Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А19-18553/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Т.В.» нарушен установленный ст. ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и Решением Думы Тайшетского района от 29.12.09 № 399 порядок предоставления   земельных   участков   с  предварительным  согласованием  места   размещения объекта, т. к. выбор земельного участка общей площадью 498 кв. м., расположенного в г. Тайшете Иркутской области, по ул. Транспортная, 44 Б не осуществлялся, собственники, пользователи, арендаторы смежных земельных участков не информировались о предоставлении земельного участка, УСА и ИП не определяло технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарных правилам отсутствует, постановление администрации Тайшетского района о предварительном согласовании места размещения объекта не выносилось.

- на то, что договор долгосрочной аренды земельного участка от 13.03.12 № 42, заключенный на основании названного постановления, является недействительным, как не соответствующий требованиям закона и нарушающий их права и законные интересы, т.к. при предоставлении спорного земельного участка истцы были исключены из участия в процедуре предварительного согласования места размещения объекта, выбора земельного участка. Не учтено, что на земельном участке невозможно произвести строительство двухэтажного магазина без нарушения требований о санитарно-эпидемиологических зонах, что осуществить строительство объекта капитального строительства согласно разрешению на строительство № RU38519104-77 от 26.12.11 невозможно, что истцы были лишены права на участие в торгах в целях приобретения смежных участков.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, пришел к выводу о том, что поскольку договоры аренды от 21.10.09 № 209 и от 31.03.11 № 83 расторгнуты, с 11.01.12 и с 23.01.12 соответственно, права Гальчиной Т.В., как арендатора на земельные участки с кадастровыми номерами 38:29:010906:35 и 38:29:010906:38, также прекратились с названных дат. Указанные земельные участки сняты с кадастрового учета и перестали существовать. Стало быть, при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 38:29:010906:61 для строительства должна была быть использована процедура предоставления земельных участков, установленная ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку такая процедура соблюдена не была, договор аренды земельного участка является недействительным по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения оспариваемого договора), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании пункта 1 статьи 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе   из   земельных   участков,   а   также   из   земель,   находящихся   в   государственной   или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 11.11.11 № 3800/601/11-106195, кадастровый номер 38:29:010906:61 земельного участка общей площадью 498 кв. м., расположенного в г, Тайшет Иркутской области, ул. Транспортная, 44Б, внесен в государственный кадастр недвижимости 11.11.11, номера участков, подлежащих снятию с кадастрового учета: 38:29:010906:35, 38:29:010906:38.

С учетом установленных фактических обстоятельств и приведенных законоположений, а также п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что  существование предоставленных Гальчиной Т.В. в аренду на основании договоров от 21.10.09 № 209 и от 31.03.11 № 83 земельных участков: с кадастровым номером 38:29:010906:35 прекратилось с 11.01.12, с кадастровым номером 38:29:010906:38 – с 23.01.12., равно как и прекратились права Гальчиной Т.В. как арендатора на названные земельные участки.

Земельный участок с кадастровым номером 38:29:010906:61 площадью 498 кв.м. сформирован при объединении двух смежных земельных участков с кадастровыми номерами 38:29:010906:35 и 38:29:010906:38, с присвоением адреса : "Иркутская область, г. Тайшет, ул. Транспортная, 44Б".

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Между тем, как следует из дела,  каждый из участков с кадастровым номером 38:29:010906:35  и с кадастровым номером 38:29:010906:38 предоставлялся в аренду в определенных границах для строительства самостоятельных объектов недвижимости на каждом из них - магазина с предварительным согласованием места размещения объекта. К моменту прекращения своего существования этих участков у ответчика ни на одном из них не имелось принадлежащих ей объектов строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 38:29:010906:61 площадью 498 кв.м. испрашивался ответчиком для строительства объекта – магазина также с предварительным согласованием места размещения объекта. Исходя из площадей ранее существовавших земельных участков и образованного земельного участка, в отсутствие доказательств со стороны ответчика изменения проекта освоения земельных участков, отсутствия согласования места размещения объекта, следует однозначный вывод, что предоставление земельного участка на праве долгосрочной аренды под строительство иного объекта не могло иметь место на условиях, существовавших при предоставлении ранее существовавших земельных участков.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ИП Гальчиной Т.В. преимущественного права на заключение с ней договора аренды образуемого земельного участка в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривая преимущественное право на заключение договора аренды образуемого земельного участка с лицом, осуществлявшим использование земельных участков на основании договора аренды, не содержат изъятий в части процедуры предоставления земельного участка, установленной статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, ссылка ответчиков по делу на положения статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно отклонена судом первой инстанции.

Таким образом, при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 38:29:010906:61 для строительства должна быть использована процедура предоставления земельных участков, установленная статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентирован статьёй 30 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1.Без предварительного согласования мест размещения объектов;

2. С предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельных  участков  для  строительства  с  предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1)   выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2)  выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием, в том числе, для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Процедура выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьёй 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений, в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны проинформировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Данное положение призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В том случае, если иные заинтересованные лица после получения официальной информации о судьбе истребуемого конкретным лицом участка будут претендовать на этот объект, право на него подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изложенное толкование правовых норм приведено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.10 № 4224/10, является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 8 названной статьи, решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Решением Думы Тайшетского района от 29.12.09 № 399 утвержден порядок предоставления земельных участков для строительства объектов (приложение № 4 к решению), согласно п. 2.3.2. которого, в течение 7 дней Управление строительства, архитектуры и инвестиционной политики администрации Тайшетского района (далее УСА и ИП) выносит вопрос о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта на рассмотрение межведомственной комиссии по рассмотрению земельных вопросов на территории Тайшетского района.

В соответствии с п. 2.3.3. Порядка, при положительном решении межведомственной комиссии по рассмотрению земельных вопросов на территории Тайшетского района в течение одного месяца обеспечивает выбор земельного участка на основе сведений государственного земельного кадастра и документов землеустройства. Выбор земельного участка оформляется актом о выборе земельного участка для строительства объекта.

В предварительном согласовании места размещения объекта, выборе земельного участка участвуют органы, в компетенцию которых в соответствии с действующим законодательством входит согласование акта выбора земельного участка, а также собственники земли, землевладельцы, землепользователи, арендаторы смежных земель, главы городских и сельских поселений Тайшетского района.

В течение семи дней после положительного решения межведомственной комиссии по рассмотрению земельных вопросов на территории Тайшетского района размещает в газете "Бирюсинская новь" и на официальном сайте администрации Тайшетского района информацию о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, с указанием места и времени приема возражений, связанных с предоставлением земельного участка. Результаты рассмотрения возражений отражаются в акте о выборе земельного участка для строительства.

Вместе с тем, в материалы дела ответчиками не представлены доказательства соблюдения положений статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации и утвержденного Решением Думы Тайшетского района от 29.12.09 № 399 порядка предоставления земельных участков для строительства объектов, в т.ч. публичного информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка.

Тогда как, материалами дела подтверждается, что Рудых Е.С.,