Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу n А19-12729/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

акта. Считая, что имеет место такое уклонение, застройщик вправе был обратиться в суд с соответствующим иском к Морозовой Т.Б., а также потребовать возмещения убытков, причиненных вследствие уклонения от исполнения обязательства. Ответчику было известно о том, что со стороны Морозовой Т.Б. имеются исполненные обязательства дольщика по оплате финансирования объекта долевого строительства; о намерении отказаться от объекта долевого строительства, принятого по промежуточному акту (для осуществления отделочных работ) Морозова Т.Б. не заявляла. Также ответчику было известно о том, что квартира фактически используется истцом по назначению – для проживания.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в обжалованной части, полагая их соответствующими установленным обстоятельствам дела, нормам материального права, ссылка на которые в судебном акте имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом не допущено. Изложенные в апелляционных жалобах доводы подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает заявитель жалобы, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что дело было неправомерно рассмотрено арбитражным судом, поскольку подсудно суду общей юрисдикции либо должно быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве, промежуточный передаточный акт неправомерно был расценен как подтверждающий исполнение обязанностей по передаче квартиры, оснований для признания договора купли-продажи незаконным не имеется, поскольку не указан закон, которому этот договор противоречит, не оценен акт приема-передачи от 19 марта 2009 года, истцом избран ненадлежащий способ защиты, договоры являлись незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации, оспаривание заключенного по результатам торгов договора без оспаривания самих торгов невозможно.

Данные доводы отклоняются апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, определением Куйбышевского районного суда от 4 июня 2012 года производство по делу по иску Морозовой Т.Б. к ООО «Застройщик», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании права собственности на спорную квартиру было прекращено ввиду неподведомственности указанного дела районному суду. Поэтому истец правомерно обратился с настоящим иском в арбитражный суд, соответственно, определением от 8 октября 2012 года арбитражный суд правильно отказал в прекращении производства по делу ввиду того, что такое прекращение повлечет лишение истца права на судебную защиту.

В ходе рассмотрения дела ответчики ООО «Застройщик» и ООО «Гранд-Отель» заявляли о наличии оснований для оставления настоящего иска без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что содержащиеся в исковом заявлении требования Морозовой Т.Б. должны быть рассмотрены в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Застройщик» в соответствии со статьями 61.8, 208.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Вместе с тем, определением Арбитражного суда Иркутской области от 27 сентября 2012 года по делу № А19-9455/10-69 отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО «Застройщик» Бирюкова А.И. о применении в деле о банкротстве ООО «Застройщик» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона о банкротстве. Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области указано не применять при банкротстве должника – ООО «Застройщик» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона о банкротстве. Соответственно, оснований для рассмотрения требований в рамках дела о банкротстве, а также оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сторонами исполнены обязанности по передаче спорной квартиры. Свои выводы суд основывал на промежуточном передаточном акте, подписанном 15 января 2008 года между ООО «Застройщик» в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года № 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Промежуточный передаточный акт датирован 15 января 2008 года, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подписано 22 декабря 2008 года.

Вместе с тем, в силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Согласно части 5 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, Законом предусмотрены определенные действия, совершаемые застройщиком.

Как указывалось выше, 15 января 2008 года между ООО «Застройщик» в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года № 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру № 27, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул.Декабрьских Событий г.Иркутска, на основании договора № 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года и договора уступки права требования от 7 декабря 2007 года. В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.

Таким образом, фактически содержание промежуточного акта от 15 января 2008 года соответствует положениям статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ о содержании передаточного акта. Название именно как передаточный акт, акт приема-передачи либо промежуточный передаточный акт не закреплено, поскольку в силу части 6 статьи 8 Федерального закона документ о передаче может называться иначе.

Одностороннего акта в деле не имеется, как не имеется и уведомления, направленного застройщиком за месяц до наступления, установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Соответственно, промежуточный акт от 15 января 2008 года правильно расценен судом первой инстанции как подтверждение исполнения досрочно застройщиком своей обязанности перед дольщиком.

То обстоятельство, что данный акт датирован до ввода дома в эксплуатацию, при установленных по делу обстоятельствах не свидетельствует о его недействительности.

Акт приема-передачи от 19 марта 2009 года, хотя и подписан представителем Колчиной А.В. от имени застройщика по истечении срока ее доверенности, однако лишь дополнительно подтверждает приведенные выше обстоятельства и направлен на легализацию сложившихся отношений между застройщиком и дольщиком, приведение их в порядок, позволяющий осуществить государственную регистрацию права собственности.

Частью 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ установлено не право, а обязанность после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данная обязанность ответчиком была исполнена задолго до заключения с ООО «Гранд-Отель» договора купли-продажи.

Как следует из пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 209 Кодекса права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Как следует из части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 4 статьи 16 Закона участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Возможность возникновения у застройщика права собственности на объект долевого участия в том случае, когда был заключен соответствующий договор с участником, который не расторгнут и сторонами исполнен, приведенным Законом не предусмотрена.

Исполнив перед истцом свою обязанность по договору № 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года и договору уступки права требования от 7 декабря 2007 года, ответчик ООО «Застройщик» не вправе был регистрировать свое право собственности на спорную квартиру, не вправе был указывать себя в качестве собственника в договоре купли-продажи и, соответственно, не вправе был распоряжаться спорным объектом.

При таких обстоятельствах заключенный 28 марта 2012 года договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв.м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д.28/3, кв.27 между обществом с ограниченной ответственностью «Застройщик» и обществом с ограниченной ответственностью «Гранд-Отель» правильно признан недействительным как противоречащий приведенным выше положениям статьи 209 Гражданского кодекса, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ на основании статьи 168 Кодекса.

Заявитель жалобы – ООО «Застройщик» в дополнениях ссылается на то, что признание договора ничтожным невозможно без оспаривания конкурса. Вместе с тем им не учтено следующее.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Между тем недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона.

В силу пункта 1 статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса).

Оспаривание торгов осуществляется в порядке, установленном для оспоримой сделки, в то время как истец обратился с иском о признании сделки недействительной в силу ничтожности, а не как оспоримой. В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса истец не вправе был заявлять об оспаривании торгов, однако на основании статьи 168 Кодекса мог обращаться за признанием сделки ничтожной.

В своей жалобе заявитель – ООО «Гранд-Отель», ссылаясь на постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П, оспаривает правомерность применения судом первой инстанции статьи 168 Гражданского кодекса.

Данный довод отклоняется как несостоятельный.

Как следует из приведенного Постановления Конституционного Суда, иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением