Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по делу n А19-1199/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

службы 18.09.2009.

По договору от 01.05.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №951-ВС от 30.10.2008 арендатор ООО «Русс-Мяспром» передал в полном объеме права и обязанности по договору новому арендатору – Обществу с ограниченной ответственностью «Система».

Договор заключен при отсутствии возражений арендодателя, согласно письму администрации города Иркутска от 22.05.2012 №505-70-10131/12.

Данный договор зарегистрирован 03.09.2013 – в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об аренде ООО «Система» в отношении земельного участка.

В дальнейшем, по договору от 31.12.2013 ООО «Система» передало права и обязанности по договору аренды от 30.10.2008 №951-ВС Галоян Гоар Мамедовне, данный договор арендатор и новый арендатор представили на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Однако, регистрация права на недвижимое имущество и сделки была приостановлена, в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелись сведения о прекращении записи об аренде от 13.11.2013 по договору аренды земельного участка №951-ВС от 30.10.2008 на основании заявления собственника.

Администрация г. Иркутска в отзыве указала, что в порядке осуществления муниципального земельного контроля комитетом по экономике администрации города Иркутска проведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду по договору №951-ВС от 30.10.2008. Согласно акту осмотра №8 от 16.09.2013, выявлено, что размещение временного сооружения - павильона на земельном участке не осуществлено.

При этом, арендатором не исполнена обязанность, возложенная на него п.2.3.4. договора по установке временного сооружения в границах объекта, а также проведению работ по благоустройству объекта и прилегающей территории.

Согласно пункту 6.2.3 договора, по требованию сторон договор может быть расторгнут судом досрочно, в том числе, в случае если Арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора предусмотренные п.п. 2.3.2, 2.3.4-2.3.18.

В соответствии с пунктом 6.2.4 договора, в указанных в п. 6.2.3 случаях договор также может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендодателем арендатору уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 6.3 договор может быть также расторгнут по инициативе Арендодателя в случае неиспользования Объекта более двух месяцев без уважительных причин.

Администрацией города Иркутска направлено предупреждение №180-70-4179/13 от 23.09.2013 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением п.2.3.4. договора, а также об освобождении земельного участка в срок до 24.10.2013.

Данное предупреждение получено ООО «Система», согласно уведомлению, 01.10.2013.

31 октября 2013 года в Управление от имени Муниципального образования город Иркутск было представлено заявление о прекращении ограничения (обременения) в отношении вышеуказанного земельного участка. В качестве документов - оснований для прекращения соответствующей регистрационной записи - было представлено предупреждение Администрации г.Иркутска от 23.09.2013 №180-70-4179/13 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 30.10.2008 №951-ВС в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств, предусмотренных подпунктом 2.3.4 договора аренды от 30.10.2008 № 951- ВС.

Данное предупреждение регистрирующий орган посчитал достаточным для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав, 13.11.2013 запись государственной регистрации договора аренды от 30.10.2008 №951-ВС была прекращена на основании заявления Муниципального образования город Иркутск.

ООО «Система», полагая, что действия Управления Росреестра по Иркутской области, выразившиеся в аннулировании записи об аренде, являются незаконными и нарушают права заявителя как арендатора земельного участка, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда правильным, основанным на действующих нормах материального права, примененных к установленным по делу фактическим обстоятельствам. 

Согласно пункту 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года № 449-О и от 4 декабря 2003 года № 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского законодательства Российской Федерации» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно исходил из того, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

-несоответствие оспариваемого им акта закону или иному нормативному правовому акту;

-нарушение прав и законных интересов заявителя при принятии оспариваемого ненормативного правового акта.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что нормы Земельного кодекса РФ содержат специальные правила в отношении расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, каковым является договор №951-ВС от 30.10.2008, и к рассматриваемым правоотношениям применяются правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, в одностороннем порядке противоречит пункту 9 стптьи 22 Земельного кодекса РФ.

При этом суд правильно указал, что данная норма Земельного кодекса РФ является императивной и не подлежит изменению по соглашению сторон.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах», в подтверждение позиции о том, что норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ является диспозитивной, несостоятельна, в связи с чем судом отклоняется.

При действующем правовом регулировании и установленных по делу обстоятельствах договор аренды №951-ВС от 30.10.2008 может быть расторгнут досрочно либо по добровольному соглашению сторон, либо по решению суда.

Доводы Управления и Администрации г. Иркутска о том, что договор аренды №951-ВС от 30.10.2008 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, являются необоснованными.

Включение в договор условия о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке (пункт 6.2.4.) противоречит Земельному кодексу РФ, в связи с чем данное условие договора является недействительным.

Как установлено пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка,   нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что пункт 6.2.4. договора аренды №951-ВС от 30.10.2008 является недействительным как противоречащий пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, основанием для государственной регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие