Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по делу n А10-4317/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

срока действия договора или в случае досрочного расторжения договора (пункт 2.2.13. договора);

- передать помещения по окончании срока действия договора 28 февраля 2011г. (в тексте ошибочно указан 2010г.) до 17 часов по акту приема-передачи. Арендатор обязуется передать представителю арендодателя помещение не требующее проведения текущего (косметического) ремонта: побелки помещений, покраски и мойки окон, покраски стен и пола, выноса мусора, покраски дверей, мойки и покраски батарей (регистров) и т.п. (пункт 2.2.14 договора);

- при освобождении помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, оплатить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта помещений, согласно счет-фактуре арендодателя, а также сумму по всем невыполненным обязательствам. Передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока действия договора. До момента передачи помещений и подписания акта приема-передачи арендатору начисляется арендная плата, независимо от того осуществляется им деятельность в помещениях или нет (пункт 2.2.15. договора);

- арендатор оплачивает арендодателю арендную плату авансовым платежом до 01 числа текущего календарного месяца путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя. Размер ежемесячной арендной платы составляет 400000 руб. (пункт 3.1. договора);

- арендатор заключает отдельные договоры на потребление теплоэнергии, электроэнергии, водоснабжения и обязан самостоятельно оплачивать счета за произведенные услуги (пункт 3.2. договора);

- за просрочку арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 1 (один) % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.4. договора);

Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон (пункт 4.3. договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 28.02.2011г. (пункт 6.1. договора).

01.04.2010г. по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение (главный корпус Хлебозавода №6), расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Пирогова, 1, кадастровый номер 03:23:000000:67/2003-000279, инвентарный номер 3650-1, общая площадь всего здания согласно техническому паспорту от 14.05.2007г. составляет 4291,30 кв.м., арендатору передано 2665,90 кв.м.

Письмом N 115 от 13.09.2011 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" известило НОУ ВПО "БЭПИ" об отключении подачи электроэнергии с 14.09.2011 в связи с проведением противопожарных профилактических мероприятий и подготовкой к работе трансформаторной подстанции (ТП-528) к зимнему периоду (ремонтными работами фидеров).

Уведомлением N 431 от 30.09.2011 ответчик известил истца об освобождении с 01.10.2011 занимаемых помещений и прекращении договора аренды, мотивировав это грубым нарушением арендодателем условий договора: отключением в помещениях с 14.09.2011 освещения, что привело к остановке учебного процесса и невозможности использования здания по назначению. С уведомлением ответчик направил истцу акт приема-передачи нежилого помещения от 30.09.2011 о сдаче арендатором помещений 1, 2, 3, 4 этажей главного корпуса Хлебозавода N 6 площадью 2665,90 кв.м.

ОАО "Хлеб Улан-Удэ", получив 04.10.2011 уведомление N 431 от 30.09.2011, акт приема-передачи от 30.09.2011 не подписало, направило ответчику соглашение от 04.10.2011 о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010 и письмо N 128 от 04.10.2011, которым известил о намерении отказаться от дальнейшего сотрудничества, и предложил в срок до 14.10.2011 передать помещения по передаточному акту либо уплатить долг в полном размере, произвести ремонтные работы по восстановлению всех повреждений, выполнить текущий (косметический ремонт).

Неисполнение ответчиком указанных требований явилось основанием для обращения ОАО "Хлеб Улан-Удэ" в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 №13689/12.

Истец является собственником трансформаторной подстанции ТП-528 (ул. Пирогова, 1), к оборудованию которой присоединены энергопринимающие устройства НОУ ВПО "БЭПИ".

14.09.2011г. арендодателем произведено отключение электроэнергии в арендуемых помещениях здания.

Первоначально письмом №115 от 13.09.2011 в обоснование отключения электроэнергии с 14.09.2011г. арендодатель сообщил ответчику о подготовке трансформаторной подстанции (ТП 528) к зимнему периоду.

Затем, уже после отключения электроэнергии, письмом №117 от 15.09.2011, арендодатель сообщил о проведенном 13.09.2011, в отсутствии ответчика, обследования помещений, при котором выявлены со стороны запасного выхода оголенные провода, скрученные и подвешенные к стене, в помещении столярной мастерской разбросанные обрезки досок, строительный мусор, захламленность прилегающей к фасаду здания института территории (со стороны проезжей части) горючим мусором.

До настоящего времени подключения вновь произведено не было, что подтвердил представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Следовательно, начиная с 14.09.2011 НОУ ВПО "БЭПИ" не имело возможности использовать арендуемые по договору нежилые помещения в результате действий арендодателя, прекратившего подачу электроэнергии. Образовательная деятельность в отсутствие электроэнергии невозможна.

Арендатор в течение двух недель не имеющий возможности использования помещений по назначению в качестве административных и учебных, вывез свое имущество, освободил арендуемые помещения здания и письмом от 30.09.2011 за исх.№431 сообщил арендодателю об освобождении с 01.10.2011 здания и прекращении договора аренды в связи с грубым нарушением арендодателем условий договора, выразившихся в остановке учебного процесса. К письму от 30.09.2011 приложен подписанный арендатором акт приема-передачи от 30.09.2011.

