Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 по делу n А78-3089/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

- строительство «Подземной автостоянки на 100 машиномест (боксов) с площадкой для катания на роликовых коньках», расположенной по адресу: Чита, Центральный административный район, ул.Нечаева, 121 предметом договора является передача ответчиком истцу спортивной площадки на праве собственности, договор аренды может быть расторгнут после осуществления ООО ПТК «НЭКСТ» мероприятий, направленных на государственную регистрацию права собственности на спортивный объект.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе, относительно прекращения обязательства общества по уплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, с момента окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, исходя из следующего.

Ответчиком для строительства объекта заключены договоры долевого участия в строительстве с участниками юридическими и физическим лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей)     считаются     находящимися     в     залоге     предоставленный     для

строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной уполномоченным органом по запросу суда первой инстанции, земельный участок, являющейся предметом аренды, обременен правами участников долевого строительства подземной автостоянки.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.   

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

При таком правовом регулировании суд первой инстанции правильно исходил из того, что закон не связывает прекращение обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, лишь с моментом окончания последнего, такая обязанность на стороне застройщика, арендующего земельный участок, сохраняется вплоть до перехода владения и пользования к иным лицам.

Факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений объекта долевого строительства соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642/11 и правильно применена судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора.

Договор аренды 8/08 земельного участка от 17.04.2008 считается прекращенным в силу закона (статья 416 ГК РФ) с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. С учетом данного вывода доводы заявителя апелляционной жалобы относительно наличия оснований для прекращения обязательств по договору аренды на основании пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению как необоснованные.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, что первая регистрация права общей долевой собственности осуществлена 30.04.2013.

Соответственно, доводы ответчика относительно отсутствия у него обязательства по уплате арендных платежей за 3-4 кварталы 2012 года не основаны на нормах материального права и установленных по делу обстоятельствах.

С учетом данного вывода судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика относительно того, что к участию в деле подлежали привлечению участники долевого строительства. Ссылка представителей ответчика на приведение таких доводов в суде первой инстанции не нашла своего подтверждения в ходе исследования материалов дела, в том числе протоколов судебного заседания и аудиозаписей судебных заседаний.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 арендную плату в нарушение условий договора вносил несвоевременно и не в полном объеме. В спорный период задолженность по арендной плате, с учетом оплаты составляет 306 268 руб. 68 коп. (расчет – л.д. 132). Расчет судом проверен и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств в подтверждение внесения указанной суммы арендной платы за пользование земельным участком, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований в данной части.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном применении при расчете арендной платы коэффициентов, применяемых при аренде земельного участка для строительства, и иной площади земельного участка под уже возведенным объектом строительства, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом вывода суда о том, что договор аренды земельного участка считается прекращенным в силу закона с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Как следует из расчета, сумма основного долга определена исходя из начислений арендной платы, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 01.02.2012 к договору аренды №8/08 от 17.04.2008.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 54 411 руб. 23 коп. за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.03.2012 по 15.03.2013.

Форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена. Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер неустойки ответчиком не оспорен в суде первой инстанции, не приведено возражений против расчета указанной суммы неустойки и в апелляционной жалобе. Судом расчет пени проверен, признан правильным.

На основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка в сумме 54 411 руб. 23 коп. правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.

При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований истца. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, в связи с чем подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 июля 2013 года по делу №А78-3089/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:                                                     Э.В. Ткаченко

Судьи:                                                                                    Е.О. Никифорюк

Д.Н. Рылов