Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2014 по делу n А10-1932/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

2.2. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:

3.1.1.Размер аренды с 28.11.2008 по 31.12.2008 составляет 280 000 рублей в месяц (НДС не облагается).

3.1.2. Размер аренды с 01.01.2009 составляет 487 500 руб. в месяц (НДС не облагается).

3.1.3. Плата за потребленную арендатором электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение в холодной и горячей воде оплачивается арендатором ежемесячно дополнительно к сумме арендной платы на основании выставленного счета в пятидневный срок с момента получения счета на оплату. Расходы арендатора на иные коммунальные и эксплуатационные расходы, телефонную связь, интернет, охрану, уборку помещения и прилегающей территории, мест общего пользования, вывоза бытовых отходов не входят в арендную плату и производятся арендатором самостоятельно.

Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008, подписанным сторонами (л.д. 65).

1 января 2009 обществом с ограниченной ответственностью «Магазин-31» обществом с ограниченной ответственностью «Адель» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:

1. Установить арендную плату с 01 января 2009 в размере 357 500 руб. в месяц, изменить пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008, читать пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 в следующей редакции: «размер аренды с 01.01.2009 составляет 357 500 руб. в месяц (НДС не облагается)».

1 сентября 2009 года обществом с ограниченной ответственностью «Магазин-31» и обществом с ограниченной ответственностью «Адель» подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 года об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:

1. Установить арендную плату с 01 сентября 2009 в размере 390 000 руб. в месяц, изменить пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008, читать пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 в следующей редакции: «размер аренды с 01.01.2009 составляет 390 000 руб. в месяц (НДС не облагается)».

28 октября 2009 года ООО «Магазин-31» и обществом с ограниченной ответственностью «Адель» подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 года о продлении срока договора на нижеследующих условиях:

1. срок договора устанавливается до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, заключенному в будущем согласно предварительному договору аренды заключенному между сторонами № 28-11/08 от 28.11.2008.

16 ноября 2011 года обществом с ограниченной ответственностью «Магазин-31» и обществом с ограниченной ответственностью «Адель» подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:

1.  Установить арендную плату за октябрь 2011 года (с 01.10.2011 по 01.11.2011) в размере 440 000 руб. в месяц, НДС не облагается - за 729,1 кв.м., указанных в приложении 1 к настоящему дополнительному соглашению.

2.  С 01 ноября 2011 года стороны определили, что предметом договора является нежилое помещение на 1 этаже здания по адресу: г. Шелехов, 1 микрорайон, д.45, площадью 946 кв.м. (приложение № 2 к настоящему дополнительному соглашению), ежемесячный размер арендной платы составляет 565 000 руб. в месяц, НДС не облагается.

19 сентября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью «Адель» в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1), обществом с ограниченной ответственностью «Магазин №31» в лице генерального директора Дерягиной Е.В. (сторона 2) и обществом с ограниченной ответственностью «Мандарин» в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (фирма) подписано соглашение об уступке прав и переводе прав и обязанностей по предварительному договору № 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 о нижеследующем:

1. Сторона 1 с согласия стороны 2 уступает все свои права и переводит все свои обязанности по предварительному договору № 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008, расположенного на первом этаже в нежилом здании по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 с дополнительным соглашением от 15.08.2011 Фирме;

2. Все права и обязанности по настоящему соглашению передаются стороной 1 Фирме в полном объеме, существующем на момент заключения настоящего соглашения.

3. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.

4. Стороны не вправе отказываться в одностороннем порядке от выполнения своих обязательств по настоящему соглашению.

-    октября 2011 года между ООО «Магазин №31» (сторона 1) и ООО «Адель» (сторона 2) подписано соглашение о разделе имущества в натуре.

Пунктом 3 данного соглашения стороны предусмотрели следующее: во исполнение инвестиционного договора № 17-05/07 от 08.02.2008 в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях прекращения общей долевой собственности сторон на здание Магазина № 31, стороны пришли к соглашению о разделе здания Магазина № 31 и выделе из него в натуре долей стороны 1 и стороны 2.

В силу пункта 4 соглашения во исполнение намерения разделить здание Магазина № 31 в натуре, сторонами были заказаны и получены технические паспорта на два нежилых помещения:

4.1. «нежилое помещение 1 этаж Магазин № 31», общей площадью 1085, 5 кв.м, кад. № 38:27:000132:0014:25:450:001:200287460:0100:20001, далее по тексту помещение 1.

4.2. «нежилое помещение 2 этаж Магазин № 31», общей площадью 1085, 5 кв.м, кад. № 38:27:000132:0014:25:450:001:200287460:0100:20002, далее по тексту помещение 2.

В соответствии с пунктом 5 соглашения в результате раздела в натуре здания магазина № 31, в собственность Стороны 1 переходит помещение 1, в собственность Стороны 2 переходит помещение 2.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.06.2000 нежилое 1 этажное здание магазина № 31 общей площадью 661,3 кв.м. находится в собственности общества с ограниченной ответственностью «магазин № 31» на основании договора купли-продажи имущества приватизированных предприятий и объектов на конкурсе от 21.01.1993.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 38АГ 705699 от 22.02.2008 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания - магазина, общая площадь 0,1310 га, адрес объекта: Иркутская область, г. Шелехов, 1 микрорайон, № 45 находится в собственности общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 31».

