Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 по делу n А10-3472/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

1.1 договора истец принял в аренду земельный участок из категории земель – земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв. м. на срок с 23.06.2005г. по 22.06.2015г. для строительства многоквартирного жилого дома.

По акту приема-передачи указанный земельный участок передан истцу (л. д. 9 том 1).

Из материалов дела следует, что 20.04.2007г. истец и ответчик заключили договор субаренды земельного участка № 126.

Согласно пункту 1.1 договора субаренды истец передал ответчику в субаренду земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 19.08.2005г. № 634, на срок до 22.06.2015г. под строительство многоквартирного жилого дома.

По акту приема-передачи от 20.04.2007г. ответчик принял земельный участок в субаренду (л. д. 16 том 1).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору субаренды (более двух раз подряд) подтверждается материалами дела и им не противоречит.

Согласно сведениям из актов сверки взаимных расчетов по договору субаренды по состоянию на 31.12.2010, на 09.09.2011 (л. д. 17, 18 том 1) ответчик имел долг по арендной плате перед истцом.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия, вступившем в законную силу,  по делу № А10-749/2010 признаны обоснованными требования истца к ответчику на сумму 1 572 919, 24 руб., в том числе 1 092 487, 36 руб. – долг по договору субаренды земельного участка и подлежащими включению в реестр требований ответчика (л. д. 19-21 том 1).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.06.2011 по делу № А10-749/2010 ответчик признан банкротом и открыто конкурсное производство.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.10.2011г. по делу № А10-3236/2011 с ответчика в пользу истца взыскана сумма 1 439 948 руб. 40 коп. - долг по арендной плате. Решение суда вступило в законную силу.

При таких установленных обстоятельствах обоснованным является вывод первой инстанции о том, что ответчик имеет просроченную задолженность по арендной плате, которая частично включена в реестр требований кредиторов ответчика, и задолженность по платежам, обязательство по уплате которых наступила после введения процедуры банкротства (текущие платежи).

Ответчик в лице конкурсного управляющего не заявил о возможности удовлетворения требования истца об уплате долга по договору субаренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из письма истца «предложение о расторжении договора субаренды» от 25.10.2011г. № 46/1-2916, истец предложил ответчику в связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы расторгнуть договор субаренды № 126 от 20.04.2007г. (л. д.1 том 2). Ответчик не ответил на данное письмо.

Суд первой инстанции рассмотрел и дал надлежащую оценку доводу представителя кооператива о неполучении ответчиком письма истца. Первоначально представитель кооператива в судебном заседании 12.11 2012г. заявил ходатайство о назначении экспертизы по проверке подлинности документов (л. д. 137 том 1), в котором, ссылаясь на статью 161 АПК РФ, заявил о подложности письма истца от 25.10.2011г. № 46/1-2916. Суд разъяснил представителю третьего лица о порядке подаче и рассмотрения заявления о фальсификации в соответствии со статьей 161 АПК РФ. Заявления о фальсификации доказательства в порядке, установленном статьей 161 АПК РФ, представитель третьего лица не подал.

Суд принял к рассмотрению указанное ходатайство, уточненное как ходатайство о проведении экспертизы (л. д 2 том 2) в судебном заседании 23.11.2012г. В ходатайстве третье лицо просило провести экспертизу на предмет подлинности определения давности проставления дат, исходящего номера и подписей Круглова А. В. и Урусовой Т. М.

Как следует из ходатайства, основанием его заявления явилось наличие на письме истца от 25.10.2011г. штампа ФГУП «УССТ № 9 при Спецстрое России», подписание его начальником юридического отдела ФГУП «УССТ № 9 при Спецстрое России» в то время, как истец был переименован в ФГУП «ГУССТ № 9 при Спецстрое России» в августе 2011г. приказом Федерального агентства специального строительства № 343 от 10.08.2011г., который предусматривал, что штампы и печати с прежним наименованием подлежат уничтожению, в ЕГРЮЛ сведения о переименовании истца датируются 18.10.2011г.

