Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 по делу n А10-4338/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

статьи 429 ГК РФ следует, что   предварительный договор является  самостоятельной сделкой.

 Дополнительное соглашение   признаками самостоятельности не обладает, а выражает волю сторон  на изменение условия  существующего договора подряда на выполнение проектных работ в части формы оплаты результата  выполненных работ, поэтому при его заключении  применяются нормы главы 29 ГК РФ.  

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ  изменение  договора возможны по соглашению сторон. При этом соглашение об изменении  договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

При этом, согласованное в  пункте 1 дополнительного соглашения   условие об оплате   стоимости работ  в размере 2 100 000руб.  путем передачи в собственность    ООО «АМ «Проект Байкал» жилых квартир общей площадью 175 кв.м.(из расчета 12 000руб. за 1 кв.м)   в проектируемом многоквартирном жилом доме   по ул.Солнечной и Крьерной  в Октябрьском районе г.Улан-Удэ,  фактически  одновременно является  изменением сторонами условия об оплате по договору подряда и   заключением   договора купли-продажи будущей недвижимой  вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу  товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями,  данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   в пункте 9 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Порядок оплаты по договору подряда определен  статьей 711 ГК РФ, согласно которой  если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Установление сторонами формы оплаты выполненной работы  в виде предоставления подрядчику в собственность созданной в будущем недвижимости  в счет стоимости выполненных работ не противоречит положениям статьи  711 ГК РФ.

Апелляционный суд соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о  сдаче-приемке сторонами выполненных работ  и   возникновении у ответчика обязанности по оплате проектной документации 22.05.2007г., однако указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.

Актом от 22 марта 2007 года, а также положительным заключением  № 40-07/УГРБ-14/05 от 04 мая 2007 года  Управления государственной вневедомственной экспертизы подтверждается   исполнение ООО «АМ «проект Байкал» своих обязательств по договору № 14 от 12.12.2005г. -  передача   заказчику выполненной надлежащим образом проектной документации.  Кроме того, в акте заказчик и подрядчик подтвердили, что  оплата работ стоимостью 2 100 000руб.  производится в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением № 1 от 12.12.2005г. Проектную документацию, как следует из акта, принял и акт подписал    генеральный директор ООО «ИК «РОСТ» Бабенко Е.В.  

О том, что в указанное время Бабенко Е.В. не являлся генеральным директором ООО «ИК «РОСТ»,  ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял, соответствующие доказательства не представлял. Согласно выписке из ЕГРЮЛ  от 18.09.2012г. именно Бабенко Е.В.   является генеральным директором ООО «ИК «РОСТ». При указанных обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что работа не была принята, являются несостоятельными, и необходимость дополнительно исследовать полномочия лица, подписавшего от имени заказчика  акт от 22 марта 2007 года, у суда первой инстанции  отсутствовала.

Таким образом, с учетом пункта 4.3 договора № 14 от 12.12.2005г., пункта 4 Приложения № 3 «Календарный план» к договору № 14 от 12.12.2005г., пункта 1 дополнительного соглашения № 1 от 12.12.2005г., положений статей 307, 711 ГК РФ  обязательство ООО «ИК «РОСТ» по оплате  ООО «АК «Проект Байкал»  по разработке  проектной документации возникло 22 марта 2007 года.

Указание в акте от 22 марта 2007г.  на  то, что к передаче заказчику следует 175 кв.м. общей площади на сумму 2 100 000руб. правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку в материалах дела отсутствуют  доказательства возникновения  у ООО «АМ «Проект Байкал» обязательства по передаче ООО «ИК «РОСТ»  175 кв.м. общей площади  на сумму 2 100 000руб. в рамках отношений, вытекающих из договора  № 14 от 12.12.2005г. на создание проектной продукции.

Апелляционный суд считает, что   предусмотренное дополнительным соглашением № 1 от 12.12.2005г.  к  договору № 14 от 12.12.2005г.  обязательство  ООО «ИК «РОСТ» о предоставлении истцу  в собственность  созданных в будущем жилых помещений   в счет стоимости выполненных работ  утратило  силу 01 апреля 2007 года  на основании  пункта 4 дополнительного соглашения № 1.  

Вместе с тем, стороны впоследствии реализовали свою совместную согласованную волю на то, чтобы произвести оплату истцу  за выполненные работы не денежными средствами, а путем передачи в собственность истца  жилых    помещений, заключив  договор от 02 апреля 2008 года  долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который суд   первой инстанции квалифицировал    как новацию. Апелляционный суд считает данную квалификацию правильной, соответствующей установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством. Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 154, пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Таким образом, договор является совпадающим волеизъявлением (соглашением) его участников, направленное на  возникновение определенных юридических последствий.

