Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу n А19-18336/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Таким образом, в силу приведенных норм права соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Из материалов дела следует и истцом не оспаривается, что соглашение №37-11 от 19.07.2011 о внесении изменений в договор №61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка в порядке, установленным действующим законодательством, предпринимателем не зарегистрировано. Однако сторонами не оспаривается и тот факт, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель не заявил о своих возражениях.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновлен на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 7.5 договора аренды №61-08 от 15.10.2008 установлено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем в случаях:

- неиспользование по назначению арендуемого земельного участка более одного года;

-неосвоения участка в течении сроков, установленных градостроительной документацией;

- невнесения арендной платы более чем за два срока (два квартала);

- нарушения Арендатором сроков государственной регистрации Договора и всех следующих изменений к нему, установленных пунктом 5.2.2. Договора;

- нарушения Арендатором законодательства в сфере торговли и услуг, связанных с продажей товаров (оказанием услуг), свободная реализация которых ограничена или запрещена, а также с отсутствием либо неисправностью контрольного водоизмерительного оборудования и несоответствием торговых мест утвержденной схеме.

Указанные обязательства по договору истец не исполнил, в связи с чем, 03.09.2013 в адрес предпринимателя направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, а также акт приема-возврата земельного участка по договору аренды №61-08 от 15.10.2008.

16.10.2013 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Усолье-Сибирское обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды, о чем в регистрирующем органе имеется соответствующая запись.

Кроме того, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 15.10.2008 №61-08, а также в связи с прекращением записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2013, постановлением главы Администрации города Усолье-Сибирское от 03.04.2014 №662 отменены постановления от 21.08.2008 №1145 «О предоставлении в аренду земельного участка индивидуальному предпринимателю Вахрушеву В.В. в районе ул.Бабушкина для строительства торгового павильона по реализации строительных материалов», от 04.07.2011 №1410 «О внесении изменений в постановление главы администрации города от 21.08.2008 №1145».

Предприниматель указывает, что после получения 03.12.2008 разрешения на строительство №38308000-136, сроком действия до 21.08.2011, он приступил к строительству объекта, однако в ходе проведенной 05.09.2013 специалистами по земельному контролю отдела земельных отношений и земельного контроля КУМИ администрации г.Усолье-Сибирское выездной проверки установлено, что земельный участок истцом не освоен. По границе земельного участка проводятся земляные работы для подготовки по установке опалубки, местами по границе опалубка установлена, уложена в один слой сетка арматуры, левый передний угол заливается фундаментом. Отсутствует санитарный разрыв от проезжей части дороги. Разрешение на строительство прекратило свое действие в 2011 году. Результаты указанной проверки оформлены соответствующим актом от 06.09.2013 и подтверждается фотоматериалами (том 1 л.д.105-108, том 2 л.д. 106-109).

Таким образом, предприниматель приступил к строительству объекта не в 2008 году, а в сентябре 2013 года, после направления КУМИ г. Усолье-Сибирское уведомления  о расторжении договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, за продлением разрешения на строительство истец обратился к главе администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское - 02.09.2013, то есть по истечению двухлетнего срока после окончания срока действия, на что получил отказ, поскольку срок действия разрешения на строительство в соответствии с частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации может быть продлён органом местного самоуправления по заявлению, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. При этом, срок действия разрешения на строительство, как указывалось выше, истек 21.08.2011.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительством является создание зданий, строений, сооружений.

Понятие освоение земельного участка можно определить как первоначальные подготовительные действия, связанные с выполнением работ на земельном участке для достижения целей, указанных в вышеназванной норме права.

Как следует из представленных истцом доказательств, 17.07.2010 арендатором заключен договор с ИП Орловым В.Г. № 433 на проведение работ по размежеванию арендуемого земельного участка, 19.10.2010 – договор с ОАО «Дорожная служба Иркутской области» № 43-10П на ремонт существующих съездов, подсыпку земельного участка и ремонт водосливной системы участка, 17.07.2011 – договор с ИП Орловым В.Г. № 401 на разбивку земельного участка и вынос границ объекта на местности, 14.05.2011 – договор поставки бетона с ООО «Усольское», 15.05.2011 – договор с ИП Пащенко А.В. № 9 на изготовление фундамента, 22.05.2013 – договор с ООО «Промтэк» на поставку пиломатериала, 24.08.2013 – договор с ООО «Усольское» на поставку щебня.

Как правильно указал суд первой инстанции, оценка указанных договоров, а также приложенных к ним документов об оплате, либо доставке товара позволяет прийти к выводу, что освоение земельного участка производилось периодически в течение срока, предоставленного для строительства, однако, строительство не окончено и его этапы документально не зафиксированы, в связи с отсутствием сметы, актов приема-сдачи строительных работ.

Таким образом, совокупность представленных по делу доказательств подтверждает неосовоение ИП Вахрушевым В.В. в установленные договором сроки арендованного земельного участка, предоставленного для целей строительства торгового павильона, что свидетельствует о нарушении им условий договора.

При заключении договора аренды арендодатель земельного участка вправе был рассчитывать на его освоение и строительство объекта в сроки, установленном договором, тогда как истец не подтвердил надлежащее исполнение своих обязанностей по договору, не представил доказательств возведения на спорном земельном участке торгового павильона в сроки, предусмотренные градостроительной документацией. Более того, арендатор не подтвердил, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает.

Таким образом, поскольку факт неиспользования (неосвоения) земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре, подтвержден, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Администрация была вправе, руководствуясь условиями договора, в одностороннем порядке совершить действия по расторжению договора №61-08 аренды земельного участка от 15.10.2008.

В материалах дела имеются доказательства направления ответчиком ИП Вахрушеву В.В. уведомления о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, указанным в договоре аренды (уведомление исх. №1409 от 03.09.2013), получение которого он не оспаривает.

С учетом изложенного, принимая во внимания положения статей 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования предпринимателя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что 03.09.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Усолье-Сибирское в адрес истца направляется Уведомление расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с тем, что ИП Вахрушев В.В. не выполнил обязательств по освоению земельного участка и только 04.09.2013 проводят фотографирование арендованного земельного участка, а акт проверки соблюдения земельного законодательства составляют только 06.09.2014 подлежат отклонению как не влияющие на правильные и обоснованные выводу суда первой инстанции, так как не опровергают факт неиспользования (неосвоения) земельного участка в соответствии с назначением, в договоре аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 мая 2014 года по делу №А19-18336/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:                                                       Э.В. Ткаченко

Судьи:                                                                                      Е.О. Никифорюк

В.А. Сидоренко