Представитель истца пояснила, что письмо «предложение о расторжении договора субаренды» от 25.10.2011г. исходит от истца, было изготовлено на старом бланке, содержащим прежнее наименование истца. Подписано начальником юридической службы истца, указание прежнего наименования истца в должности начальника юридической службы сделано ошибочно.

Представленная в деле доверенность истца от 24.10.2011г. № 46/1-2913 (л. дл. 84-85 том 1) подтверждает полномочия Круглова А. В., подписавшего предложение расторгнуть договор субаренды, действовать от имени истца. Указанное в полной мере опровергает довод третьего лица  о том, что Круглов А.В. не имел полномочий на совершение действий, направленных на расторжение сделок, подписание соответствующих писем.

Таким образом, судо первой инстанции правильно указал, что изложенные доводы третьего лица не имеющими правового значения, так как прежнее наименование истца в письме не является основанием считать, что письмо исходит не от истца.

В ходатайстве о проведении экспертизы председатель кооператива также указал на свои подозрения и сомнения в подлинности дат, указанных на письме, в связи с тем, что Урусова Т. М., получившая письмо истца от имени ответчика, имела доверенность от бывшего конкурсного управляющего ответчика, работает в филиале истца в г. Улан-Удэ, истец не предпринимал попыток расторгнуть договор до того момента, пока ему не стало известно, что право субаренды по договору собираются передать кооперативу.

Председатель кооператива, заявляя об отсутствии у Урусовой Т. М. полномочий от ответчика, представил суду письмо арбитражного управляющего Гаран В. М. от 12.11.2012г. (л. д. 17 том 2). В письме арбитражный управляющий Гаран В. М. сообщил третьему лицу об отзыве 07.10.2011г. доверенности у Урусовой Т. М., о неполучении от истца требования о расторжении договора субаренды.

Согласно данным по делу № А10-749/2010 о несостоятельности ответчика арбитражный управляющий Гаран В. М. был назначен конкурсным управляющим решением арбитражного суда от 21.06.2011г., определением арбитражного суда от 23.01.2012г. был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного арбитражного ответчика.

Таким образом, в период с 21.06.2011г. до 23.01.2012г. конкурсным управляющим ответчика являлся Гаран В. М.

Судом первой инстанции допрошена в судебном заседании 24.12.2012г. свидетель Урусова Т. М., которая показала, что получила письмо истца от 25.10.2011г. с предложением о расторжении договора субаренды 31.10.2011г., расписалась в получении, имела полномочия на получение письма истца как представитель ответчика, действовавший на основании доверенностей, выданных конкурсным управляющим Гаран В. М.

Свидетель показала, что работала исполнительным директором до 01.12.2011г., показала, что в приказе № 3 от 21.06.2011г. (л. д. 81 том 1) допущена опечатка в годе, она ознакомилась с приказом под роспись в 2011 году. Свидетель показала, что впервые узнает от третьего лица об отзыве конкурсным управляющим Гаран В. М. 07.10.2011г. доверенности. Отзыв доверенности не мог быть, так как она до 01.12.2011г. представляла ответчика во всех организациях, исполняла организационные функции, представляла отчеты, печать ответчика находилась у нее.

С учетом того, что в материалах дела имеются две доверенности конкурсного управляющего ответчика Гаран В. М. от 01.07.2011г. (л. д. 82-83 том 1), от 07.11.2011г. (л. д. 46 том 1), судом правильно установлено, что Урусова Т. М. имела право представлять интересы ответчика перед третьими лицами.

Приказ конкурсного управляющего ответчика Гаран В. М. № 3 от 21.06.2011г. (л. д. 81 том 1) содержит сведения о принятии Урусовой Татьяны Михайловны исполнительным директором ответчика с 22.06.2011г. с оплатой за оказанные услуги 28 000 руб. в месяц согласно заключенному договору № 1 от 22.06.2011г.

Приказ конкурсного управляющего ответчика Гаран В. М. № 7 от 01.12.2011г. (л. д. 47 том 2) содержит сведения о том, что Урусовой Т. М. приказано передать Коневу Б. П. в связи с назначением его на должность исполнительного директора материальные ценности, печати, штампы и иную документацию.

