Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 по делу n А19-4761/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с момента его подписания.

Действительно, пунктом 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что при этом государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствие государственной регистрации вещного права продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода вещного права к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом вещное право покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, при отсутствии сведений о государственной регистрации вещного права продавца и при отсутствии продавца по причине его ликвидации, покупатель вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности. В этом случае переход права к покупателю регистрируется в Едином государственном реестре прав после государственной регистрации права продавца.

Такая правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 года № 1395/09.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием, а также в результате приобретения унитарным предприятием имущества по договору или иному основанию.

Из материалов дела следует, что право хозяйственного ведения Государственного предприятия на спорные объекты недвижимого имущества возникло на основании договора о закреплении за предприятием государственного имущества на праве хозяйственного ведения от 29 декабря 1995 года № 33 (т. 1, л.д. 133-143).

Принадлежность спорного недвижимого имущества (цеха строгальных и погонажных изделий, железнодорожного тупика) Государственному предприятию на праве хозяйственного ведения подтверждается также выпиской из реестра федерального имущества (т. 1, л.д. 39-40, 132).

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом государственная регистрация возникшего до введения в действие этого Закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации, не влияет на возможность в полном объеме распоряжаться недвижимым имуществом и в силу установленного Законом правила такая регистрация ранее возникшего права может быть осуществлена одновременно с государственной регистрации перехода права собственности.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 января 2010 года № 10885/09 указано, что в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

В рассматриваемом случае право хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости возникло у Государственного предприятия на основании упомянутого договора о закреплении имущества, заключенного 29 декабря 1995 года, то есть до введения в действие Закона о государственной регистрации.

Учитывая данные обстоятельства (наличие договора о закреплении спорного имущества на праве хозяйственного ведения за ликвидированным в настоящее время Государственным предприятием; отсутствие государственной регистрации какого-либо иного вещного права на это имущество; отсутствие притязаний на спорное имущество со стороны третьих лиц), а также принимая во внимание правовую позицию, выраженную в пункте 62 постановления № 10/22, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 года № 1395/09 и от 12 января 2010 года № 10885/09, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган должен вначале внести запись в Единый государственный реестр прав о праве хозяйственного ведения Государственного предприятия, после чего внести запись о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости к Обществу.

Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения Государственного предприятия на спорные объекты недвижимости, а также факт его ликвидации, в любом случае не могли являться основаниями для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к Обществу.

Судом первой инстанции также установлено, что законность договоров купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2004 года № 1Г и № 2Г, их исполнение со стороны покупателя подтверждены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 ноября 2004 года по делу № А19-8197/98-15-8 о завершении процедуры банкротства.

Указанным судебным актом принят отчет конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства от 24 ноября 2004 года. Из данного отчета, представленного в суд апелляционной инстанции, в частности, следует, что железнодорожный тупик № 3 был продан ООО «Гурбан» за 80 400 рублей, а здание цеха строгальных и погонажных изделий – за 95 580 рублей.

Фактическое исполнение договоров купли-продажи покупателем (Обществом) заявителем апелляционной жалобы по существу не оспаривается.

При наличии исполненных со стороны Государственного предприятия и Обществом условий договоров купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2004 года № 1Г и № 2Г (имущество передано от продавца к покупателю и полностью оплачено последним) и последующей ликвидации Государственного предприятия, ООО «Гурбан» вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности, - иное бы свидетельствовало о нарушении его прав и препятствовало регистрации перехода права собственности, что противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 1 декабря 2011 года № 9032/11.

Иные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности (непредставление вторых экземпляров-подлинников договоров купли-продажи, а также протокола о проведении торгов) также проанализированы судом первой инстанции и признаны необоснованными.

В этой части выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и подтверждаются определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 ноября 2004 года по делу № А19-8197/98-15-8 о завершении конкурсного производства. При этом суд апелляционной инстанции полагает, что требование Управления Росреестра о необходимости представления второго подлинника договора купли-продажи железнодорожного тупика № 3, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела (ликвидация продавца), носит излишне формальный характер и противоречит приведенным выше правовым позициям.

В целом выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемых отказов регистрирующего органа соответствуют положениям Закона о государственной регистрации и выработанным в судебно-арбитражной практике подходам к рассмотрению подобного рода споров (упомянутые выше судебные акты Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 декабря 2011 года по делу № А19-4774/2011, от 23 ноября 2012 года по делу № А19-2990/2012, от 28 декабря 2012 года по делу № А19-9501/2012 и от 19 июня 2013 года по делу № А33-9420/2012).

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы проверены в полном объеме, но правильных по существу выводов суда первой инстанции они не опровергают.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 июля 2013 года по делу № А19-4761/2013, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 июля 2013 года по делу № А19-4761/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий  судья                                                        Г.Г. Ячменёв

Судьи                                                                                                  Э.В. Ткаченко

Д.Н. Рылов