Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу n А78-7181/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

жилого дома по ул. Кастринская, 2 и нарушению прав жильцов.

При этом ссылка в указанных письмах на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет самостоятельного правового значения, поскольку решение о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, было обусловлено именно приведенными выше причинами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что Департамент в данном конкретном случае действовал не только как сторона гражданско-правового договора, но и как орган, осуществляющий публичные полномочия.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктами 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено судом, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка №406/08 от 06.08.2008 заключен на срок 01.07.2011. Дополнительным соглашением от 29.08.2011 к договору №406/08 срок действия был продлен до 01.08.2012.

Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора предприниматель Мельников А.В. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

При этом суд апелляционной инстанции считает правильным применение редакции статьи 46 ЗК РФ на момент принятия оспариваемых решений, т.е. до вступления в силу 06.09.2013 года Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку в указанном Федеральном законе отсутствует указание на возможность придания обратной силы закону, либо отдельным его положениям.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

По пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, предприниматель Мельников А.В. приступил к освоению земельного участка, после получения зарегистрированного договора аренды, Мельниковым А.В. запрошены технические условия для проектирования в ОАО «ТГК-14» и ОАО «Водоканал-Чита», 12.11.2008 им был заключен договор №447 с ОАО «Водоканал –Чита» о присоединении проектируемого административно-офисного здания к водопроводным и канализационным сетям, 19.11.2008 заключен договор с ОАО «ТГК-14» о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения.

В течение 2009 года ООО «Забайкальская проектно-строительная компания» проводилась разработка проектной документации, которая не была завершена в связи с финансовыми затруднениями и невозможностью согласовать строительство пятиэтажного здания с подземной автостоянкой в архитекторе, что сторонами не оспаривается.

11.04.2011 Мельниковым А.В. заключен договор с ЗАОр «НП  Читагражданпроект» на проектирование строительства двухэтажного административного здания.

В марте-апреле 2012 заявителем Мельниковым А.В. получены технические условия на вынос коммуникаций с территории застройки и на технологическое присоединение инженерных сетей (технические условия Производственного отделения городские электрические сети № 155-В от 09.04.2012, технические условия ОАО «Водоканал-Чита» от 12.03.2012 № 68 и № 69, технические условия ОАО «ТГК-14» от 20.03.2012 № 12-92/350-ВГ, технические условия «ОАО «Читаэнерго» № 75.1962.863.12ТУ от 11.03.2012), получен градостроительный план земельного участка №RU75303000-1348.

24.05.2012 на основании разработанной проектной документации получено разрешение на строительство № RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания (л.д.61 том.1)

В июне 2012 года получены ордера на право производства земляных работ, а также снос зелёных насаждений (л.д.58-60 том.1).

Таким образом, действия Мельникова А.В. были направлены на освоение арендуемого земельного участка: проектирование, получение технических условий, ведение строительства и выноса коммуникаций с территории застройки, за исключением периода наложения запрета на осуществление строительства здания в период с 16.07.2012 по 04.06.2013 по решению Центрального районного суда г.Читы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Департаментом не представлено надлежащих и бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор к использованию земельного участка на момент принятия оспариваемых решений, не приступил.

Действующее законодательство не ставит факт использования либо неиспользования по назначению земельного участка, сданного в аренду, в данном случае для строительства, в зависимость от даты начала и периода строительства объекта незавершенного строительства, если данные действия совершались арендатором в период действия разрешения на строительство.

Договором аренды №406/08 от 06.08.2008 не установлены точные даты начала и окончания строительства административно-офисного здания, таким образом, предприниматель, начав строительство в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, исполнил свою обязанность по целевому использованию участка, предусмотренную статьей 42 ЗК РФ.

Также апелляционный суд обращает внимание на то обстоятельство, что 16 июля 2012 года Центральным районный судом города Читы по заявлению одного из жителей близлежащих многоквартирных домов вынесено определение о запрете осуществлять строительство административно-офисного здания находящегося по адресу: г.Чита, ул. Кастринская, 2 «а», а также производить любые работы на придомовой территории домов по улице Кастринская, 2, и улице Анохина, 105, в городе Чите, располагать на придомовой территории коммуникации, трубопроводы, линии электропередач, подключатся к сетям указанных домов. 21 декабря 2012 года решением Центрального районного суда города Читы отказано в удовлетворении исковых требований Карабельского А.А., Максимовой Л.H., заместителя прокурора Центрального района г.Читы к Администрации городского округа Город Чита, Департаменту имущества Забайкальского края и индивидуальному предпринимателю Мельникову А.В. о прекращении существования земельного участка и признании договора аренды земельного участка недействительным. Указанное решение было обжаловано в Забайкальский краевой суд. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 08 мая 2013 года решение Центрального районного суда города Читы от 21 декабря 2012 года оставлено без изменения.

Таким образом, в период действия обеспечительных мер ИП Мельников А.В. по независящим от него обстоятельствам не имел возможности осуществлять строительство на спорном земельном участке.

Согласно пунктам 13 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.

В силу частей 1, 2, 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

На основании пункта 16 статьи названного Кодекса обязанность по получению разрешения на строительство возлагается на застройщика, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 24.05.2012 Отделом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита» предпринимателю выдано разрешение на строительство № RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания на земельном участке, расположенном по адресу: г.Чита, ул. Кастринская, 2а, сроком действия разрешения до 24.05.2015.

При этом судом установлено, что отказ в продлении договора аренды №406/08 от 06.08.2008, изложенный в письмах №01-13/4369а и № 01-13/4472 произведен Департаментом 24.05.2013 и 24.06.2013, то есть в период действующего разрешения на строительство. Данное разрешение на строительство на спорном земельном участке не обжаловалось и не признано в установленном законом порядке недействительным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ссылка апеллянта на то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды земельного участка (28.08.2013 года), а также обращения Департамента в суд действие разрешения на строительство было уполномоченным органом прекращено (04.06.2013) не имеет правового значения, поскольку отзыв разрешения на строительство явился производным от оспариваемых решений заявителя апелляционной жалобы. Поэтому сам факт отзыва разрешения на строительство, как на то ссылается апеллянт, также не может быть признан основанием для отказа от договора аренды, поскольку по смыслу пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является производным от наличия права на земельный участок.

Апелляционный суд также считает, что Департаментом не приведено ни правового, ни фактического обоснования указанного в письмах от 24.06.2013 года №01-13/4472 и от 24.05.2013 года №01-13/4369а основания для отказа от продления договора и его отказа соответственно то обстоятельство, что в Департамент поступили документы, свидетельствующие о том, что возведение объекта недвижимости на спорном земельном участке может привести к аварийной ситуации, разрушению жилого дома по ул. Кастринская, 2 и нарушению прав жильцов.

При таких установленных обстоятельствах решения об отказе от договора аренды, оформленные письмами от 24.05.2013 №01-13/4369а и от 24.06.2013 № 01-13/4472, противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Следовательно, отказ в удовлетворении иска Департамента к индивидуальному предпринимателю Мельникову А.В. об обязании возвратить по акту приема-передачи арендуемый земельный участок также следует признать обоснованным.

Ссылка апеллянта на преюдициальное значение решения Арбитражного суда Забайкальского края от 21 августа 2013 года по делу № А78-5359/2013, где в мотивировочной части решения указано на то, что договор прекратит своё действие 28 августа 2013 года, основаны на ошибочном толковании положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку преюдициальными могут являться только фактические обстоятельства, а не их правовая оценка. В этой связи вывод суда по указанному делу о том, что договор прекратит своё действие 28 августа 2013 года является вероятностным, без учета фактических обстоятельств, установленных по настоящему делу.

При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного