Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу n А59-6365/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. 1-я Морская,  2,4, Владивосток, 690007

тел.: [phone], 215-063, 215-098, факс [phone], 215-063

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-6365/2009

 12 мая 2010 года.

Резолютивная часть постановления оглашена 05 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей:                              Т.А. Аппаковой, К.П. Засорина

при ведении протокола секретарем судебного заседания: К.А. Сухецкой

при участии:

от ИП Густо А.К. – представитель не явился;

от ООО «Хиус» - представитель не явился;

от ИП Ким Тин Чель – представитель не явился;

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» - представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Хиус» и ИП Густо А.К.

апелляционные производства № 05АП-1822/2010, 05АП-1823/2010, 05АП-1827/2010, 05АП-1828/2010

на решение от 24.02.2010

судьи О.Н. Боярской

по делу № А59-6365/2009 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску ИП Густо А.К., ООО «Хиус»

к ИП Ким Тин Чель, Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ»

о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества

           УСТАНОВИЛ:

ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» обратились в суд с иском к ИП Ким Тин Чель о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 27.05.2009 между ИП Ким Тин Чель и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ», в части включения в него мест общего пользования площадью 2,9 кв.м., 4,5 кв.м. и 4,6 кв.м., расположенных в здании по адресу Сахалинская область, г. Холмск, ул. Молодежная, 6. Кроме того, просили обязать ответчика освободить места общего пользования, обязать ответчика не чинить ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» препятствия по пользованию местами общего пользования.

Определением суда от 13.01.2010 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом МО «Холмский городской округ».

Решением от 24.02.2010 в удовлетворении исковых требований ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» к ИП Ким Тин Чель и Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества № 2 от 27.05.2009 отказано. Дополнительным решением от 05.03.2010 отказано в удовлетворении требований ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» к ИП Ким Тин Чель и Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» об обязании ИП Ким Тин Чель освободить места общего пользования, обязании ИП Ким Тин Чель не чинить ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» препятствий по пользованию местами общего пользования.

Не согласившись с решением от 24.02.2010 и дополнительным решением от 05.03.2010, ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят их отменить как незаконные и необоснованные. Считает незаконным отказ в удовлетворении исковых требований только по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Судом первой инстанции при вынесении решения не исследовались доказательства, представленные истцами, не дана оценка доводам истцов, а именно: что право общей долевой собственности на общее имуществом принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации. Судом первой инстанции не применены 289, 290, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП Ким Тин Чель в отзыве на апелляционную жалобу считает, что судом первой инстанции вынесены законные и обоснованные решения, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решения без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия рассматривает дело в отсутствие сторон.

Решение проверяется в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

         Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом МО «Холмский городской округ» (продавец) и ИП Ким Тин Чель (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает встроенное нежилое помещение (магазин), расположенное на 1 этаже здания по адресу г. Холмск, ул. Молодежная, 6, помещения 1-4, 33-36, общей площадью 72,9 кв.м. с кадастровым номером: 65:09:0000:64:440:001:001422470:0001:20100, принадлежащее продавцу на праве собственности. Регистрация перехода права собственности осуществлена Учреждением ФРС по Сахалинской области 29.06.2009.

Договор зарегистрирован 29.06.2009 в установленном законом порядке.

По договору № 19 от 19.02.2009 Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» передал во временное владение и пользование индивидуальному предпринимателю Густо А.К. встроенное нежилое помещение площадью 134.2 кв.м., расположенное по адресу г. Холмск, ул. Молодежная, 6.

По договору субаренды от 14.04.2009 указанное помещение передано во временное владение и пользование ООО «Хиус».

         Из поэтажного плана на строение литер А по адресу г. Холмск, ул. Молодежная, 6, цокольный этаж, представленного из Холмского отделения Сахалинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» усматривается, что из переданного в собственность ИП Ким Тин Чель помещения № 1 и 33 осуществляется вход как в его помещения №№ 2-4, 35, 36, так и в соседнее помещение № 28 (том 2 л.д.28).

Истцы полагая, что заключенный договор купли-продажи муниципального имущества № 2 от 27.05.2009 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку он заключен с нарушением требований статьи 290 Гражданского кодекса РФ, обратились в суд с настоящим иском.

         Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцы не могут считаться заинтересованными лицами в смысле статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и вывод о действительности или недействительности договора купли-продажи не будет влиять на их права и обязанности, возникающие в связи с этим договором. Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истцов о возложении на ИП Ким Тин Чель обязанности освободить спорные помещения не подлежит удовлетворению. В требовании об обязании ответчика не чинить ИП Густо А.К. и ООО «Хиус» препятствий по пользованию местами общего пользования отказано по причине избрания ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Однако с данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пунктов 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из имеющихся в материалах дела документов, в частности из поэтажного плана на строение литер А по ул. Молодежная, д. 6 в г. Холмске, экспликации к поэтажному плану магазина «Хлеб», расположенного в г. Холмск, по ул. Молодежная, 6, экспликации к поэтажному плану встроенного нежилого помещения - магазин «Семья», арендуемого ИП Густо А.К., следует, что помещения № 1, 33, 34 являются местами общего пользования, поскольку через данные помещения осуществляется доступ как в помещения ответчика, так и в помещения истца, при этом иного входа в помещения истца, кроме как через спорные помещения, не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

         Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 27.05.2009 в части продажи спорных помещений является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий в данной части требованиям закона.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12, другими нормами Гражданского кодекса и иными законами.

Право пользования местами общего пользования у истцов возникло с момента подписания договора аренды и субаренды. Истцы осуществляют предпринимательскую деятельность в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации и являются, как установлено выше, пользователями помещений, находящихся у них в аренде, так и помещений 1, 33, 34 (мест общего пользования), предназначенными для прохода покупателей и работников, доставки товара, эвакуации покупателей и работников на случай пожара. Поскольку право пользования является вещным правом и подлежит защите в соответствии со статьями 12, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, то судебная коллегия считает, что истцы обладают статусом заинтересованных лиц. Заинтересованность истцов заключается в эксплуатации магазина и отсутствии препятствий в пользовании местами общего пользования.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления