Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А19-5190/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

На основании части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявителем апелляционной жалобы не оспаривается, что ОАО «Илимское региональное телевидение» является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, из уведомлений от 30.12.2013 исх.№ 4405-ДН, от 03.03.2014 исх.№640-Дн следует, что в качестве основания для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого имущества уполномоченный орган указал на незаключенность договора аренды от 01.01.2009 № 03/024а, ввиду несогласования сторонами его предмета, не нахождение в арендном пользовании у заявителя спорного нежилого помещения в течение двух и более лет.

Данное основание не соответствует закону и является не обоснованным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 1 пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду, дополнительных соглашениях к договору.

Из содержания договора аренды от 01.01.2009  № 03/024а и акта приема-передачи от 01.01.2009, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что стороны договорились о передаче в аренду части общего имущества многоквартирного дома, распложенного по адресу: пр. Мира, д. 19, 14 этаж, общей площадью 16,9 кв.м., для использования под техническое помещение.

Соглашением от 28.09.2012  стороны уточнили площадь арендуемого помещения (в пункте 1.1 договора № 03/024а и акте приема-передачи) – 14,7 кв.м.; соглашением от 07.12.2012 стороны индивидуализировали переданное в пользование муниципальное имущество – нежилое помещение общей площадью 14,7 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, пр. Мира, д. 19, н.п. 224, что соответствует индивидуально-определенным признакам нежилого помещения, принадлежащего МО г.Усть-Илимск на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.12.2012 серии 38 АД 927438.

Из анализа названных обстоятельств следует, что предмет, определенный сторонами в договоре от 01.01.2009 № 03/024а, акте приема-передачи, а также дополнительных соглашениях от 28.09.2012, от 07.12.2012, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации.

Материалами дела (дополнительными соглашениями к договору аренды, перепиской сторон, платежными поручениями об оплате арендной платы, актами сверки взаимных расчетов) подтверждается, что условия оспариваемого договора аренды от 01.01.2009  №03/024а в период с 01.01.2009  по настоящее время фактически исполнялись.

В материалы дела не представлено доказательств, что в отношении объекта аренды между участниками сделки имелись какие-либо разногласия.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем определении N 4849/08 от 09.04.2008 указал, что исполнение стороной договора аренды при отсутствии у нее заблуждений и неопределенностей относительно предмета данного договора, что подтверждается самим фактом исполнения договора, является основанием для отказа в признании такого договора незаключенным в связи с неопределенностью его предмета.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 Постановления от 25.01.2013  № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность).

Таким образом, с учетом изложенного, является правомерным вывод суда первой  инстанции, что при подписании договора аренды от 01.01.2009 № 03/024а, передаче имущества по акту, а также в процессе исполнения условий договора у сторон не возникало сомнений в определенности объекта аренды, следовательно договор аренды от 01.01.2009 № 03/024а является заключенным.

Кроме того, поскольку материалами дела подтверждается, что с момента заключения договора сторонами не заявлено о расторжении договора аренды, следовательно действие договора продлевалось на тех же условиях.

Таким образом, пользование спорным нежилым помещением заявителем на основании договора аренды № 03/024а  не прекращалось и является непрерывным с 01.01.2009 по настоящее время.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Доказательств ненадлежащего исполнения ОАО «Илимское региональное телевидение» обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, с учетом доказанности факта соответствия ОАО «Илимское региональное телевидение» всем условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, у Департамента не имелось оснований для отказа в реализации ОАО «Илимское региональное телевидение» преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно сослался на решение Городской Думы г. Усть-Илимска от 27.02.2013 № 52/358, которым нежилое помещение с нумерацией «н.п. 224» включено в Прогнозный перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2013 году. А именно заявитель указал, что действие решения "Об утверждении прогнозного плана муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2013 году" приостановлено решением Городской Думы г. Усть-Илимска от 26.03.2014 № 68/457, судом апелляционной инстанции не принимается так как данный довод не был заявлен в суде первой инстанции.

Вместе с тем, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 № 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по обращению заявителя о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.06.2011 № 337/11.

В пунктах 1, 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134 также разъяснено: при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Кроме того, судом первой инстанции дана правомерная оценка доводу заинтересованного лица о пропуске заявителем срока на обращение в суд.

Материалами дела подтверждается, что с заявлением о реализации преимущественного права заявитель обратился в уполномоченный орган 13.12.2013 года, что подтверждается входящим штампом Департамента (т. 1 л.д. 47).

Уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 30.12.2013  исх.№ 4405-Дн получено заявителем 09.01.2014 вх.№01 (т. 1 л.д. 51).

29.01.2014 заявитель повторно обратился в Департамент с заявлением исх.№ 18 (т. 1 л.д. 52).

Уведомление о повторном отказе