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 38АГ 973492 от 14.07.2009 магазин № 31, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 2 063,6 кв.м., находится в общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 31», доля в праве 526/1000.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 38АД 643318 от 11.04.2012 нежилое помещение 1 этаж магазин № 31, назначение нежилое, общая площадь 1 085,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Иркутская область, г. Шелехов, 1 микрорайон, д. № 45, находится в собственности общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 31 ».

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из содержания заявления и пояснений представителя заявителя в судебном заседании требования ООО «Магазин № 31» основаны на фактическом использовании должником имущества заявителя в период с 1 ноября 2011 года по 30 апреля 2012 года.

В подтверждение факта использования должником нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 представлены двусторонние акты об оказании услуг по договору аренды за октябрь и ноябрь 2011 года, подписанные руководителем должника; акты оказанных услуг за потребление электроэнергии в феврале, марте, апреле 2012 года, подписанные представителями ООО «Мандарин»; платежные поручения № 238 от 22.03.2011, № 304 от 15.04.2011, № 323 от 25.04.2011, № 338 от 27.04.2011, № 343 от 28.04.2011, № 345 от 29.04.2011№ 351 от 04.05.2011, № 434 от 31.05.2011, № 458 от 09.06.2011, № 433 от 30.06.2011, № 509 от 30.06.2011, №564 от 19.0-7.2011, № 594 от 28.07.2011, № 588 от 28.07.2011, № 589 от 28.07.2011, № 595 от 28.07.2011, № 680 от 29.08.2011, № 685 от 31.08.2011, № 742 от 20.09.2011, № 756 от 26.09.2011, № 759 от 29.09.2011, согласно которым обществом с ограниченной ответственностью «Мандарин» производилась оплата за электроэнергию за ООО «Магазин № 31» в период с января по сентябрь 2011 года; банковская выписка из лицевого счета ООО «Магазин № 31», согласно которой ООО «Мандарин» производило оплату аренды в 10.10.2011 и 25.11.2011; заявление должника в администрацию Шелеховского муниципального района от 07.06.2011 о выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции за подписью генерального директора Казвировой Т.Б., согласно которому площадь помещения, занимаемого ООО «Мандарин» по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 составляет 650 кв. м.

Судом исследован также оригинал одностороннего акта сверки взаимных расчетов между должником и заявителем по предварительному договору № 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 с учетом соглашения об уступке и переводе прав и обязанностей по предварительному договору № 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008, представленного заявителем в судебном заседании, согласно которому арендные платежи производились обществом с ограниченной ответственностью «Мандарин» заявителю в период с 20.10.2008 по 02.12.2011. Как следует из сопроводительного письма к указанному документу, данный акт сверки направлен заявителю за подписью руководителя должника Казвировой Т.Б. 13.01.2012.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также учитывая, что 01.05.2012 между ООО «Магазин № 31» и ООО «Мандарин» был заключен договор аренды спорного помещения на срок 15 лет, прошедший государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что помещение общей площадью 946 кв.м., расположенное на первом этаже дома 45 по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1-й микрорайон и принадлежащее заявителю на праве собственности, использовалось должником в период с 01 ноября 2011 года по 30 апреля 2012 года в целях ведения предпринимательской деятельности, при этом фактически стороны руководствовались положениями договора аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, являющегося приложением к предварительному договору № 28-11/08 о заключении договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Принимая во внимание, что договор аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, являющегося приложением к предварительному договору № 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 сторонами фактически исполнялся, что подтверждается представленными в материалы дела документами и доказательствами, вывод суда первой инстанции о том, что пользование имуществом должно оплачиваться ООО «Мандарин» в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, правильный.

Ссылка конкурного управляющего на незаключенность договора аренды с ООО «Магазин №31» не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку требование заявителя основано на фактическом пользовании спорным помещением, при этом права ООО «Адель» бывшего сособственника помещения не затронуты, в связи с чем оснований для его привлечения к участию в деле не имелось.

Указание на наличие судебной практики, которое, по мнению, апеллянта, имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора, не принимается судом апелляционной инстанцией в силу положений ч.7 ст.268 АПК РФ, поскольку данные доводы не приводились в суде первой инстанции, следовательно, не оценивались судом первой инстанции.

Согласно расчету, представленному заявителем в материалы дела, задолженность должника по указанным арендным отношениям образовалась в период с ноября 2011 г. по апрель 2012 г. и с учетом частичной оплаты составляет 3 125 000 руб.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, и признан верным (т.1 л.д.18).

Доводы, приведенные конкурсным управляющим в апелляционной жалобе  о несогласии с ценой квадратного метра спорной площади, не могут быть приняты во внимание, поскольку оспариваемая конкурсным управляющим цена согласована сторонами из расчета 565 000 руб., что следует из дополнительного