04.10.2011г. письмом №128 арендодатель сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате 1200000 руб., об отсутствии в арендованном помещении преподавательского состава и студентов, испорченном имуществе: демонтированы подвесные потолки, сорвана электропроводка, сломаны направляющие для крепления потолочных плит и т.д. Подобное поведение арендатора, как указал истец, однозначно побуждает ОАО "Хлеб Улан-Удэ" отказаться от дальнейшей перспективы сотрудничества. Просили подписать соглашение о расторжении договора и передать имущество по передаточному акту либо устранить все замечания: оплатить долг, произвести ремонтные работы и выполнить текущий (косметический) ремонт.

07.04.2011г. письмом №134 арендодатель уведомил арендатора о том, что 02.10.2011г., в нарушение условий договора, имея просроченную задолженность, НОУ ВПО "БЭПИ" выехало из арендованного помещения, не передав его в установленном порядке. Повторно перечисляет в письме нанесенный имуществу ущерб, сообщает о получении письма арендатора от 30.09.2011г. №431 с прилагаемым актом приема-передачи от 30.09.2011г. При этом арендодатель указывает, что поскольку письмо получили лишь 04.10.2011г., когда уже НОУ ВПО "БЭПИ" выехал и не произвел подлежащую передачу в день выезда, то направленная корреспонденция теряет всякое значение и ОАО "Хлеб Улан-Удэ" не имеет объективной возможности подписать направленный передаточный акт, так как в нем не отражено техническое состояние арендованного объекта.

Соответственно, из представленных писем истца №128 от 04.10.2011 и №134 от 07.10.2011, направленных ответчику, усматривается, что арендодателю было известно о выезде арендатора из арендуемых помещений.

Доказательств того, что 1, 2, 3 октября 2011 года и до настоящего времени  ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом, истец не представил, напротив вышеуказанными письмами истца подтверждается выезд ответчика и отсутствие преподавательского состава и студентов.

Таким образом, ответчиком были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды, однако истец, уклонился от подписания акта сдачи-приемки.

Не отражение в акте приема-передачи технического состояния арендованного объекта, как правильно указал суд первой инстанции, не является основанием для уклонения от принятия арендованного имущества истцом, а также то обстоятельство, что на момент возврата арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

Ссылка истца на возможность использования помещений в качестве склада носит предположительный характер и документально не подтверждена.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате за август, сентябрь 2011 года в сумме 799994 руб. 85 коп. и отказал во взыскании арендной платы за период с октября 2011 года по 22.05.2012, поскольку ответчик не имел возможности использовать арендуемые помещения в результате действий истца.

Учитывая, что уведомление арендатора № 431 от 30.09.2011 о прекращении договора в связи с грубым нарушением его условий получено арендодателем 04.10.2011, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно взыскал предусмотренные договором пени включительно до 04.01.2012. В остальной части пени правомерно отказал, поскольку у арендатора отсутствовала обязанность по уплате арендной платы за период с 01.10.2011 по 04.01.2012.

Стоимость косметического ремонта арендуемых помещений согласно локальному сметному расчету № 1 экспертов ООО "Регион-Эксперт" составила 1659048 руб.

Ответчик признал причиненные истцу убытки в виде стоимости косметического ремонта в указанной сумме. Здесь следует отметить, что в смету включены работы и по вывозу мусора, который был оставлен ответчиком, и о хранении которого заявлялось истцом в обоснование довода об использовании истцом помещения до настоящего времени.

Пунктом 2.2.11 договора предусмотрено, что арендатор обязан в случае досрочного освобождения помещений, до истечения срока аренды, не позднее чем за два месяца письменно уведомить об этом арендодателя. В случае предупреждения арендодателя в письменном виде, менее чем за два месяца о предстоящем освобождении, как в связи с окончанием срока действия договора так и при досрочном освобождении помещения, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере 50% от размера ежемесячной арендной платы

Поскольку досрочное освобождение помещений здания имело место не по инициативе арендатора, а в связи с действиями арендодателя по отключению электроэнергии, руководствуясь статьями 330, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании штрафа в размере 200000 руб.

В договоре стороны оговорили, что арендатор обязан передать помещение по окончании срока действия договора по акту приема-передачи (п. 2.2.14 договора).

Как было указано выше, ответчик фактически освободил арендуемое здание 01.10.2011, то обстоятельство, что на момент возврата арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

Обязание возврата имущества могло иметь место в случае незаконного удержания ответчиком имущества, однако имущество ответчиком не удерживалось, доказательств обратного истцом не представлено.

Доступ в здание у истца имелся и имеется, что подтверждается письмом от 07.10.2011, договором оказания услуг по оценке от 06.10.2011, соответственно требование об обязании возвратить имущество удовлетворению не подлежит.

Все помещения оказались во владении истца 02 октября 2011 года, что следует из письма истца № 134 от 07.10.2011г. о выявленных при осмотре повреждениях помещений. Нахождение спорных помещений во владении истца с октября 2011 года подтверждается также заключением № 69/2011 от 21 октября 2011 года специалистов ООО "Регион-Эксперт", которые по поручению ОАО "Хлеб Улан-Удэ" осматривали все спорные помещения 6 и 13 октября 2011 года. Между тем истец полученный от ответчика акт о передаче имущества не подписал, при том, что препятствий для указания в акте даты фактического поступления имущества в его владение не имелось.

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что доступ в здание имелся. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в требовании истца об обязании