Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу n А58-2688/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита. ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]  http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                      Дело № А58-2688/2013

24 декабря 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Юдина С.И., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 сентября 2013 года по делу № А58-2688/2013 по иску открытого акционерного общества «Имущественный комплекс» (ИНН 1434036450, ОГРН 1081434001109, адрес: 678960, Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул. Платона Ойунского, 3, 1, 1) к обществу с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация» (ИНН 1434038369, ОГРН 1091434000305, адрес: 678960, Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, 10) о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить помещение (суд первой инстанции: Белоновская Г.И.),

при участии в судебном заседании:

от истца представитель Андрейцев П.Н.,

от ответчика представитель Саморукова Е.А.,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Имущественный комплекс» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация» о расторжении договора аренды № 17 (КМ10) от 01 января 2010 года, обязании ответчика освободить нежилое помещение по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, д10.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 сентября 2013 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении требования  истца о расторжении  договора аренды № 17 (КМ10) от 01 января 2010 года, заключенного между открытым акционерным обществом «Имущественный комплекс» и обществом с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация», отказано.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация» освободить нежилое помещение, общей площадью 116,3 кв.м., инв. № 98 406 000/НР2/006971-1, лит. Б, в соответствии с кадастровым паспортом, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, д.10.

С общества с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация» взысканы в пользу открытого акционерного общества «Имущественный комплекс» расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Суд возвратил открытому акционерному обществу «Имущественный комплекс» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению № 26531 от 16 августа 2013 года.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с систематической недоплатой арендной платы арендатором и принятием решения арендодателем о реконструкции арендуемого объекта. Не согласен с решением об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение без изменения.

В судебном заседании представители поддержали свои доводы, изложенные письменно.

Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска является требование к обществу с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская фармация» о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение.

Основанием иска открытое акционерное общество «Имущественный комплекс» указало, что ответчик на основании заключенного 1 января 2010 года договора аренды № 17 (КМ10) занимает нежилое помещение общей площадью 116,3 кв.м. по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, д.10.

В связи с проведением реконструкции здания в адрес ответчика направлено уведомление № 44 от 7 февраля 2013 года о досрочном расторжении договора.

Требованием № 195 от 11 апреля 2013 года истец обратился к ответчику в 10-дневный срок возвратить объект аренды арендодателю.

Неисполнение ответчиком обязанности по освобождению помещения явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказал, обязал ответчика освободить спорное нежилое помещение. Решение ответчиком обжаловано полностью.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 1 января 2010 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 17 (КМ10), в соответствии, с условиями которого истец за плату предоставил, а ответчик принял во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое помещение, назначение – нежилое, 1 этаж, общей площадью 116,3 кв.м., номера помещений на поэтажном плане 4-12, инв. № 98 406 000/НР2/006971-1, лит. Б, в соответствии с техническим паспортом, адрес объекта: Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, д.10.

Согласно пункту 1.3 договора объект аренды передан ответчику для использования в качестве аптеки.

Срок действия договора аренды установлен с 1 января 2010 до 31 декабря 2014 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора передача имущества производится по акту приема-передачи. При прекращении действия договора аренды арендатор передает объект арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 дней в том состоянии, в котором его получил, или вместе со всеми произведенными в объекте неотделимыми улучшениями.

В соответствии с пунктом 5.1 договора стоимость аренды объекта составляет 298,84 руб. за 1 кв.м. в месяц, включая НДС. Арендатор уплачивает за объект арендную плату в сумме 34 755 руб., в том числе НДС, ежемесячно предоплатой 100% в срок до 5 числа текущего месяца путем перечисления платежным поручением на расчетный счет Арендодателя.

Соглашением № 1 от 13 декабря 2010 года стороны внесли изменения в пункт 5.1 договора, установив с 1 января 2011 года стоимость арендной платы в размере 360 руб. за 1 кв.м., размер ежемесячной арендной платы составил 41 868 руб.

Соглашением № 2 от 1 марта 2011 года стороны внесли изменения в пункт 5.1 договора, установив с 1 марта 2011 года стоимость арендной платы в размере 180 руб. за 1 кв.м., размер ежемесячной арендной платы составил 20 934 руб.

Соглашением № 3 от 7 ноября 2011 года стороны внесли изменения в пункт 2.1 договора, согласно которому срок действия договора установлен с 1 января 2010 до 31 декабря 2020 года.

Советом директоров ОАО «Имущественный комплекс» 23 ноября 2012 года принято решение, согласно которому ставка арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: РС (Я), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, 10, общей площадью 116,3 кв.м., составляет 1 191,30 за квадратный метр.

Несмотря на увеличение размера арендной платы, ответчик оплату арендных платежей не производит.

Также истцом принято решение о реконструкции здания.

Заключенным сторонами договором аренды предусмотрено право истца на его досрочное расторжение, в частности, в случае принятия решения арендодателем о реконструкции арендуемого объекта (пункт 7.5).

В связи с проведением реконструкции здания в адрес ответчика направлено уведомление № 44 от 7 февраля 2013 года о досрочном расторжении договора.

Требованием № 195 от 11 апреля 2013 года истец обратился к ответчику в 10-дневный срок возвратить объект аренды арендодателю.

Ввиду необоснованного неисполнения ответчиком обязанности по возврату объекта соответствующее требование удовлетворено судом первой инстанции правомерно. Также правомерно отказано в расторжении договора аренды в связи с тем, что данный договор на момент рассмотрения спора в суде расторгнут истцом в одностороннем порядке на основании уведомления № 44 от 7 февраля 2013 года.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Имеющим преюдициальное значение решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-1196/2013 подтверждена законность установления с 1 января 2013 года стоимости постоянной части арендной платы за объект, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, дом 10, в сумме 1 191,30 руб. за 1 квадратный метр, включая НДС.

Согласно расчету арендной платы, учитывающему, что размер стоимости 1 кв.м. составляет 1 191, 30 руб., с учетом общей площади объекта аренды 116, 3 кв.м. и стоимости 1 191, 30 руб. за кв.м. размер аренды составляет 138 548 руб. 19 коп. в месяц, за период с 1 января по 1 августа 2013 года размер аренды составил 969 837 руб. 33 коп., оплата произведена ответчиком на сумму 276 328 руб. 80 коп.

Соответственно, у ответчика имеется задолженность по арендной плате.

Кроме того, как правильно установил суд первой инстанции, генеральным директором ОАО «Имущественный комплекс» принят приказ № 3 от 9 января 2013 года о реконструкции части здания, расположенного по адресу: г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, д.10.

Между ОАО «Имущественный комплекс» и ООО Проектно-конструкторское бюро «Апрель» заключен договор от 6 февраля 2013 года, согласно условиям которого проектировщик принимает обязательство по разработке проекта: «Реконструкция помещений 4-13 в здании ТЦ «Аартык» по адресу: РС(Я), г.Нерюнгри, ул.Карла Маркса, 10 в срок до 15 июля 2013 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 09/003/2013-176 от 6 июня 2013 года, ООО «Нерюнгринская фармация» арендует помещение площадью 116,3 кв.м. на поэтажном плане 4-12, по адресу: РС(Я), г. Нерюнгри, ул.Карла Маркса, 10.

В пункте 7.5 договора аренды № 17 (КМ10) от 1 января 2010 года стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе в случае систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; принятия арендодателем решения о реконструкции арендуемого объекта.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса и пунктом 7.5. договора аренды предусмотрено право истца на расторжение договора в одностороннем порядке.

В связи с направлением ответчику полученного им в тот же день уведомления № 44 от 7 февраля 2013 года о досрочном расторжении договора аренды, доказанности факта принятия истцом решения о проведении реконструкции арендуемого помещения, наличием задолженности по арендной плате суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении с 10 марта 2013 года договора аренды № 17 (КМ10) от 1 января 2010 года и освобождении занимаемого нежилого помещения.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что дополнительным соглашением № 4 от 25 мая 2012 года к спорному договору аренды стороны изменили пункт 7.5 договора, исключив право истца на досрочное расторжение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Как правильно указал в связи с этим доводом суд первой инстанции, поскольку договор аренды от 1 января 2010 года, заключенный на срок более одного года, зарегистрирован в установленном законом порядке, в таком же порядке подлежало государственной регистрации и соглашение № 4 от 25 мая 2012 года.

Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 4 июля 2013 года, в то время как с 10 марта 2013 года договор аренды № 17 (КМ10) от 1 января 2010 года был уже расторгнут.

Следовательно, суд пришел к правильному выводу, что соглашение № 4 от 25 мая 2012 года не препятствовало расторжению договора аренды в одностороннем порядке, поскольку до момента государственной регистрации условий договора аренды № 17 (КМ10) от 1 января 2010 года, прошедшего государственную регистрацию, изменить не могло.

Вывод суда не противоречит пункту 4 статьи 421, пункту 2 статьи 425, пункту 1 статьи 432, статье 431 Гражданского кодекса, как ошибочно полагает заявитель жалобы, также не противоречит пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», из которого иного вывода не следует, поскольку сторонами исполнялся прошедший государственную регистрацию договор аренды № 17 (КМ10) от 1 января 2010 года, в связи с чем могло исполняться только прошедшее государственную регистрацию и дополнительное соглашение к нему.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В данном случае спор не о начале действия договора, а об изменении условий уже действовавшего договора, в связи с чем подлежали применению иные нормы – пункт 3 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса.

При установленных обстоятельствах обжалования истцом соглашения № 4 от 25 мая 2012 года не требуется, поскольку прав истца оно не нарушает как не вступившее в силу в связи с расторжением договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы, основанные на соглашении № 4 от 25 мая 2012 года, не прошедшем государственную регистрацию до 10 марта 2013 года – момента расторжения договора