Несмотря на то, что стороны прямо не указали в договоре от 02 апреля 2008 года, что он является соглашением о новации, однако анализ его условий в совокупности с  имеющимися  в деле доказательств  позволяет сделать вывод о том, что ООО «ИК «РОСТ» и ООО «АМ «Проект Байкал»  заключили договор долевого участия в строительстве как соглашение о новации обязательства ответчика по оплате за выполненные работы в обязательство по  созданию многоквартирного дома и  передаче четырех  квартир истцу после  получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается следующим.

Дополнительным соглашением № 1 от 12.12.2005г. к договору № 14 от 12.12.2005г. стороны  предусматривали оплату  по договору подряда  путем передачи в собственность созданных в будущем квартир.

В претензии № 56 от 24.07.2012г.,  генеральный директор  ООО «ИК «РОСТ» Е.В. Бабенко    ссылался на то, что договор долевого участия в строительстве заключен во исполнение  договора № 14 и дополнительного соглашения к нему об оплате за выполненные работы посредством передачи в собственность  подрядчику квартир  в проектируемом многоквартирном доме.

По  договору от 02 апреля 2008 года  долевого участия в строительстве ответчик ООО «ИК «РОСТ» (застройщик) обязался построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 6100 кв.м., кадастровый номер: 03:24:0:0042, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать объекты долевого строительства (жилые помещения)  ООО «АМ «Проект Байкал» (участник долевого строительства), а  участник обязался уплатить обусловленную цену договора и принять объекты при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (пункт1.1 договора).

Предварительное описание объектов долевого строительства, подлежащих передаче  истцу: 4 квартиры в блоке А №213 (3 этаж), 217 (4 этаж), 221 (5 этаж), 225 (6 этаж) – каждая площадью 43,77 кв.м., общей площадью 175,0 кв.м. – адрес: г.Улан-Удэ, ул.Карьерна, ул.Солнечная (пункт 1.5 договора). Цена договора  составляет 2 100 000 руб. цена одного квадратного метра объекта – 12 000 руб. (пункт 2.2 договора).

Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – апрель 2009 года (пункт 1.3 договора).  Договор зарегистрирован в ЕГРП  27.11.2008г. (запись регистрации  №03-03-01/152/2008-475).

После ввода дома в эксплуатацию    на основании разрешения №    RU04302000-143    от    28.10.2010г.,   ему  был присвоен адрес: ул.Геологическая, д.23.  Ответчик  по актам приема-передачи от 31 октября 2011 года  передал истцу три однокомнатных квартиры №213 (площадью 45,5кв.м), №217 (площадью 45,3кв.м),  №221 (площадью  45,3кв.м),  указав в актах, что условие об оплате цены договора  участником долевого строительства выполнено полностью, за каждую квартиру внесена сумма в размере 525 240руб.   Право собственности  истца на указанные квартиры зарегистрировано в ЕГРП 05 мая 2012 года.

Истец  требование ответчику  об оплате проектной документации в оставшейся сумме 2 100 000 руб. не предъявлял, ответчик требование    истцу   об      оплате     цены      договора      долевого      участия         в строительстве  до передаче квартир также не предъявлял, более того,  подтвердил при передаче трех квартир, что оплата за них полностью произведена. При этом,  оплата объектов долевого строительства в порядке, предусмотренном пунктами  2.6 договора и Приложением № 1 к нему,   истцом не производилась.

Во всех  вышеназванных письменных доказательствах   речь идет об идентичных объектах – жилых помещениях (квартирах) общей площадью 175кв.м, стоимостью 2 100 000руб. (по цене 12 000руб. за 1 кв.м), находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Улан-Удэ. Ул. Геологическая,д.23 (строительный адрес: г.Улан-Удэ, ул. Солнечная, ул.Карьерная).

Договор от 02 апреля 2008 года содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом,  новацию следует признать состоявшейся. Согласно части 1 статьи 6, части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство по передаче квартиры как способа оплаты  за выполненные по договору подряда работы возникло у ответчика с   28.10.2010г.

Материалами дела подтверждается уклонение ответчика от передачи истцу однокомнатной квартиры № 225 общей площадью 45,5кв.м, расположенной на шестом этаже в доме №23 по ул. Геологическая г. Улан-Удэ. Доказательства правомерности удержания ответчиком указанной квартиры в материалах дела отсутствуют и ответчиком не  представлены..

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования. Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены оспариваемого   решения   не имеется.

Руководствуясь статьями 266,  268, пунктом 1 статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года по делу № А10-4338/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                                   А.В. Макарцев

С.И. Юдин