Акты приемки оказанных услуг от 31.10.2011г., от 30.11.2011г. (л. д. 48, 49 том 2) содержат сведения о том, что ответчик в лице конкурсного управляющего Гаран В. М. принял от Урусовой Т. М. оказанные ею услуги по управлению финансово-хозяйственной деятельностью ответчика без замечаний.

При таких установленных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснвоанно исходил из того, что сведения из указанных документов, показания свидетеля Урусовой Т.М., опровергают заявление председателя кооператива о получении письма истца с предложением расторгнуть договор субаренды неуполномоченным лицом Урусовой Т.М.

В соответствии с пунктом 1 статьи 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Доказательства, подтверждающие, что конкурсный управляющий Гаран В.М. известил Урусову Т. М. об отмене доверенности от 01.07.2011г., не представлены.

Пояснение арбитражного управляющего Гаран В. М. о неполучении им каких-либо требований истца о расторжении договора субаренды не имеет значение для данного дела, так как письмо истца получено лицом, уполномоченным конкурсным управляющим ответчика.

Следовательно, довод третьего лица, основанный на письме арбитражного управляющего от 12.11 2012г., является необоснованным.

Довод апеллянта о том, что доверенность на Урусову Т.М. должна была быть оформлена в нотариальной форме не основан на нормах права и отклоняется апелляционным судом как несостоятельный. Кроме того, довод о непредставлении в материалы дела оригинала письма с предложением о расторжении договора субаренды от 25.10.2011 также несостоятелен, поскольку в материалах дела (т.2 л.д.1) указанное письмо представлено с подписью Урусовой Т.М. и печатью в оригинале (с учетом пояснений Урусовой Т.М.  о том, что само письмо получено по электронной почте).

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав все доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к правомерному выводу о необоснованности ходатайства третьего лица о проведении экспертизы на предмет определения давности проставления дат, исходящего номера и подписей Круглова А. В. и Урусовой Т. М. в письме истца в отсутствие заявления о фальсификации (подлоге) истцом доказательства.

В связи с изложенным отказ в удовлетворении ходатайства апелляционным судом признается обоснованным.

При таких обстоятельствах апелляционный суд также как и суд первой инстанции приходит к однозначному выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок предъявления требования о расторжении договора субаренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ требование истца о досрочном расторжении договора субаренды земельного участка № 126 от 20.04.2007г. подлежит удовлетворению.

Также судом первой инстанции обоснвоанно отклонены доводы ответчика и кооператива, основанные на нарушении прав участников долевого строительства, о препятствии оформлению прав кооператива на земельный участок, на котором расположен недостроенный дом. При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что поскольку предметом настоящего иска является требование истца к ответчику о досрочном расторжении договора субаренды земельного участка, которое вытекает из взаимоотношений истца и ответчика, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов истца, тогда как участники долевого строительства, третье лицо ЖСК «Доверие», участниками указанных арендных правоотношений не являются.

Их утверждения о существенном значении при рассмотрении настоящего дела вопроса о залоге в силу закона права субаренды земельного участка, отклоняются судом, поскольку данные обстоятельства не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора субаренды при наличии к тому оснований, установленных судом.

При этом суд правильно указал, что вопрос о том, как разрешится спор о пользовании третьим лицом той частью земельного участка (площадь земельного участка по договору субаренды составляет 17 319 кв. м.), на котором возведен незавершенный строительством дом вместе с подземной автостоянкой, в данном деле разрешен быть не может.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб о нарушении судом первой инстанции положений статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, суд апелляционной инстанции исходит из того, что наличие обременения залогом договора субаренды земельного участка не лишает истца права на обращение в суд с иском о расторжении договора субаренды земельного участка при существенном его нарушении ответчиком.

Также суд первой инстанции, отклоняя ходатайство Тетериной О. В. и Дагбаевой М. В. о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора с учетом уточнения ходатайства, сделанного их представителем Тетериным Н. А. (протокол судебного заседания от 23.01.2013г.), правильно