97руб. : 12 х 0,7% = 283,32руб.

Таким образом, 485 690,97руб. : 12 – это сумма месячной арендной платы, неуплаченной ответчиком, от которой рассчитывает сумма пени за день просрочки, что соответствует п.5.2, поскольку согласно ему пени за день просрочки рассчитываются от месячного размера невнесенной арендной платы.

Расчет пени за период просрочки произведен истцом следующим образом: 283,32руб. х 1 021дн. = 289 269,72руб.

Период начисления пени определен с 17.11.2009г. (то есть со следующего дня после возникновения права собственности у ответчика на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, при сроке второго платежа по арендной плате за 2009г. -  15.10.2009г.) по 03.10.2012г. (по дату обращения в суд) и указан истцом как 1021 день.

Апелляционный суд, проверив данный период, установил следующее: период за 2009г. составляет 45 дней (с 17.11.2009г. по 31.12.2009г.), за 2010г. – 365 дней, за 2011г. – 365 дней, за 2012г. – 277 дней (с 01.01.2012г. по 03.10.2012г.)., что в сумме составляет 1 052 дня. Вместе с тем, поскольку истцом заявлено о взыскании пени за период 1 021 день, апелляционный суд выйти за пределы заявленных требований не может, поэтому полагает возможным взыскание пени за период 1 021 день: 283,32руб. х 1 021дн. = 289 269,72руб.

Пени по платежам за 2010г. рассчитаны истцом с учетом того, что ответчик должен был произвести два платежа по срокам уплаты 15.04.2010г. и 15.10.2010г., расчет пени за один день просрочки был рассчитан аналогично тому, как она была рассчитана за 2009г., что составило 283,32руб.

Расчет пени по платежу по первому сроку уплаты (15.04.2010г.) произведен следующим образом: период просрочки с 16.04.2010г. по 03.10.2012г. – 902 дня, соответственно, сумма пени: 283,32руб. х 902 дня = 255 554,64руб.

Расчет пени по второму сроку уплаты (15.10.2010г.) произведен следующим образом: период просрочки с 16.10.2010г. по 03.10.2012г. – 719 дней, соответственно сумма пени: 283,32руб. х 719 дней = 203 707,08руб.

Таким образом, расчет пени по платежам за 2010г. апелляционным судом проверен и признается правильным, взысканию подлежат указанные суммы.

Апелляционный суд учитывает, что согласно разъяснениям, данным в п.1 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.  Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

Таким образом, поскольку оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции апелляционным судом установлено не было, ответчик в суде первой инстанции заявления о снижении размера неустойки не подавал (как и в апелляционном суде), апелляционный суд оснований для снижения размера неустойки не усматривает.

На основании изложенного апелляционный суд полагает, что требования истца о взыскании пени в размере 748 531,44 руб. (289 269,72руб. + 255 554,64руб. + 203 707,08руб.) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Соответственно, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене по ч.2 ст.270 АПК РФ, а апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Апелляционный суд полагает, что его позиция по настоящему делу соответствует судебной практике (например, по делам №А58-2253/2012, А76-11109/2011).

Судебные расходы в виде государственной пошлины подлежат довзысканию с ответчика.

Общая сумма заявленных требований составляет 1 195 947,85руб.

В соответствии с п/п.1 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера уплачивается в зависимости от цены иска, в том числе:  при цене иска от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей.

Следовательно, государственная пошлина по рассматриваемому делу составляет: 23 000руб. + (195 947,85руб. х 1% = 1 959,48руб.) = 24 959,48руб.

Судом первой инстанции была взыскана государственная пошлина в размере 7 674,16руб., таким образом, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета еще 17 285,32руб. государственной пошлины согласно ч.1, 3 ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268 -271  Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 декабря 2012 года по делу № А58-5645/2012 в обжалуемой части отказа во взыскании пени в размере 748 531,44 руб.  отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

В отмененной обжалуемой части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Правовой центр «Юридический Земельный Сервис» (ИНН 1435215525, ОГРН 1091435004088, место нахождения: 677000, г.Якутск, ул.Бестужева-Марлинского, д.15, кв.15) в пользу Окружной администрации города Якутска (ОГРН 1031402045124, ИНН 1435133907, место нахождения: 677000,